不動産と行政書士

入管への動機

コスモ — 2009-12-24T09:36:05+09:00

私が入管法に興味を抱いた動機。

私のもう一つの仕事は不動産業です。

昭和４７年

宅地建物取引主任資格試験に合格。

昭和４８年

不動産業界に飛び込む。

建物賃貸借業務で外国人との関わりは避けて通れません。

居住用建物賃貸借・店舗用建物賃貸借において

外国の方々を仲介してきた。

これまでトラブル件数はゼロ。

それでも、トラブル寸前はあります。

「ゼロ」は単に運が良かっただけのこと。

行政書士となり、申請取次行政書士のカードを持つ。

入管法の勉強を始める。

勉強すればするほど、

あの時！あの外国人は！

トラブル寸前の記憶が蘇り背筋が凍る。

「法」を知らなかったと言えば、それまで。

しかし、

不動産業者として「法」を知らなかったでは

通らない。

場数の数だけトラブル回避の直感が働く。

直感的に（危ない！）と判断して、

さりげなく仲介を断っていただけ。

トラブルも場数の数で処理していただけ。

外国人との不動産売買は自由となった。

「入管法」「通則法」を勉強する動機の一つ。

それは、

不動産業者としての自己防衛・自己研鑽でもあります。

時折、

「外国人と建物賃貸借」の講演依頼を受けます。

冒頭で必ず言う判例がある。

入居拒否で賃貸人は１２０万円の損害賠償を

賃借人に支払え。との判決が下された。

人気ランキング⇒←応援のクリック

こちらも応援お願いします⇒←クリック

　　　　　　　　　　　　　　　　　ビジネスネット

強烈なパンチ！

コスモ — 2009-12-23T09:52:14+09:00

私は、「入管法」とは、外国人の「法律」と

思っていました。

ところが、

第１条から私の認識が大間違いであると、

強烈なパンチを受ける。

第１条目的

要約すると、

「すべての人の出入国を公正に管理する」

「すべての人」と明記されています。

つまり、「日本人も含めた」ですね。

入管法に「日本人」と限定した条文があります。

第６０条　　日本人の出国

第６１条　　日本人の帰国

条文を読む。

そして、条文の意味を理解する。

ここがポイントですよね。

人気ランキング⇒←応援のクリック

こちらも応援お願いします⇒←クリック

ビジネスネット

限りなくゼロ説へ

コスモ — 2009-12-22T09:03:49+09:00

私は「入管法」を３年前まで知りませんでした。

平成１８年

いっちょ！やったるか！

行政書士資格試験に挑戦して合格。

平成１９年に登録。

送られて来た「月間　日本行政」の冊子で

「申請取次行政書士」の文字を見た。

なんやろな？

「よくわかる入管法」を買って読み、

申請取次行政書士研修会に出席。

平成２０年

会において、

国際業務班のワーキンググループが

立ち上げられた。

「勉強させてください」と、入会を申し込む。

鞄には常に判例入管六法を入れ、

１条から７８条まで読んでは１条に戻る。

規則・基準省令・告示を読みながら肉付けする。

そして、判例を読む。

反復継続ですね。

入管法とは、

「この外国人は１００％悪人である。」

ここがスタート位置と気づきました。

「１００％悪人」を前提に、

悪人でない証拠を一つ一つ立証資料で積み上げる。

積み上げた立証書類で「限りなくゼロ＝善人」に近づける。

これが入管法の原理原則と気づいた。

とすれば、何を以って立証するか？

これが添付書類であり、「１００％悪人説」

を、「限りなくゼロ説」にするには何が必要かですね。

人気ランキング⇒←応援のクリック

こちらも応援お願いします⇒←クリック

講師として

コスモ — 2009-12-21T10:00:40+09:00

入管法の講師をしてきました。

講義において、

私は私自身に課しているルールが一つあります。

私のルールとは？

「テキストを読まない」

テキストを棒読みされると聴いている側にとっては

大変な苦痛ですよね。

「睡魔との闘い」となり、

なんだったっけ？となってしまう。

講義する側は、テキストを頭の中に叩き込み、

立って前を見ながら言葉で話す。

ボードを使って解説する。

時には、脱線した関連話をする。

笑いは睡魔を吹き飛ばしてくれます。

１時間経過したら１０分間、休憩する。

１０分が適度な緊張感を解します。

それ以上長いと、だらけてしまいます。

基礎編としての３時間でした。

人気ランキング⇒←応援のクリック

こちらも応援お願いします⇒←クリック

降る雪

コスモ — 2009-12-20T09:42:16+09:00

道路は、静かに白くなる。

山は、かすみ水墨画の世界へ。

６時前

忘年会場へ

震えながら信号待ちする。

お店のドアを開ける。

温かい。

二階の座敷へ。

ビールで、

カンパ～～～イ！

甲羅に蟹味噌和え。

美味いっす！

お湯割り焼酎に切り替える。

呑んで談笑して食べる。

中締めの挨拶を頼まれる。

益々の発展を祈願して、

カンパ～イ！

２次会へ

誰もいなかったママの店。

ママはてんてこ舞いとなった。

男・・新門辰五郎を唸る。

男の情話を唄う。

手拍子に合わせて、

関東春雨傘を唄う。

１１時過ぎ、

１０円タクシーをコール。

帰宅すれば、

コテンス～　グギャ～オの世界でした。

人気ランキング⇒←応援のクリック

こちらも応援お願いします⇒←クリック

今夜は！

コスモ — 2009-12-19T09:30:52+09:00

今夜は

今年最後の忘年会です。

呑みます！

食べます！

二次会は

唄います！

男・・新門辰五郎を唸ります！

そして、しんみりと、

昭和ブルースを唄います。

陽気な手拍子に合わせて

関東春雨傘を唄います。

帰宅は

１０円タクシーを

予約してあります。

人気ランキング⇒←応援のクリック

こちらも応援お願いします⇒←クリック

雪

コスモ — 2009-12-18T11:38:53+09:00

昨日は研修会でした。

研修会終了後は懇親会。

帰宅は１０円タクシーでした。

今朝、起きたら、雪が降っている。

寒い！

私は、ノーマルタイヤ。

人気ランキング⇒←応援のクリック

こちらも応援お願いします⇒←クリック

調査の勘所　２

コスモ — 2009-12-16T18:44:45+09:00

土地にはなんとも不可解な現実があります。

登記簿上には存在する。

そこには、

地番・地目・地積・所有者等が明記されている。

地積測量図も存在する。

しかし、

公図にはない。

現地でも、はて？何処に？

「土地が消える」などありえない。

あり得ないがあり得る「消えた土地」ですね。

考え込むと迷路に嵌りこむ事になる。

さらに、

公図と現地とが合わないこともある。

そこで、

公図をずらしてみると当該土地が浮かび上がる

事がある。

公図の中には絵図もある。

絵図でも現地では「それなりの地形」が存在する。

存在するが、

では境界は？

と、なるといささか不明瞭となる。

昔から「この辺り」でなんとなく定まっている。

時代をちょっとだけ戻ると

尺で計測して「坪」表示となり、

そこから少し進むと、

メートル計測して坪表示に換算となる。

そこからちょっと前に進むとメートル計測となる。

消えた土地は許容範囲の誤差の中にあるのか否か。

それとて定かではありませんネ。

人気ランキング⇒←応援のクリック

こちらも応援お願いします⇒←クリック

調査の勘所

コスモ — 2009-12-16T08:44:15+09:00

調査

不動産売買において、

法務局での調査は欠かせませんね。

境界杭が無い場合があります。

昨日、

公図を取った後で、地積測量図を申請した。

しばらくして、

「ありません」の回答。

え～っ！？

土地は団地内の一角。

てっきり、測量図は作成されているものと

勝手に判断したのは私。

地積測量図には、境界杭の表示があります。

コンクリート杭・プラスチック杭・鋲と、

境界杭の種類が記載されています。

隣地境界確認においては不可欠な図面ですね。

「それが無い」となれば？？

参考資料を探す必要がある。

では、参考資料とは？

一団の団地を造成。

とすれば、全体図と分筆・合筆図が作成されているはず。

そこで、申請してみた。

あった！

これで、分筆・合筆の流れが把握できます。

しかし、

古い測量図には境界杭の表示がないことがある。

そこで、もう一歩踏み込んで調べる。

当該土地の近隣で地積測量図が作成されていないか？

無いとは言い切れない。

闇雲に申請すれば費用がかさむ。

ここが、「勘所」ですね。

勘を頼りに申請してみる。

あった！

これで境界杭のポイントがつかめますね。

土地家屋調査士によって作成された地積測量図が

法務局にあれば、そこに記載されている境界杭は確実な

境界杭と判断して間違いありません。

人気ランキング⇒←応援のクリック

こちらも応援お願いします⇒←クリック

研修会

コスモ — 2009-12-15T09:09:37+09:00

昨日は、

市条例（開発の手引き）の研修会でした。

ポイント部分、

担当者はボードを使って説明。

これは解りやすい。

質問コーナー

提出された事前質問。

丁寧に質問内容を読み上げ回答する担当者。

わかりやすいですね。

さらに、質疑コーナー

ざっくばらんに、なんでも質問してください。

ハイ！と手を上げる私。

回答を聞いて、そういうことか！と納得。

次から次に質問がでる。

丁寧に回答される担当者。

再び、私も手を上げる。

回答を聞いて、私が条文を読み間違えていた

ことに気づく。

人気ランキング⇒←応援のクリック

こちらも応援お願いします⇒←クリック

不動産と行政書士

入管への動機

強烈なパンチ！

限りなくゼロ説へ

講師として

降る雪

今夜は！

雪

調査の勘所 ２

調査の勘所

研修会

調査の勘所　２