2008年10月 3日 (金)

原状回復 Ⅱ

原状回復について、もう少し検証

してみましょう。

すでに述べたとおり、

原状回復とは、けして、借りた時点に

戻すことでない。

この事は理解されたと思います。

では、

こんなケースではどうでしょう?

「クロスがカビで汚れていた」

賃貸人はクロス張替え費用を要求するでしょう。

賃借人である、

あなたは次のように反論するでしょう。

「カビは湿気が原因であり、建物の構造上の

欠陥であるから、支払いを拒否します」

すると、

支払え!拒否します!の争いになるで

しょう。

賃貸人から見れば、クロスはカビで汚れ

張替え以外に方法はない。

放置すればカビの菌が拡散されてしまう。

賃借人からみれば、湿気が原因であり、

建物の構造上の問題だから責任はない。

水掛け論は堂々巡りとなり、解決の糸口

さえ見えなくなります。

しかし、解決の糸口はあります。

それは、

双方が妥協点を探りながら話し合う

ことです。

すると、

賃貸人も賃借人も次のような反論をされるでしょう。

「その妥協点がないから争いになるのだ。」

この反論は、

双方が妥協点を拒否するからである。

もう一度、双方の言い分を読んでください。

特に、

賃借人の言い分の中に妥協点が隠されて

います。

では、妥協点とは?

「湿気が原因」です。

この「湿気が原因」ですの、言葉に妥協点が

隠されている事に気がつかれましたか?

なるほど、

湿気は気候風土の問題です。

賃貸人から見れば、

だからこそ、湿気対策を日常の中で

行っていれば。となります。

「日常生活の中」での言葉に、賃貸人の

妥協点が隠されている事に気がつかれましたか?

仮に、

私が、やじろ平の(やじろ平)であったら。

賃借人に対して、次のように言います。

湿気はなるほど気候風土によりますが、

あなたにも落ち度があります。

あなたには、部屋を善良なる管理者として

管理する注意義務があります。

湿気があることは、あなた自身が認めています。

ですから、

あなたは、窓を開け換気を良くする、

壁から少し家具をずらして設置する等々の

措置をとらなくてはならない。

あなたが、それを怠った故に「カビ」が

異常に繁殖してしまったのです。

賃貸人も、全面的クロス費用の請求でなく

「カビ発生」の壁面部分の負担を賃借人に

請求する。

賃借人二分の一・賃貸人二分の一での負担割合。

これが、

賃借人の「湿気が原因」の言葉の裏側に

隠されている(妥協点)であり、

賃貸人の(日常生活)の裏側に隠されている

(妥協点)です。

支払え!拒否します!

この言い争いが双方に(正当性の呪縛化)と

させてしまっているのです。

尤も、

(正当性の呪縛化)から、

ニ分の一割合でも、双方が拒否すれば、

訴訟でしか解決の糸口は見つからないでしょう。

ここで、繰り返しますが、

賃借人には、賃料支払い義務と、善良なる管理者

としての注意義務がある事を認識してください。

次回はペット裁判について。

ペット裁判とは、契約条項(ペット不可)にも

関わらず、ペットを飼い、退去後、原状回復で

争われた判例です。

結論を先に言えば、

簡易裁判から控訴審での地方裁判においても

賃借人が勝訴しています。

ここから見えて来るのは、

(正当性の呪縛化)に対する、

(法理論の凄み)です。

2008年10月 2日 (木)

原状回復とは?

不動産無料相談で頂いたメールの中で、

最も多いのが、賃貸借トラブルでした。

では、

何故、賃貸借トラブルが起きるのか?

入居申し込みから契約までの流れに

ショートする原因が潜んでいるのか?

退去時でのトラブルが圧倒的に多いのは

何故なのか?

更に、

退去時でのトラブルでは、(原状回復)

がほとんどでした。

そこで、原状回復とは?

多くの方々が次のような錯誤に陥っているのが

原状回復です。

「原状回復とは、入居した時点に戻すこと。」

あなたに貸した時は、クロスも畳も新品でした。

だから、

賃貸人はクロスも畳も新しく交換します。

賃借人はそんなものかな。と納得してしまう。

そして、後で、それは違う。と気づく。

この錯誤がトラブルの原因です。

では、原状回復とは?を事例を換えて

検証してみましょう。

あなたが車をリースした場合を想定して

みてください。

ドライブ中に車内でタバコを吸う。

車内でパン等を食べ、缶飲料水を飲む。

雨の走行で車体はドロだらけになる。

さて、

あなたが車をリース会社に返還する。

そこで、リース会社から次のような

請求を受けたらどうしますか。

タバコのヤニで車内のクロスが汚れたから、

クロスを張り替えしますので費用を負担

して頂きます。

飲食で車内が散らかっていますから

クリーニング費用を負担して頂きます。

オイルが汚れていますからオイル交換費用を

負担して頂きます。

タイヤのゴムが磨り減りましたからタイヤ交換

費用を負担して頂きます。

車体が汚れていますから、洗車費用を負担して

頂きます。

あなたは、リース会社の請求を

(それはそうだ)と納得して支払いますか?

それとも、支払い拒否しますか?

たぶん、

あなたは、車から私物を取り出して、

請求を拒否し立ち去りますよね。

気がつかれましたか?

そうですね。

私物を取り出して返還する。

これが、「原状回復」なのです。

けして、借りた時点の状態に戻す

事が「原状回復」ではありません。

リース会社は、

リース会社の負担で

車内清掃・車両点検等をし、

綺麗に洗車して次の借り手に貸す。

賃貸借建物では、

リフォーム・ハウスクリーニング等の

費用を退去する賃借人に「原状回復せよ」と

請求しているだけです。

もっとも、故意にキズつけた箇所等は

賃借人の負担であることは言うまでも

ありません。

車も賃貸建物も経年劣化があります。

「新築で貸したから新築状態に戻して返せ」

が原状回復ではありません。

それでも、

やはり、部屋の掃除は常識の

範囲で清掃しましょう。

これは、モラルです。

2008年8月21日 (木)

及び

原状回復費用及び訴訟費用は月額の9ケ月分相当。

これは、高齢者居住法を根拠法として、設立された財団法人 高齢者住宅財団に

おける、家賃債務保証制度の箇条書きである。

「及び」の解釈である。

国語辞典での「及び」は「並びに」「または」の意味となる。

原状回復費用並びに訴訟費用は月額の9ケ月分相当。

公用語において、「及び」は「並びに」の国語辞典となるか。となると、いささか

違う。

例えば、公用語での結婚式スピーチでは「新郎並びに新婦」との表現は不適切で、

「新郎及び新婦」が適切な表現となる。

つまり、「並びに」だけあって、「及び」がない文は不適切となる。

「A及びB並びにC」が適切な表現となる。

では、原状回復費用及び訴訟費用の「及び」を見てみよう。

ここでの、「及び」の解釈は、

わかり易い表現で言い換えれば、

「原状回復費用と訴訟費用の合計額は月額の9ケ月分相当額」である。

(原状回復費用は9ケ月相当額。訴訟費用も9ケ月分相当額。)ではない。

つまり、「原状回復費用及び訴訟費用は月額の9ケ月相当額」と記載するのでなく、

①原状回復費用は国交省ガイドラインの基準に従う。

②訴訟費用は訴訟と確定判決後の明渡し強制執行費用を含む。

①+②=9ケ月分相当額と表示した方がわかり易いと思う。

2008年8月20日 (水)

国交省より回答

瑕疵担保履行法に関する研修会において、質問した(適合高専住宅)「介護付きを含む」の

回答が国交省より来ました。

適合高専住宅「介護付きを含む」は、履行法における新築物件の対象となる。

国交省へ、次の件も質問してみました。

有料老人ホームですが、実態としては終身賃貸建物の場合は?

国交省の回答

実態が終身賃貸建物であっても、有料老人ホームの施設であり、対象外である。

写真は、猫娘です。

鳥取県境港市、水木ロード(鬼太郎)の裏道を歩いていた。

携帯カメラを向けると、

ハイ ポーズ!

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2008年8月19日 (火)

ガングロの理由

13日から17日まで、休業してました。

事務所は休業ですが、私は5日間働いてました。

住宅地としては広すぎる。

マンション用地としては狭すぎる。

分割するにも地形的に無理。

そこで、収益物件としての有料駐車場に。

月極めでなく、時間性の有料駐車場として。

5日間、実践してみました。

午前10時から午後5時までの7時間。

区画台数20台。

5日間の回転率は平均して2.5回転でした。

収益物件として成り立つかもしれません。

麦藁帽子を被った有料駐車場の(おいちゃん)となり、炎天下で

こんがりと焼いたから、ガングロに変身しました。

嬉しかったのは、若者達が

入庫して出るとき、(お世話になります)の言葉。

そして、出庫するとき、(ありがとう)の言葉。

機械での自動ゲードではあり得ない。

アナグロ的な(駐車場のおいちゃん)だからこそ、言葉が素直に出るのでしょう。

今月は、あと延べ4日間、駐車場のおいちゃんになります。

そこで得たデーターを分析して、収益物件としての企画書を作成します。

4日間、さらに、こんがりと焼きますから、ガングロに黒光りを増す事に

なります。

2008年8月 8日 (金)

研修会

8月7日

国交省主導での、瑕疵担保履行法に関する研修会を米子会場で受けてきました。

研修内容は、ここで、記載した内容でしたが、再確認できました。

質問タイムとなり、次の内容を質問してみました。

新築対象建物について、

①グループホームは対象となるか?

②有料老人ホームは対象となるか?

③厚生労働省管轄の、適合専用住宅(介護付きも含め)は対象となるか?

上記3点の内、①に関しては、住宅瑕疵担保履行法Q&Aにも記載されて

ますから、対象であることは認識してます。

②に関しては、(対象外)と考えているが、明確な回答を得て確認したかった。

質問の本題は、③であり、適合専用住宅は対象となるか否かでした。

適合専用住宅とは、高齢者居住法を根拠法として、厚生労働省が

認可する高齢者専用住宅のことである。

この件に関しては、後日回答(本庁への質問)でした。

今朝、国土交通省へ質問してみました。

履行法の担当者が不在であり、後日回答でした。

回答が来たら、ここで、③の回答を記載します。

写真は、米子会場風景です。

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2008年8月 5日 (火)

国際業務

明日は行政書士の方の勉強会に行きます。

所属している国際業務部会での勉強会。

「入国管理法」です。

私が国際業務部会へ入会した動機は?

不動産賃貸業において、住宅・店舗等で外国の

人達との関わりは避けて通れない。

これまでなんらトラブルもなく賃貸業務をして

きた。

しかし、単にトラブルがなかっただけのこと。

トラブルがなかったのは運が良かっただけ。

しかし、トラブルとなったら?と考えると

(入国管理法)を知らなかったではすまされない。

法律を知らなかったリスクは大きい。

リスク回避に向け、行政書士として国際業務部会

に所属した動機である。

無論、行政書士として国際業務を受任する。

受任するには、申請取次行政書士として、

管轄の入管に届け出なければならない。

但し、申請取次行政書士になるためには、

行政書士会の申請取次行政書士研修会で研修を受け

効果考査を受けなければならない。

そして、3年毎に更新の研修会を受ける。

私は、

昨年、申請取次行政書士の研修会を名古屋で受講してきた。

入管業務は業務として、不動産業者として外国の人達との

関わり方を勉強し、トラブル回避に役立てれば幸いである。

次回からは、パスポート・査証(ビザ)外国人登録証明書等を掲載します。

不動産業者としての視点から、何処にポイントを置いて確認するか?

写真は、申請取次行政書士の(届出証明書)です。

Photo

2008年8月 4日 (月)

研修会

行政書士新人研修会が全国で開催される。

中国地区は、広島で11月10日・11日の二日間。

今日から申し込み受付が日行連HPで開始された。

研修参加の申し込みをしました。

11月は、更に、11月14日 宅地建物取引主任者の法定講習会がある。

新人研修会では交通費が補助される。

これは有り難いです。

2008年8月 1日 (金)

瑕疵担保履行法

2008080112380000_2

左は昨年に出版された本。

瑕疵担保履行法の概略説明。

右は今年七月に出版された本。

政省令対応版で、比較的わかり易く書かれてます。

この他に、財団法人、住宅保証機構より、

よくわかる新法解説ガイド 住宅瑕疵担保履行法などがあります。

財団法人 住宅保証機構のHPより、ダウンロードもできます。

コンパクトに要点がまとめられてます。

2008年7月31日 (木)

国交省より

国交省より瑕疵担保履行法についてパンフレットが郵送されてきた。

書類一式の中に(事業者向け講習会のご案内)が同封されていた。

書類に記載された申し込み手順に従って受講申し込み。

鳥取県米子市での開催は8月7日。

米子市文化ホール。

午後2時から3時30分。

ネット申し込みでは、鳥取県の場合、本日(7月31日現)では準備中とのことで、

申し込み用紙をダウンロードしてFAXで申し込みました。

何故、ネット申し込みでなく、FAX申し込みとなったのか?

理由は単純明快。

鳥取県米子市での開催日は、8月7日。

ネットでの申し込み開始は8月11日となっていたから。

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