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2013年8月
2013年8月31日 (土)
2013年8月30日 (金)
2013年8月29日 (木)
散歩
昨日
ボスが早く帰宅した。
イエ～～イ！
行こうぜ～！
ボクはボスと散歩に出かけた。
グランドではサーカーの練習をしていた。
一時間
ボクもボスもウオーキングで汗を流した。
帰宅して、
ボクはボスと風呂場へ。
専用シャンプで洗ってくれるボス。
シャワーで洗い流してくれるボス。
洗い終わると、
脱衣場で待機しているお母ちゃんが
専用タオルで拭いてくれる。
風呂上がりに、
ボスは焼酎をクイ～っと呑んだ。
９時前には、
ボクもボスもコテンス～
そして、
今朝、
ボクはボスと朝の散歩をしてきました。
朝の一時間。
涼しくて気持ちいいっすね～
2013年8月28日 (水)
秒殺！発想の転換
昨日、
久しぶりに、
「秒殺！公務員試験 「数的処理」 超高速解法のススメ！」が配信されてきました。
ボスは、吉武先生のこの講座を楽しみにしています。
講座は、公務員試験数学対策用ですが、
公務員試験に関わりなく、楽しい講座です。
秒殺「数的処理」は「発想の転換」ですね！
数学を「数式で解く」のではなく、図解で解く。
図解することで、答えが「目」に飛び込んでくる。
Ｘ・Ｙよ、さようなら！
これが吉武先生の秒殺！です。
問題を読みながら線を引き、読み終えると、
図解されています。
すると、図解の中に「答え」が浮かび上がっている。
ボスは、行政書士資格試験の勉強でも、吉武先生の秒殺！を
応用させて頂いた。
問題を読みながら線を引き図解する。
すると、問題を読み終えた瞬間に、答えが見えてくる。
数的秒殺！は、数学ばかりでなく文章問題にも応用できます。
最初は戸惑います。
なぜなら、
数学問題イコールＸ・Ｙの公式で考えてしまうからです。
思考回路を切り替え、
図解する訓練を積み重ねる。
すると、公式ではなく、
問題を読みながら線を引き、読み終えると図解されている。
図解を見れば、答えが線上に浮かんでいる。
図解の訓練を積み重ねると、資格試験の試験問題も図解することができる。
ボスは行政書士資格試験のとき、３０分前には全問完了していた。
「図解する」から「図解できる」の段階へ経ることで、
理解度は深くなってきます。
入管法において、定住の告示はややっこしいですよね。
でも、
告示を図解すると、告示が明確に浮かび上がります！
ネット検索で、
「秒殺！公務員試験 「数的処理」 超高速解法のススメ！」
と打てば、
吉武先生のＨＰへ入れます。
2013年8月27日 (火)
ＴＰＰと不動産業界
ＴＰＰと不動産業界
ＴＰＰは不動産業界においても地殻変動をもたらすでしょう。
アメリカの不動産取引が持ち込まれれば宅建業法は大改革を
求められることになる。
代表的例として。
① 仲介において、本来は売主・買主の利益相反の立場であるが、
一社で双方の仲介がし得る。
アメリカは、利益相反を禁じている。
② 不動産売買の営業においても営業免許（エージェント）の資格が
なければ無免許営業として罰せられる。
③ アメリカでは瑕疵担保責任等々は買主にあり、売主責任はない。
④ 「申込」の概念がない。
言い換えれば、手付金の契約はあり得ない。
等々
アメリカにおける不動産業者はブローカー資格であり、
ブローカー資格は弁護士・医師と並ぶハイレベルな資格です。
では、日本における不動産業者は？
「残念ながら」と言わざる得をません。
ブローカー資格の不動産業会社に勤務するエージェントは
正社員ではありません。
ブローカー資格は事務所が持てる資格であり、
エージェントは営業資格です。
エージェントは事務所に所属しなければならないが、
完全歩合であり、広告費・事務費等々の経費を負担する。
ＴＰＰにおいて、
アメリカは日本の不動産業界へも流れ込んでくるでしょう。
とすると、
契約・仲介・資格等々も激変することになる。
宅建業者であるボスにとっても、
ＴＰＰの行方には大いに関心があるところです。
2013年8月26日 (月)
両輪
昨日
国際業務専門班の勉強会へ行ってきました。
毎月定例の勉強会です。
ボスは県会で国際業務専門班が立ち上げられとき、
「入会させてください！」と申し込んだ。
以来、勉強会には毎回出席しています。
ボスが、国際業務専門班の門を叩いた理由は、
入管法はもとより通則法を勉強したかったからです。
行政書士になる以前から、
不動産において、
外国人との不動産売買・不動産相続に絡んできた。
行政書士・司法書士の先生達の業務を垣間見ていた。
しかし、
それはあくまでも門前の小僧の域でしかない。
入管法も通則法も知らなかった。
行政書士となり、
入管法を知り、通則法を知る。
そうか！
あの場面で行政書士の先生・司法書士の先生の言われた
根拠はここだったのか！
と、知ることとなった。
国際業務専門班の門を叩いた。
田舎で、入管法の仕事はあるの。
と問われれば、
都会と比べ、入管の業務は少ない。
業務数から言えば、勉強する意欲は低下します。
でも、ボスの意欲は衰えない。
何故ならば、
外国人との不動産売買・相続がある。
日本人でも外国在住の方もいれば、
国籍離脱された方もいる。
入管法・通則法を知らなければ、
基礎的なことでも外国の方達とのやり取りすらできない。
では、こんな場面では？
外国人女性と婚姻したが、婚姻そのものは偽装結婚だった。
日本人男性が亡くなった。
偽装結婚でも、配偶者である日本人男性は死亡しているため、
配偶者以外の相続人は、裁判で偽装結婚を立証しない限り、配偶者である
外国人女性に相続権がある。
配偶者である外国人女性が本国に帰国していたら？
帰国した本国で配偶者が死亡したら？
相続人は？
外国へ移住した直系相続人が日本国籍を離脱し、その後死亡したら。
相続人は？
相続の根拠法は？
入管法と通則法を知らなければ、一歩も前に進まないですよね。
これが国際業務です。
入管法と通則法は国際業務の両輪ですね。
2013年8月25日 (日)
未然に防ぐためにも
今朝、
ＴＶのニュースで国民生活センターの注意勧告をみた。
高齢者の方が新聞購読契約をする際の景品だった。
ニュースの内容に関しては、
国民生活センターから発信されている見守り新鮮情報で
知っていた。
高齢者の方が５年契約で景品として１０万円相当のＴＶをもらい、
契約してから１年半後、さらに４年契約をして５万円相当のビール券を
もらった。
高齢者の方がホームに入居することとなり契約解除を申し入れると、
景品代の返還を求められた。
契約は契約であるが、８０歳代の高齢者との契約に、５年契約と４年契約
をする販売店側に問題がある。
一方、
解約を申し入れた高齢者の身内にも問題があると思う。
「ホームに入居させるから解約する」と記載されていることから、
８０歳代の高齢者は独居老人だったことがうかがえる。
高齢者に対する様々なトラブルがあとを絶たない。
トラブルを未然に防ぐためにも、
成年後見制度の活用を社会全体に浸透させねばなりませんね。
2013年8月24日 (土)
異常を正常と割り切って
あちゃ～！
携帯電話が再び不調！
立ち上がりに要する時間が早くて５分、遅ければ３０分とかかる。
先月末に修理に出したばかり。
再び、同じ現象が起きた。
ドコモショップへ。
バッティリーを替えてもダメ！
ＳＤカードを外してもダメ！
初期化してもダメ！
修理に出しますか？
前回の結果報告では、「特に異常個所はナシ」だった。
「異常なし」
でも、
不思議なことに購入時と同じ立ち上がりになって戻ってきた。
「異常なし」ならば、
このまま、再修理に出しても同様の結論でしょう。
ボスは再修理を断った。
再修理に出せば、
ドコモショップでの待ち時間とデーター復元に一日かかる。
そんな暇はないよね。
また、
修理見積を依頼されますか？
と、問われたから、
オー！
ノー！
立ち上がりに５分～３０分は異常ですよね。
途中、放り投げたくなります。
でも、
異常を正常と割り切って、
このまま使うことにした。
購入して一年一ケ月の出来事です。
2013年8月23日 (金)
雨がなんだ！
昨日
２時過ぎに鳥取市から帰ったボス。
３時頃、
雷が落ちた！
次の瞬間、土砂降り雨。
県外のディラーさんから車庫証明の依頼を
受けたボス。
ハイ！
喜んで受任させて頂きます。
時間的余裕のない案件だった。
外を見たボス。
雨がなんだ！
現場へ走った。
うひゃ～～！
な・ん・と・広か～！
傘はない。
コロコロメジャーで測る。
ポイント・ポイントを測っては車に駆け込み
数字を書き込む。
頭から足のつま先までびしょ濡れのボス。
事務所に戻る。
あれ？
土砂降り雨が上がり、雲の間から青空が見える。
あへ～！
タオルで髪を拭くボス。
ＣＡＤでサクサクと図面を描き上げた。
あとは、
書類が届けばＯＫ！ですね。
2013年8月22日 (木)
鳥取市へゴー！
今日、
ボスは県会へ行きます。
９月８日の研修会の準備です。
研修会は、
「新たな在留管理制度」についての解説です。
サブタイトルは「在留カード」となります。
国際業務班に所属しているボスは、
立場上、講師を務めます。
「国際業務班編集」として草稿したボスは、
草稿案と資料をもって県会へ行きます。
国際業務班は毎月勉強会を行っています。
今月の勉強会へ草稿案と資料を提出し、
修正・訂正・加入等々を検証して頂きます。
検証の後、
テキストとして研修会当日に配布します。
「外国人登録証明書」と「在留カード」を
比較検証することで、改正入管法をより理解しやすく
なりますね。
また、
在留カードの有効期間と更新の中で、
永住者以外の１６歳未満の場面を
如何に説明し得るかがポイントとなるでしょう。
特に、在留期限が誕生日前に来る場面における
１９条の１１のカッコ書きの「６月前」の解釈と
実務上のことですね。
それでは、鳥取へ行ってきます。
2013年8月21日 (水)
ご機嫌さん
昨日の夕方、
建材店の社長さんが事務所へ。
ほな、夜の散策に出かけましょう～
５時
居酒屋さんへ。
ビールでカンパ～～イ！
岩カキが美味いっす！
話しに、
ワッハッハ～
６時を回る頃、お店が込んできた。
ほな、
もう一軒、行きましょう～
居酒屋さんのカウンターに座った。
サンマの刺身
めちゃ美味いっすね～
松茸のどぶん蒸しが運ばれてきた。
頼んでないけど？
サービスです。
と、笑顔の板長さん。
粋やね～
イヨッ！
大将！
９時、
ほな、ママん店へ行きましょう～
社長さんがマイクを持てば、
上手いっすね～
ボスも唄う。
１０時を回って、
ほな、はしごしましょう～
ふら～っとお店に入った。
ママに唄ってもらった。
上手い！
社長もボスも唄う。
ボスの帰るコ～ル
ボクは助手席に飛び乗った。
１０円タクシーのドライバーは
お母ちゃん。
ご機嫌さんのボスでした。
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2013年8月20日 (火)
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2013年8月16日 (金)
戦略的な入れ札を打った！
昨日
ボスは裁判所に入ると、
真っ直ぐ執行官室へ。
裁判所には独特の空気が流れていますね。
あの静寂さが法そのものなのでしょう。
競売入札の札を確認する職員さん。
読みますから確認してください。
職員さんの読み上げる記載事項に
「有ります」と答えるボス。
代理人の住所・氏名が書かれていますか？
「有ります」
印はありますか？
「有ります」
では、封に入れてください。
封に札を入れたボス。
職員さんの一言
以上です。
裁判所を出ると、ボスは依頼者さんへ
提出した旨を報告した。
あとは、開札日を待つだけです。
今回の競売物件は「読み」に悩んだ。
入札の「読み」は心理戦です。
同じ物件がこれで４度目となる。
過去３度とも各最高落札者が流している。
申込金は没収される。
それでも「流す」の裏側に潜む事情とは？
３度目の申込金は２度目よりアップした。
そして、
４度目の今回は３度目より約４０％のアップ
となった。
摩訶不思議なことが起こっている。
それだけにボスは「読み」に苦慮せざるを得なかった。
４度目となる競売は、
競売史上の中でも最も特異な事例として残るでしょうね。
入札がなくて流れ、２度目・３度目・４度目となるケースは多々ある。
しかし、
落札者がいながら３度も流れるなど異常である。
裁判所も、ようやく異常に気が付いたのか、
申込金を数段とアップさせた。
このアップが４度目のキーワードであり、
５度目はない！との裁判所の姿勢ですね。
このキーワードから、
ボスは戦略的な入れ札を打った！
2013年8月15日 (木)
バトンタッチ
昨日
いつもの通り５時に起きたボス。
散歩から帰ると、
バナナジュースを作って飲む。
ボスの朝食はこれだけ。
雪駄を履いて事務所へ行くボス。
前夜、
依頼者さんからアポの再確認の電話があった。
ハイ！
事務所にいます。
と、答えたボス。
アポタイムまでに原案を作成した。
ふ～
間に合いました。
アポの前に、事務所に来られた方から
お土産を頂きました。
隠岐誉・ウニの瓶詰
これめちゃ美味い！
話しにワッハッハ～
アポのご夫妻が事務所に来られた。
バトンタッチですね。
原案の説明をするボス。
それでお願いします。
ハイ！
受任させて頂きます。
委任状に署名捺印して頂きました。
2013年8月14日 (水)
うとうとするボス
昨日
ボスは５時に起きた。
ボクもサッ！と飛び起きた。
ボスもボクも寝起きはいいです。
さ～行こう～
ダイエット散歩へ！
一時間歩いたぞ。
ボスはシャワーを浴びると着替えた。
雪駄を履いて事務所へゴー！
案件の申述書が遅遅と進まないボス。
午前中、
キーボードをトンと打っては思案のボス。
午後
ボクはプリウス君に飛び乗った。
お母ちゃんもお兄ちゃんも一緒。
本家のお墓参り。
湯梨浜町へ行ってきました。
帰宅すると、
お母ちゃんとお兄ちゃんはカラオケへ。
少々、お疲れモードのボスは、
ボクと留守居役をしてくれた。
ビールを呑むボス。
焼酎を呑むボス。
うとうとするボスの傍で、
ボクもスヤスヤタイムでした。
2013年8月13日 (火)
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2013年8月11日 (日)
2013年8月10日 (土)
2013年8月 9日 (金)
ガラケーでいいんじゃない
ボスは、「時流に乗って」スマホに切り替える
べきか、
いましばらく携帯電話を使うべきか、考えてみた。
スマホの特徴は、どこでもネット検索が可能。
これは便利ですね。
でも、
外出時にネット検索の必要性があるのか？
これまでの経験から場面は少ない。
しかし、
あれ？
なんだったかな？
どこでもサクサク検索確認は必要でもある。
必要性があったにも関わらず、
「無い」から「とりあえず」で済ませたのでは？
では、
スマホを持ったと仮定した場合、
スマホの電話料金は高い。
ボスは「よくかける携帯番号」から、ドコモ・
ＡＵ・ソフトバンクを一覧表にしてみた。
ドコモ６６％
ＡＵ ３３％
ソフトバンク１％
通話先の６６％がドコモ。
とすると、残り３４％が他社となる。
固定電話への通話の頻度も高い。
現在の電話料金を下に試算してみた。
単純計算で、約8,０００円のアップとなる。
スマホの維持費と8,０００円を加算すると、
約９,０００円／月のアップとなった。
どこまで９，０００円が業務上に反映されるか
現状では疑問符が付く。
通話を重視したボス。
今後、スマホは更に技術革新され、
スマホの需要にともない通話料金も引き下がると思う。
そのときがスマホへの切り替え時期と割り切ったボスでした。
2013年8月 8日 (木)
ボスの下した結論は？！
昨日
ボスは悩んだ。
競売物件の入札価格を幾らにすべきか？
今回は、見当がつかない。
なぜならば、
過去三回、最高入札者が申込金を捨て、
辞退している。
いわゆる見転（ミズテン）ではない。
見転とは、物件を見ないで購入すること。
県外の人なら、ネットから調べ、
「これはいける！」と判断し、
見転で入札に参加してくることはあり得る。
しかし、
過去三回とも、地元の人であるから、
見転はあり得ない。
では、
辞退の理由は何なのか？
ボスが入れた札は過去２回とも２番札で
失敗している。
同じ物件が、
何故？
物件に何が潜んでいるのか？
見当すらつかない。
今回も過去の最高金額に近い金額が飛び出すのか？
だとすれば、
過去の最高金額は無視すべきである。
過去最高金額に近い価格設定は、
物件の状況からしてあり得ない。
過去の最高価格に近い価格が飛び出せば、
５回目もありえるはず。
競売物件は「読み」の心理戦でもある。
ボスの下した結論は？！
2013年8月 7日 (水)
2013年8月 6日 (火)
2013年8月 5日 (月)
アウトドア派？
昨日、
ボスが早く帰ってきた。
イエ～～イ！
散歩に行こうぜ！
ボクは急いで玄関へ走った。
散歩だ！
ランランラ～～ン。
一時間歩いた。
風呂場で足を洗ってくれたボス。
歩き疲れたボクは、
しばしのスヤスヤタイム。
夕食はテラスで焼肉。
カセットコンロをセントするボス。
お母ちゃんが、ボクに鶏肉を焼いてくれた。
焼きあがると、ボールの水で冷やしてくれる。
食べごろサイズにちぎってくれるお母ちゃん。
豚肉と牛肉を食べて、焼酎をクイ～のボス。
梅入りおにぎりが美味いっすね～
シメは焼きそば。
お好み焼きソースをかけて混ぜ混ぜ。
ボクも食べた。
美味いっす！
後片付けを手伝うボス。
アルコール入りティッシュでカセットコンロを
拭くボス。
手馴れていますね。
ボスって、アウトドア派？
2013年8月 4日 (日)
2013年8月 3日 (土)
2013年8月 2日 (金)
第一段階通過
昨日
朝一の電話。
市役所からでした。
市街化調整区域内の不動産売買に伴う
事前協議書を申請していたボス。
許可処分が下りました。
今回の案件は、三段階あります。
第一段階は、
用途変更（所有者変更）が可能か否か。
ボスは、秋久行政書士事務所名にて申請した。
第一段階は、必ずしも売主・買主名でなくても
よい。
第二段階の事前協議書は、
買主名にて申請することになる。
この事前協議書の許可処分が下りれば、
第三段階で、本申請となる。
三段階の理由
市街化調整区域内の建物（中古住宅）を取得後、
建物を解体して新たに新築するためです。
第一段階は、用途変更の事前協議。
第二段階は、再築の事前協議。
第三段階は、再築の本申請。
第三段階の許可処分が下りれば、
最終段階の、
建築確認申請となりますね。
2013年8月 1日 (木)
いつでもいいから
昨日のことじゃった。
朝一の電話。
はて？
と、
しばし考え込んだ。
そして、
次に瞬間、
真っ青！になった。
それは、
一月前のことじゃった。
「いつでもいいから」
と、
土地の評価を依頼されていた。
ボスは、忘れていた。
電話の受け答えしながら、
あっ！となったボス。
依頼者さん。
アッハッハ～～と笑いながら、
「いつでもいいから」
と、いいましたからね。
ボスは、未処理案件のケースから、
収集した書類を取り出した。
次に、
ネットから平成２４年度の路線価をダウンロードした。
物件周辺の売買事例と路線価と、物件の特性から㎡単価を補正し、
「物件評価書」を作成したボス。
一月前に、ボスが物件を見た瞬間に現地で割り出した価格と
ほぼ同額の金額となった。
依頼者さんへ「土地評価書」を提出したボス。
見積提示通りの報酬額を頂きました。
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