" href="http://samurai.blogmura.com/gyouseishoshi/">にほんブログ村 士業ブログ 行政書士« 2012年4月 | トップページ | 2012年6月 »
ハ～～イ！
建材会社の社長から電話。
頼みたい事があるんやけど。
ガッテン承知！
聞かずとも頼まれたらＯＫ！
建物を解体した跡地を月極め駐車場にする案。
そこで、
管理契約書（案）と駐車場契約書（案）を作成してくれ。
まかせんしゃ～い！
ボスのもう一つの仕事は不動産業。
不動産業者として月極め駐車場の管理を
します。
オーナーは県外の方です。
社長とオーナーとボスの三者会談。
社長の一言
会議場所のセッティングをしてよ。
ボスの一言
それは、社長に任せるよ。
社長の悲鳴！
あちゃ～！
と、いうわけで、
会場は洒落た料理屋に決定！
ボスの一言
ごちになります！
社長から、
昼食ですよ～～～～
ボス
酒が・・き・え・た～
ハイ！
喜んで受任させて頂きます。
昨日、
ボスが受任した案件は、
不動産売買契約書の作成業務でした。
売主・買主さん双方において、
「売ります・買います」と成立していた。
ボスは仲介に関わっていない。
売主・買主さんは、
お互いに知り合いの中だけに、
話し合いはトントン拍子に進んでいた。
でも、でも、
話し合いが進む過程で、
知り合いの中だけに後々のトラブルは避けたい。
売主さんの気持ちに変化が生じた。
売却の意志に変わりはないが、
やはり、きちんと書面化したい。
売主さんは買主さんへ相談した。
買主さんも、やはり、
きちんと契約書を交わしておきたい気持ちだった。
売主さんから不動産売買契約書作成を依頼されたボス。
有難いですね！
報酬額はきちんと取り決めさせて頂きました。
ここが重要ですもんね。
昨日
ボスは鳥取市へ。
所属するＮＰＯ法人の総会に出席してきました。
議案に異議なし。と発言したボス。
笑いながら副会長さんから
執行部から異議なしはダメよ。
そうだよね。
あっはっは～
全ての報告・議案にパチパチ～
シャンシャン総会は良いですね。
総会の後は、懇親会です。
呑んだら乗るな！
ボスは食べる方へ回った。
懇親会はお約束の焼肉です。
ボスはノンアルコールビールで乾杯！
焼肉は美味いッス！
所属するメンバーは行政書士の先生達です。
鳥取市から補助金を受け、
行政と共に無料相談を実施しています。
月曜日から金曜日。
８時２５分から１７時まで。
当番制で市の相談コーナーに詰めています。
「鳥取市くらしの１１０番コーナー」です。
鳥取市まで片道１００Ｋですから、
ボスは当番制から外して頂いています。
ＮＰＯ法人として講師派遣業務も実施しています。
毎月、
定例の勉強会で研鑽を重ねています。
夜の九号線をのんびりと走りながら帰宅したボス。
背広を買ったボス。
ダブルの夏用スーツです。
値段は、
４，９００円也。
開店前、
売り場には行列ができる。
返品された商品・ちょいキズ商品等々の在庫処分市です。
サイズがあるか？
それは会場に行ってみなければわからない。
去年はここで、
ダックスの背広を一万円でゲット！
手慣れた女性買い物客は、
店に用意された大きなビニール袋へ
手当たり次第に入れる。
それを会場の隅で仕分けする。
背広を試着すれば、
ピタッ！とサイズがあった。
ラッキーチャチャチャ！
次に、
ジャケットのコーナーへ。
丈があってもボタンが止まらない。
ボタンは止まるが、
着ればコートジャケットになる。
合うサイズがありませんでした。
お母ちゃんはジャケットと孫君の服を買った。
ボクのは？
ペットコーナーはなかったよ。
宅建協会から送付されてきた総会案内資料。
ありゃ？
出欠（委任状付き）のハガキが入っていない。
来なくていいよ～の意志表示でしょうかね？
単純な事務局のうっかりミスでしょう。
単純ミスでも、
こればかりはうっかりミスですまない。
「瑕疵ある総会」になりかねない。
出欠ハガキは、委任状付きですから、
慎重の上にも慎重に取り扱わねばならない。
委任状に疑義有り！
よって、
瑕疵ある総会だ！
と、
声を上げれば、
総会そのものが流れることにもなりかねない。
さてさて、
未発送に事務局は気がつくでしょうか？
気がつかないでしょうね。
昨日、
高校時代の仲間が訪ねて来た。
四十数年ぶり。
それでも顔を見れば、
なつかしか～
一瞬に、
青い山脈へ飛んじゃいますね。
６月２日に、
同期の東京会があるそうです。
そこで、
彼は地元の情報収集にボスの
所へ東京からやって来た。
数年前、同期会に出席した時の話に
大笑い。
会場へ出かけた彼は、
頭ツルツルのおやじ・年配のおばさん達を
見て会場を間違えたと思った。
付近を探すが違う。
やはり、あの会場？
尋ねてみればピンポ～ン！
みんな「それなりに変貌」ですね。
でも、
自分だけは当時のまま。
と、
魔法の鏡に写っている。
昨日
「やじろ平」となったボス。
それでも、
依頼者も相手方も「先代からの言い伝え」が腹にある。
沈黙の時間が経過した。
ボスが口を開いた。
「事実か否か」はわかりません。
あくまでも、
「公文書」からの推論ですが。
と、前置きして話を始めた。
公文書情報公開請求して入手した公文書。
建築計概要書に書き込まれた図面と補足説明について
推論を述べたボス。
これが切っ掛けとなり、
双方の話し合いが始まった。
先代の頃から徐々に糸が手繰り寄せられてきた。
この間、ボスは、双方に組みすることなく、
問われても憶測となりますからわかりません。
と、双方の話し合いの続行を進めて頂いた。
二時間後、
「解決する意志」を双方が明確に意志表示された。
手続き等々はわかりませんので、
よろしくお願いします。
と、双方がボスへ依頼してきた。
これで一件略着ですね。
あとは、事務的な手続きを踏むだけ。
土地家屋調査士・司法書士の先生方との
チーム編成ですね。
昨日
交通事故専門班の勉強会へ参加してきました。
今年度は、
事例から検証することが決定。
来月は、第一回として、
ボスの事故を事例として取り上げます。
事故状況
昨年、ボスが一時停止で止まっていたところ、
後続車がノンストップで突っ込んできた。
ボスの同乗者は救急車で病院へ搬送された。
ボスは警官の指示で車を運転して病院へ。
しかし、日が経過しても、
加害者側の保険会社は動かない。
ボス達は市役所へ第三者行為を申請し、
自賠責を被害者請求にした。
弁護士費用特約の迷走
ボスは交通事故専門班のメンバーの行政書士へ
被害者請求を委任した。
費用は、
ボスが加入している任意の損保会社の弁護士費用特約。
しかし、
損保会社は、ボスへ「ノー！」を突き付けてきた。
ボスは本社とかけあったが、
本社も明確に「ノー！」を突き付けてきた。
理由は、
加害者側には任意の損保会社がついている。
こちらの弁護士費用特約を使うことは、
当社が二次被害者となる。
だ・か・ら
加害者の損保会社が動かないなら頼んで動いてもらいなさい。
それでも動かないなら動いてもらうまで頼みなさい。
そもそも、弁護士費用特約は、弁護士だけであって、
行政書士ごときが使える費用でない。
ボスは本社回答に唖然！とした。
自賠責法第１６条を真っ向から否定したものであり、
また、
「弁護士費用特約」とはなんぞや？！
行政書士としても根本的な問題である。
論戦の紆余曲折を経て、
損保会社はしぶしぶ１６条請求を認め、
弁護士費用特約の作動を認めた。
但し、
これは例外！とまで言い切った。
加害者の損保会社から事故後、１ケ月を過ぎても
なんら連絡がない。
ボスは加害者側の損保会社の本社へ確認してみた。
事故報告は受けています。
担当支社から連絡させます。
担当支社
この度は、大変ご迷惑をお掛け致しました。
事故は県外でしたので、
営業所から正確な情報が上がってこなかった。
また、
あなたは１６条請求をされた。
一般の方なら被害者請求などしない。
保険の知識あるでしょ。
この言葉に、ボスが切り返した。
被害者が弁護士なら動かないということに聞えますけど。
担当支社さん、
そんなことは・・・・っと上ずった声に変わった。
損保会社が迅速に動かねばならない規定はない。
それにしても、
この間抜けた回答をし得る損保会社に
呆れ返るばかりです。
これでは、被害者は救われない。
次回の勉強会は、
１５条請求と１６条請求がポイントとなる事例ですね。
今日は不動産売買の決済です。
この決済は、
九ケ月の終着点でもあります。
売主の一人は中国在住者の日本人。
所在地調査からスタートした案件。
中国から一人の人間を探し出す。
まさに、
雲を掴むような作業でした。
それでも、
国際業務で培った思考の勘が
ヒットした。
しかし、それは、
「居住地」であって「住居地」
ではない。
家裁は「住居地」を求めてきたが、
中国在住者はこれを拒否した。
「居住地」と「住居地」は違いますからね。
紆余曲折を経て、「居住地」を以て
調停が決定した。
調停決定書を受けて売買に動いたボス。
家裁の求めにも住居地開示を拒否した
中国在住者。
登記に必要な在留証明書と本人拇印証明付き
領事館の署名の書類は、
請求するとオウム返しで返送してきた。
仏壇に置かれた分骨用の骨壷。
中国在住者はゴミとして廃棄処分してくれ。
と、
売主の一方へ通知してきた。
祭祀承継者でない一方の売主は苦悩し、
寺の指示に従う。
倉庫の横に置かれ風雪にさらされた大きな箱。
ガラスケースに入った雛人形だった。
ボスの目に、
九ケ月が走馬灯のように流れた。
銀行の応接室での決済セレモニー。
書類関係は全て事前に整えてあるから、
売買代金と鍵の交換だけ。
司法書士立ち会いのもと、
決済は一分で終わるでしょう。
今夜は酔い潰れるまで呑みます。
「精進落とし」ですね。
本件において、
弁護士・司法書士の先生方に
お世話になりました。
行政書士への代理権は付与されてもいいはず。
そもそも、極論すれば、「争そい」ではない。
行政の不許可処分決定に対する異議申し立てであり、
処分庁に対し反論書を提出し、審査会を経るが、
処分庁は審査会の答申を尊重しても、
許可・不許可の決定権は依然として行政にある。
この流れの中に、「争そう」場面はない。
「争そう場面」は、
次の行政事件訴訟法の段階である。
ボスは私的に行政不服審査法に基づき、
不交付決定処分に対し、異議申し立てとして
処分庁へ反論書を提出した。
審査会にも出席し口頭弁論をした。
ボスが提出した反論書はボス側の「事実証明」
である立証資料を積み上げ、かつ、法的根拠を
示した。
処分庁も反論書に対し法的根拠を以て
審査会へ意見書を提出している。
これを受けて審査会となる。
しかし、先にも述べた通り、
処分庁側には、審査会の答申に縛られることなく、
不交付・交付決定処分権が与えられている。
言い換えれば
この裁量権が処分庁にある限り、
「争そう場面」など存在しないのである。
因みに
ボスの異議申し立ては交付処分決定として
不交付処分決定がひっくり返った。
ボスは来月で６３歳になります。
そこで、ひとつの目標を掲げました。
これから一年かけて、
「医療法人設立」に焦点を絞り
この分野を特化して勉強をします。
ボスにとっては未知の分野です。
どこからどのように勉強すれば
よいやらさっぱりわかりません。
そこで、
手始めに、
平成２３年１月改訂
「医療法人の設立・運営と会計・税務」
清文社
４，４１０円
を購入しました。
この書籍から未知の分野へ踏みこみます。
ボスが行政書士資格試験を受験したのが
５７歳のとき。
いっちょ！
やったるか！
と、挑んで一発合格。
開業して、
ハッ！
と、気がついた。
行政書士ってどんな仕事をするの？
模索しながら、
この五年間に、
国際業務・相続・遺産分割・車庫証明・古物・成年後見制度・
交通事故・農転・都市計画法等々と階段を上ってきた。
６３歳の挑戦として、
選んだ分野が医療法人設立でした。
始めた時が青春！
これから新規分野への青春を謳歌します！
売主は日本人であるが中国在住者である。
このケースにおいて忘れてはならないことは、
源泉徴収ですね。
つまり、１０%条項です。
外国人（本国在住）の方も日本の不動産を売却するとき、
源泉徴収を忘れてはならない。
非居住用物件の売買価格が、
一定額以下で、かつ、買主が自己の居住とする場合は、
忘れていても問題にならない。
しかし、
一定額以下であり、かつ、買主も非居住用であれば、
源泉徴収１０％条項が浮上してくる。
例えば、
売買価格金１，０００万円とした場合。
買主は売買価格の１０％の１００万円を差し引き、
９００万円を売主へ支払う。
買主は売主に代わって翌月の１０日までに
税務署へ１００万円を納付する。
だ・か・ら
ここで、１０００万円を売主へ支払えば、
税務署は買主へ１００万円支払えとなり、
結果、
買主は１１００万円で購入したことになる。
こうなるとトラブルですね。
誰の責任かと言えば仲介業者の責任ですね。
源泉徴収１０％を知らなかったでは通らない。
このことは、日本人でも同様であり、
外国在住の日本人にも１０％条項は適用されます。
ボスが見つけた買主は、
「非居住」だった。
無論、
ボスは１０％条項を説明した。
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昨日、
入国管理局から届いた書留。
ボスは封書を親指と人差し指で挟み摩った。
この感触は？！
感触からヒットかも！
封を切ってみる。
ヤッタ～～！
ヤッホッホ～～～～イ！
「在留資格認定証明書」
ボスは急いで依頼者さんへ電話。
交付されました。
社長さんから、
先生！
有難うございます！
ボスは車を走らせた。
在留資格認定証明書を社長さんへ渡す。
有難うございました！
依頼者さんの言葉は、
嬉しいですよね。
在留資格は、「人文知識・国際業務」で、
ベトナムの方でした。
ボスにとってベトナムは初めてでした。
依頼を受けた時、越日小辞典を購入し、
ベトナム語と睨めっこしたボス。
封の感触には、
ハラハラドキドキしますね。
ＡＤＲ的手法
つきつめれば、
やじろ平ですね。
一方に肩入れすれば、バランスが崩れる。
いかにバランスを保つか？
答えは簡単です。
双方のどちらにも組みしない。
「双方が話し合う」
場の空気を穏やかに醸し出す。
開始段階では、
ＡＤＲを依頼された方は、
「自分の味方」と認識し、
相手方は「自分の敵」と認識しています。
この相反する認識に対し、
どちらの味方にもなりません。
と、言葉で言っても、
やはり、味方・敵愾心はありますよね。
この空気を消すことが実は、
双方が解決したいとの意識に変化する。
解決したい意識が双方に芽生えれば、
「落とし所」へと流れて行きますね。
ＡＤＲとは、
やじろ平にいかに徹しきれるかですね。
昨日、
建築課より建築計画概要書の情報公開許可が
下りたとの連絡を受けました。
申請してから４日目ですから、
早い許可にビックリしたボス。
これで、
報告書が作成できます。
相手方もテーブルの席に着く事を
承諾された。
双方の話し合いの場は整いました。
ボスは何を以て立証資料とするかを決めた。
登記簿・閉鎖登記簿・公図ではない。
ポイントは進入路部分の土地。
つまり、
建築された経緯を調べる。
何を調べるか？
それは、建築計画概要書です。
建物は増改築されている。
ここが重要な調査ポイントですね。
増改築の年月日は登記簿要約書から
推測し得る。
また、
増築が登記されていることから、
正式に建築許可を受けていることも
推測し得る。
推測をもとに役所の建築課へ行くボス。
閲覧の結果は、
ビンゴ！
図面は進入路部分を道路と明確にしている。
さらに、
登記簿上の新築年月日の閲覧。
ボスの予想通りだった。
５０年前、
つまり、
建築計画概要書そのものを保管する概念がない。
それでも、これで立証資料には十分。
なぜならば、
進入路部分を道路として増築の建築許可が
下ろされている。
つまり、進入路部分を道路として
土地所有者から承諾を得ての建築。
逆説すれば、
承諾を得ない限り申請すらできない。
これを裏付ける証拠がもう一つあった。
進入路部分には赤線が横切っている。
何故、これが裏付けとなるのか？
赤線をまたがねばならない。
つまり、
県の許可を必要とするからですね。
これを、
「またぎ許可」と言います。
「県の許可」となれば、
進入路部分の道路承諾書は不可欠な添付書類
となる。
公図と建築計画概要書の図面からいかに情報を
読みとるかですね。
これで、
ボスの推論は組み立てられた。
個人情報保護法により、
ボスは建築計画概要書の公文書情報公開請求書を提出した。
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ボスが受任した案件は不動産物件調査。
ことの発端は、
通行している道路だった。
その土地は自分の土地だ。
「自分の土地だ」と言われた方は
先代から引き継いだ土地。
登記簿上からも「自分の土地」の方が家督相続・
相続と変遷していることから、その通りでしょう。
依頼者の先代が、「自分の土地」の方から、
土地を購入し自宅を建築された。
但し、
進入路部分の道路も含めて購入されたのか否か
となると契約書がないため不明。
どちらも先代から引き継いでいるため、
当時の事情はわからない。
５０年前ならば、
本体の土地は購入しても、進入路部分は、
購入されていないであろう。
との推測はできますね。
今の代でこの問題を解決し、
次の代へ引き継がせたい。
依頼人さんの言葉に、
ボスは、「そうですね」とうなずいた。
今の代で解決しなければ、
次の代は、「さらなる争いの種」を引き継ぐ
ことになりかねません。
こうした案件で尤も注意すべきは、
相手方のあることですから、
だろう？
たぶん？
だから
等々は禁句とすることですね。
これらの言葉を出した瞬間に、
「争い」になりかねません。
立証し得る事実証明だけを収集し、
依頼者と相手方と話し合って頂く。
ＡＤＲ手法ですね。
自殺された方の家の処分をしたボス。
家での自殺ではなかったが。
事業に失敗した経営者の
行き詰まっての自殺でした。
家は借家だったため、
家主さんがボスへ売却を依頼してきた。
弁護士の名で貼り出された紙も解け、
家屋内のモノはゴミ処分となった。
産業廃棄物に出す前に、
ゴミの分別をしたボス。
何故、ボスが分別をしたか。
それは、噂が流れたから。
あの家の鴨居で首を吊った。
家には、鴨居などない。
分別するとき、ボスは玄関・窓を全て開けた。
道行く人の声が聞える。
鴨居がないな～
噂は徐々に消え、家で自殺したのでなく
他所での自殺だったと噂が変わった。
噂が変わった頃、
分別していたボスの背後で、
ガタっと音がした。
それは、
一枚の額が崩れた音だった。
額は自殺された方の写真だった。
崩れた額の奥から一枚の写真が出てきた。
自殺したご主人の奥様へ電話したボス。
奥様は写真を見ると、
実はこの写真だけが心残りでした。
何処に？
崩れた額の奥にあったことを話した。
ゴミの分別が終わるころ、
買主さんが現れた。
買主さんの一言。
鴨居はなかったですね。
その後、
奥様が自殺したとの噂が流れた。
ある日
奥様がボスの事務所に現れた。
着物の裾をパッと捲って、
足はあるよ～
ボスも奥様も大笑い。
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不動産業界に生息しているボス。
その中で思い出に残る話。
無人となった家屋を相続人さんの依頼で売却した。
依頼人は売却費で住居地に墓を求められた。
遠方の依頼人である相続人さんが、
ちょくちょく来ては整理されたが、
根を上げられボスへ依頼してきた。
産業廃棄処分として、
いくらなんでもバッサバッサと放り投げられるのは
忍びないですよね。
また、
買主さんへも綺麗に引き渡したいですね。
ボスは無人の家で整理を始めた。
その時、
「ありがとう」
と、かすかに聞えた。
はて？
家屋内には誰もいない。
ボスは一冊のアルバムを手にしていた。
依頼人である相続人さんからアルバムの事を聞いていた。
もし見つかったら連絡してください。
ボスは売主さんへ電話した。
何処にありました？
ボスが部屋を言えば、
その部屋は亡母の部屋です。
何度も探したのですけどね。
その部屋で、
「ありがとう」
の声が聴こえたことも話しました。
売主の一人は、中国在住で、かつ、裁判長の求めにも
応じなかった住所問題がある。
裁判所の求めを拒否するからには、
住所地開示出来ないそれなりの理由があるはず。
しかし、
不動産売買には、売主の絶対不可欠な印鑑証明と実印。
中国在住となれば、
日本での実印登録は出来ず、故に印鑑証明は取れない。
だ・か・ら
中国での在留証明書と、
印鑑証明に代わる領事館の署名となる。
提出に応じるか否か。
ここがポイント！
一歩間違えばボスは事件に巻き込まれる。
買主さんへ契約の流れを説明した。
「手付金ナシ」・「違約金ナシ」・「損害賠償ナシ」を明確化し、
中国より書類が届かない場合、
調停書の期限切れを以て解約する旨の特約をつけた。
また、
「瑕疵担保責任ナシ」とした。
昨年、
ボスが行政に公文書公開請求し、
不開示に異議申し立てをして、開示決定に持ち込んだ。
公文書には、「危険家屋」と明確に記載されている。
危険家屋とした公文書の存在を知った故に、
公文書公開に持ち込んだ。
「瑕疵担保責任ナシ」
これも、不動産売却のために打ったボスの一手だった。
これで契約上の問題は解決した。
一見脈略のない事も実は伏線だったのですね。
しかし、
さらなる問題がボスに襲いかかった！
続く
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ボスのもう一つの仕事は宅建業者。
不動産売却案件は、
家裁の調停決定書を受けて、
ボスが動いた。
売主の一人は中国在住の日本人。
彼は裁判長より中国の住所を開示するようにとの
求めを拒否した。
但し、売却は承諾した。
紆余曲折を経て、
「連絡先」を以て調停決定書となった。
決定書には、
売却期限と最低価格が記載されている。
「期限と最低価格」
期限切れとなれば、再度、家裁へ期限延長申立てとなる。
最低価格割れとなれば、
やはり、再度、再調停となる。
素早く動いたボス。
買い手が見つかった。
問題はここから先の不動産売買契約の実務ですね。
続く
昨日
孫君が東京さ～へ帰った。
孫君と風呂に入り、
アヒル隊長と遊んだボス。
お母ちゃんと新米ママさんが買い物している
間、孫君を抱いていたボス。
ボスの腕の中でスヤスヤと眠る孫君。
孫君が歩けば、
あんよは上手
孫君が食事すれば、
ア～～ン
モグモグゴックン
楽しかった日々。
あっ！
と、言う間に過ぎてしまった。
でも、
八月には、パパもママも帰省する。
首がなが～～く伸びるけど、
指折り数えて待ちます。
これも楽しみ！ですね。
さ～
前半のゴールデンウイークは終わった。
今日から、仕事しまっせ～
昨日、受任させて頂いた案件は、
車庫証明３件・車庫変更届２件。
今日は、現場へ行きます。
そして、
１１時と５時のアポに備えます。
昨日
ボクは爪切りのため朝からペット専門の美容院へ。
これはボス達の罠だった。
気がついたときは、
あ～
遅かった！
孫君達は倉敷市へ。
三井アウトレットパークへ買い物。
ボクも行きたかったぞ～
ボクもアウトレットで買い物したかったぞ～
ボスは通勤用ウオーキングシューズを買った。
アウトレット価格から３０％オフ。
お母ちゃんと新米ママさんが買い物している間、
ボスは孫君を抱っこしてベンチに腰掛ける。
スヤスヤ眠る孫君。
帰路は、山陽道から岡山道へ抜け、
中国道から米子道を走るボス。
往復２７０Ｋのドライブでした。
あれ？
ボクのは～～～～～～？
昨日
亡叔父さんの十七回忌の法事に行ってきました。
法事とは、
「仏様が生きている者達を久方ぶりに出会わせる場所」
と、以前、説法で聴いたことがある。
その通りだと思う。
法事に集う叔父叔母従兄妹達とは久しぶりの再会となる。
でも、
ふと気がついたら、
ボスは上から４番目になっていた。
１７年の歳月に寂しさ感じる。
従兄の言葉
この歳になると、なにかと役目が回ってくる。
ボスの言葉
順送りですからね。
休憩を挟んで一時間３０分のお経。
足が痺れるけど、これもお勤めですね。
お経が始まる前、
泣いていた赤ん坊が、お経の響きに眠った。
お経の後、
四苦八苦の説法を聴いた。
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