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昨日
ボスは早起きして山ん中。
前夜
別荘地のお客様から緊急コール。
水が出ない。
なんとかして～
と、叫ばれてもね。
話を聞くボス。
雷が鳴った。
話の中から、「原因」を絞り込んだボス。
工務店の大将へ電話。
大将は熟睡。
奥様に要件を依頼。
「電気工事業者へ朝一、別荘地へ上がり
ポンプ小屋を見て」
大将から電話。
朝一で電気工事業者が飛ぶ。
手配完了！
ポンプ小屋では、電気工事業者さんが
チェックをしていた。
社長自ら出張ってくれて、おおきにね。
大将からコスモはんの頼みと聞かされたら
何を差し置いても一番です。
頼もしか～
社長、メインスイッチを入れた。
水を汲み上げる音が聞こえる。
イエ～～イ！
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ゆんべ、
建築設備会社の社長と呑み会。
５時３０分スタート。
ボスは１０分前に居酒屋へ。
社長の焼酎のボトルを出して呑んで待つ。
社長がやって来た。
ビールで
カンパ～～～イ！
居酒屋の大将。
まぐろの頭があるけど、焼く？煮る？
ボスは、鸚鵡返しに「焼く」
美味いっす！
食べた後、
丼に骨を入れ、熱いお湯を入れてもらった。
これが滅茶美味い！
大将
これ食べてみて。
食べる。美味い！
なにこれ？初めての触感。
それは、
「イノシシ肉のたたき」だった。
呑んで食べたら二次会へ。
ママん店へ流れる。
唄いまっせ～～～～
社長は、男の舟唄
ボスは、男 新門辰五郎
紅茶割り焼酎を呑む。
美味いっすね～
１２時前
ボスは夜風に吹かれながら、
電柱さん こんばんわ～
今年度は、
「通則法」を研究します。
通則法の条文は４３条ですから
条文そのものは簡単です。
しかし、
一つ一つの条文となると、
底知れない奥の深さと迷路ですね。
だ・か・ら
国際私法は面白い！
婚姻においても、
日本人と外国人。
日本人は日本の民法に従い、外国人は
外国人の国内法に従う。
では、重婚は？
日本での婚姻は認められませんね。
何故ならば、
「独身」である事が婚姻成立の要件だからです。
それでは、
男性の国が重婚を「可」とする場合は？
女性が男性の国へ行き、婚姻する事は可能です。
「婚姻」を日本に届ければ、役所は受理しなければ
なりませんね。
何故ならば、
重婚は「取消し」であって、
「無効」ではないからです。
国際業務班として、
婚姻・離婚・認知・相続・遺言・成年後見制度・
不動産売買・建物賃貸等々を毎回のテーマとして
取り上げながら研究します。
ここでは、
「思考方法」が重要なポイントとなります。
非居住の外国人（本国在住）が日本で不動産を購入し、
これを賃貸借した場合。
賃借人は賃料の２０％を源泉徴収し、翌月の１０日までに
納付しなければならない。
賃借人は賃貸人へ、源泉徴収した２０％を差引き、残額を
賃貸人へ支払う。
これが、２０％条項です。
事例では、
賃料２０万円ですから、４万円を田中さんは源泉徴収し、
４月分ならば５月１０日までに納付する。
賃料は２０万円ですから４万円を差引き、
１６万円を王さんへ支払う。
５月分ならば６月１０日までに納付することになる。
王さんは、確定申告時期に確定申告を行い、
源泉徴収で払い過ぎならば返還を受け、
足りなければ追徴されることになる。
ちなみに、
不動産売買には、１０％条項があります。
外国人との不動産売買・賃貸借契約では、
２０％条項・１０％条項が適用されるか否かを
十分に留意しなければなりません。
そして、
適用される場合は、契約書に明確に条項を記載し
双方に説明しておかねばなりませんね。
例えば、
中国人（中国在住）の王さんが、
東京都内の分譲マンションを投資目的で購入した。
投資目的ですから、建物賃貸借市場へ出した。
日本人の田中さんが、これを借りた。
日本国内で一般的に使用されている
建物賃貸借契約書で締結された。
賃料 ２０万円。
管理費 １万円
契約期間 ２０１１年４月１日より２０１３年３月３１日。
田中さんは４月１日に入居し、快適なマンション生活。
５月中旬頃、
送られてきた一通の書類を見て、
田中さんは仰天することになる。
書類は、
税務署から４万円の支払い督促状だった。
なにこれ？
田中さんが王さんに支払った賃料２０万円により
王さんは不動産所得２０万円を得た。
だ・か・ら
王さんの不動産所得税の４万円を田中さんが支払いなさい。
田中さんは、
なんで？？
王さんの不動産所得税を支払わねばならないの？
王さんが負担すべき不動産所得税を田中さんが４万円を支払った
のだから、田中さんは差引き１６万円を賃料として王さんに支払う。
すると、
王さんは、「賃料不足」として残金４万円を支払えと請求してくる。
賃料支払いのトラブルが発生しますね。
今日は、国際業務班の勉強会です。
ボスの役割は班長です。
課題は「投資経営」です。
国際私法の観点から見た「投資経営」を
前半に話します。
在留資格の「投資経営」でなく、
外国人の投資ですね。
例えば
外国人が投資目的で分譲マンションを購入。
この分譲マンションを賃貸市場に出した。
外国人は本国にいます。
この分譲マンションを日本人が借りた。
賃料・管理費・契約期間・裁判の管轄を
取決め契約を締結。
契約書は日本国内での一般的な賃貸借契約書。
さて、
この契約書には、大きな落とし穴が潜んでいます。
つまり、
間違いなくトラブルが起こります。
では、
何処に落とし穴が潜んでいるでしょう？
言い換えれば
不足している条項は何か？
今日の勉強会でこれを解説します。
不動産賃貸借契約書作成も行政書士の
業務ですね。
ハイ！
受任させて頂きます。
案件は、遡ること明治時代となる。
あまりの複雑さに、
相続登記を先送りしてきた不動産。
ボスは土地台帳から調査を開始した。
土地台帳から閉鎖登記簿を捲りながら
現代まで紐解いてゆくことになる。
公図と登記簿の地積の差は極端に違う。
現場に残された隣地との境界壁と公図も
極端に違いすぎる。
不可解なる故に、相続登記を躊躇してきた
相続人。
何故ならば、
トラブルを相続する事を意味しているから。
依頼者は高齢者である。
今の代で解決しておきたい。
それは、
依頼者の心情ですね。
ボスは、
受任契約と着手金を受け取った瞬間から
「時空間の探索人」となった。
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ご主人の死に手を合わせる奥様。
会社の上司の言葉
救えなくて申し訳ありません。
と、奥様へ深々と頭を下げた。
奥様の言葉
転職者（ご主人）には就職の機会が少ない中で、
就職させて頂いた事を感謝していました。
ありがとうございました
と、奥様は上司に深々と頭を下げた。
私は、このシーンを見て、
言葉が出なかった。
また、
一人の男性が屋敷跡に立っていた。
男性の言葉
軒下に球根を吊るしていましてね。
春になってチューリップが一面に咲けば
嬉しいですね。
男性の視界には流失した跡地が広がっているばかり。
私は涙が流れた。
開業された銭湯
髭を剃らずに上がった人の言葉
髭をそったら余分にお湯を使う事になりますからね。
誰しもお湯につかりたいから、早めに上がりました。
これが日本人の心ですね！
助かったおばあちゃんと孫。
「希望の灯」は諦めないことだと改めて思いました。
昨日のボス
雪が降る。
ノーマルタイヤのボスは動けない。
事務所で書類整理をしていた。
ディラーさんから「車庫届け」の依頼。
お昼休憩を使って、
ボクとお母ちゃんと出かけた。
お母ちゃんの車は、
万が一に備えてスノータイヤ。
赤ちゃんの布団。
手作り布団のお店です。
布団を注文してから、
ボスとお母ちゃんはラーメン屋さんへ。
ボクも食べたいぞ～！
ラーメンを食べているとき、
ボスの携帯電話が鳴った。
至急案件！
いつもお世話になっている他士業の先生。
ハイ！
と、答えるボス。
農地法第4条案件。
先生の事務所へ行くと、
エンドユーザーさんがいらっしゃった。
名刺交換するボス。
届け用紙には、
すでにユーザーさんの署名捺印有り。
建築設計事務所の建物設計図面有り。
付近図も有る。現地写真も有る。
登記簿・公図も有る。
ボスは先生の事務所のパソコンを借りて委任状を作成し、
エンドユーザーさんに署名捺印を頂く。
ボスは事務所に戻ると、
付近図に複製許諾証を貼付した。
農業委員会へ提出して業務完了！
役割分担はノンストップですね。
市役所を出ると、車庫届けの現場へ行く。
コロコロメジャーを使えば楽ですね。
事務所に戻って、
CADを開き保管場所図を書上げた。
ドライバーのお母ちゃんに乾杯！
ボス
昨日は、鳥取市へゴー！
バイパスが一部完成したので、
スイスイと走る。
時間にして30分短縮は大きいですよね。
お昼休みを利用して署名捺印して頂きました。
ロスタイムなしは嬉しいです。
帰路の途中、
警察へ寄り、車庫証明を受け取り、
ディラーさんへ届け、報酬額を頂きました。
これも帰路の道順ですから、
ロスタイムなし。
事務所に戻って、CADを開く。
資料の建物平面図を基にして、
建物配置図の図面作成に取り掛かる。
建物を描き、壁面から境界線までの距離を
図って線を入れ基準点を出す。
あとは、地積測量図を基に複線機能を使って
敷地を描く。
寸法機能を使って寸法を記入する。
方位と縮尺と単位を書けば完成ですね。
最後に、図面の下に、
本図面は行政書士法第2条に基づき
作成したものである。
と、明記しました。
プリントアウトして、
行政書士のゴム印と職印を押して完成です。
昨日、
「飲食店」の建物賃貸借契約を締結しました。
契約書は公証証書です。
賃貸人・賃借人・連帯保証人の皆さんから
事前に運転免許証のコピーを提出して頂いています。
公証人の先生が、契約書を読み上げる。
これも事前に（原案）として
賃貸人・賃借人・連帯保証人さんとすり合わせして
いますから、スムーズに進行しました。
公証人役場への支払いは賃貸人・賃借人の双方で折半。
ボスは不動産仲介料を賃借人さんから頂きました。
そして、
賃貸人さんから、
公正証書前の契約書作成費用として
行政書士報酬額を頂きました。
「不動産と行政書士」の「二足の草鞋」ですネ。
え～？？
っと、追求しないでね。
震災から復旧に向けて、
我々、
行政書士は「何をすべきかを考える会」として
掲示板を立ち上げました。
「何をすべきかを考える」は
「何が出来るのかを考える」
そして、
「こんな場合はどうすれば？」でもあります。
皆さんのご協力をお願い致します。
「掲示板」
http://cosumoat.bbs.coocan.jp/
ある日
ボスの事務所に車が横付けされた。
おばあちゃんが事務所に乗り込んできた。
コラーッ！
なんという事をしてくれたんじゃ！
と、怒鳴り声。
はて？
と、ボスの頭に
？？？？マークが点滅。
怒鳴るおばあちゃんの言葉。
あと、３年で時効じゃったんだ！
お前が見つけなければ、時効でわしのもんに
なったんじゃ！
こん馬鹿タレが！
ボスの頭には、
ますます、
？？？？マークが点滅。
悪意の時効取得は２０年。
そして、
後日談。
道路から見れば、草ぼうぼうの土地。
でもでも、中ではおばあちゃんがせっせと
作物を作っていた。
おばあちゃん あかんでな～
と、ボスが言えば、
おばあちゃん
バレタらしゃ～ないな～
時効も大変なんじゃ！
ボスの頭に
？？？？マークが点滅した。
ボスのもう一つの仕事は不動産業。
今も思い出に残る場面。
事務所に来られた女性の言葉。
私の土地を探してください。
マイホームを建てられるのですね。
と、鸚鵡返しにボスの言葉。
いえ、違います。
と、女性の言葉。
はて？
ボスの頭に、
？？？マークが点滅。
話を「聴く」ボス。
主人が定年退職したら故郷で暮らそうと、
１７年前に分譲地を購入した。
久しぶりに帰り、土地を見に行ったけど、
土地が「無い」。
「私の土地を探してください」は
無くなった「土地」探しだった。
ますます、ボスの頭に、
？？？マークが点滅。
続く
鳥取へ予定の１時間前に到着。
ボスは飛ばしてない。
新設のバイバス効果かな？
役員さん達が受付でスタンバイ。
５分前に式場に入り、
指定されたテーブルの椅子に座った。
来賓の挨拶
政治家の先生の話は面白い。
選挙が近いのかも？
ボスはウーロン茶で、
カンパ～～～～～イ！
他の先生方との歓談にニコッ！
テーブルを回して料理を食べる。
あった！あった！
ノンアルコールビールがあった。
ウーロン茶から、ノンアルコール０．００％
に切り替えて飲むボス。
それでも、
呑んだ気分になっちゃうね。
「三本締め」
イヨ～～～ッ！
パパパン パパパン パパパン パン
パパパン パパパン パパパン パン
パパパン パパパン パパパン パン
おめでとうございます！
今朝の新聞広告です。
３月５日（土曜日）
ボスは、
早起きして鳥取市へ行きます。
２時間３０分のドライブですネ。
鳥取県行政書士会会長の祝賀パーティーです。
昨年の秋
会長は「旭日小綬章」を授かった。
ボスも、お祝いの席に出席します。
会長の言葉で、
ボスが好きな言葉。
勉強を怠るなかれ。
このことは、
日々の勉強が基礎であり、
基礎を反復継続することで、
実践でヒントが閃く。
まさにその通りですね。
鳥取へは車で行くボス。
呑んだら乗るな！
ウーロン茶で乾杯。
あとは、
食べる方に回って食べます！
で～～ね
久しぶりにネクタイを締めるボス。
ボクは
ククク～～ッと笑っちゃいます。
だって、
ククク～～ッ アハッハ～～
似合わないもんね～
受任した複雑な案件で、一つの方法を探った。
行政との窓口で事前相談した結果も「一つの方法」
で可能性が見えてきた。
しかし、
この方法では、
いささか面倒な手続きを踏むことになる。
それでも、
ボスは補足資料として申述書を書いた。
昨日、
別件で役所に行ったボス。
ふと、頭をよぎった。
そうだ！
「申述書」を事前協議していただこう！
エレベーターのボタンを押す。
窓口で担当者さんへ「申述書」を提出したボス。
担当者さん達がなにやら話している。
なんやろな？？
担当者さんの一言
「この方法」もありますね。
エ～ッ！
「この方法」なら、もっとも近道！
ボスは、「この方法」にスイッチを切り替えた。
「寄ってみよう」が「頭をよぎった」事で、
遠回りから近道となった。
申請書は一から作成し直しとなるが、
収集した添付書類は使える。
これまでの時間ロスを考えれば些細な事でしかない。
それは「依頼者の利益」となるから。
ボクはボスに小さな声で言った。
そっちの方が簡単だからでしょ？
ボスの一言
それを言っちゃお終いさ～
４６年前の扉を開いたボス。
住居表示変更後の公図に記載された土地が
古い地図では何処なのか？
手がかりは、閉鎖登記簿にあった！
旧所在地には黒線。
古い地図から旧所在地の地番を探す。
「地番」は住居表示変更でも変わらない。
これで建物の所在地が浮き上がった。
しかし、
登記簿上の建物の所在地と現実はあまりにも
離れすぎている。
在るべき土地に建物はなく、あまりにも離れすぎた
土地に建物が存在している事になる。
建物図面を見ても現況の建物位置等と変わらない。
名寄帳の建物床面積と登記簿の床面積は
ピタッ！と一致する。
土地に建物は存在するが、
登記簿上に存在しない建物。
だ・が、
存在しないが登記簿上に存在する建物の謎。
この「謎」を解明しなければならない。
「謎解き」は、
考えられない事を考える。
誰しもあり得ない。と、切り捨てる事を
あり得る。として考える。
そ・れ・は
４６年前の登記申請ミス。
この仮説を基に法務局で調べて頂いた。
ビンゴ！
ボスの仮説通りだった事が判明した。
登記簿上の建物の土地と現実の建物の土地の
地形・道路等々は、ほぼ同一だった。
うっかりミスなのか？
４６年前を蒸し返し、責任論を問うても
解決しない。
「世にも不思議な物語」の解決方法はある。
そ・れ・は
「所在地の錯誤」申請ですね。
ボスの謎解きは終わった。
昨日の相談は、
世にも不思議な物語だった。
相続した不動産。
名寄帳に記載されている。
相続登記もされている。
課税もされている。
相談者さんは、その建物で生まれ育った。
ところが、建物は未登記建物。
４６年前ならば未登記建物もあり得る。
名寄帳には所在地違いに建物があるが、
土地は他人名義。
「借地」とも推察しえるが、名寄帳の
他の不動産から見ても不自然。
「謎」は、
建物は「存在」するが、登記簿上には「存在」しない。
しかし、
登記簿上には確かに「存在」する建物。
存在する建物と登記簿上の建物。
土地は住居表示が変更されているため古い地図を
調べた。
明らかに、
存在する建物の所在地と登記簿上の建物の所在地は
町名も違う。
ここに接点はあるのか？
４６年前に遡る謎。
ボスは閃いた！
考えられない事だが有り得る。
４６年前の扉を開いたボス。
続く
不動産業のボス。
飲食関係の店舗契約は原則として公正証書を
活用している。
建物オーナーさんと賃借人さんとボスで
最終打ち合わせ。
基本的には、これまでの打ち合わせで合意に
達しているが、
やはり、「最後の詰め」は欠かせませんネ。
公正証書に関しては、当初、
「店舗を借りるのに公正証書が・・？」
の意識が賃借人さんにありました。
公正証書は、
賃貸人・賃借人の双方において、
「プラス」となる。事を説明したボス。
特に、明渡しの「原状回復＝敷金返還」
の場面においては、賃借人にとって最大の武器となる。
ボスは公証役場へ。
原案の賃貸借契約書と添付する書類は
建物登記簿謄本ですが、
参考資料として、建築設計図面と、
ＣＡＤで作成した賃貸物件箇所の平面図です。
そして、
賃貸人・賃借人・連帯保証人の運転免許証のコピー
ですネ。
公正証書締結日の予約を入れました。
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