一会員の提案

研修会

米子市条例に関する研修会の要望を会へ提案しました。

米子市条例とは？

市街化調整区域における開発・用途変更に関する条例。

従来は、市街化調整区域内における開発・用途変更の

手続きは、県の開発審査会を経なければなりませんでした。

このため、処分決定までの日数がかかっていた。

市条例施行に伴い、

市条例の基準に合致すれば、審査会を経ることなく処分

決定がなされる。

スピードアップですね。

市条例は平成２１年１０月１日施行です。

条例施行後、当事務所でも、一件の申請を提出。

従来は、事前協議から処分決定まで２～３月を要して

いましたが、わずか２週間で処分決定が下りた。

市条例に関する研修会は宅建で受講しましたが、

条例説明が主体でした。

行政書士として、一歩踏み込んで、

具体的な申請書と添付書類の書き方・調査等々の

研修会を希望しました。

会に提案を受け入れて頂き、正式に研修会が決定

しました。

市へ

条例の条文は事前に読み込んできますから、

研修会では、具体的な事例を取り上げての

研修内容をと要請してきました。

市条例ですから、全会員向けではありません。

地区限定的な研修会でもあります。

一会員の提案を受け入れ、スピーディーに研修決定

する会に感謝です。

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からっ風野郎

ＴＶで、三島由紀夫の映画を見た。

「からっ風野郎」

度胸も根性もない２代目ヤクザの役。

女はオモチャ、遊んだらポイと捨てる。

俺はヤクザだ。と、うそぶく。

ラストシーン

惚れた女のためにヤクザから足を洗う。

やがて生まれてくる我が子のオムツを買う。

そこへ殺し屋が現れ、背後から銃弾を撃ち込まれ、

エレベーターでオムツを握りしめて死ぬ。

私が劇場で見た映画は、

人斬り（勝新太郎主演）

土佐の人斬り、岡田以蔵を描いた映画です。

三島は、薩摩の人斬り田中新兵衛でした。

当時、

三島の「切腹シーン」が話題にもなった映画でした。

この映画は１９６９年です。

そして、１９７０年、

市ヶ谷において、

自衛隊へクーデター決起の激を飛ばし

割腹した。

三島由紀夫が「原作・主演・監督」した映画。

「憂国」（１９６６年）

２・２６事件を背景とした「割腹と妻の自害」です。

決起すべき中尉が、新婚ゆえに決起から外され、

皇軍として決起鎮圧命令を受ける。

仲間へ銃口を向けるか・軍令に逆らうか。

中尉に残された選択は自決だった。

三島文学とは？

私は「無こそ究極の美」ではなかったかと

思います。

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見えてくるものは

昨日、

県主催の「あんしん賃貸」の研修会でした。

「高齢者住まい法」には疑問符を付けた私。

当初は、「不参加」の予定でした。

それでもと、思い直し、「参加」する事にしました。

研修会は２回に分けられ、

２回の研修会を受講すれば、修了証が交付され、

「高齢者住宅支援員」となります。

「支援員」にはまったく関心も興味もありません。

１回目の講演タイトル

講師は樋口恵子さんです。

「地域で高齢者が暮らして行くために」

サブタイトル

賃貸住宅が高齢者の住宅として期待される役割とは何か。

その役割を果たすためには何が必要か共通理解を目指します」

２回目のタイトル

講師は県職員等です。

①「高齢者住まいの現状と住まいに関する情報提供」

サブタイトル

「高齢者の住まいに関する情報提供と介護保険等の制度概要」

②「高齢者の理解とコミニュケーション」

③「施設見学」

④「施設でも病院でもない第二の自宅」

２回の研修会から見えてくるものは、

「一般的な賃貸借建物」とかけ離れた

「施設」であり、「グループホーム」である。

これでは、

高齢者住宅支援員とは、「施設」「グループホーム」への仲介者

と定義しえますね。

ここから、

見えて来るものは、

一定の所得のある高齢者は優遇する。

所得のない高齢者は切り捨てる。

「弱者切捨て」ですね。

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瑕疵担保履行法

穴吹工務店が会社更生法を申請し事実上倒産した。

拡大路線の行き着く先ですね。

従来は、

建設業者が倒産すると建物に瑕疵があっても

泣き寝入りするしかなかった。

こうした状況を回避するために編み出されたのが、

「住宅瑕疵担保履行法」です。

建設業者又は宅建業者(免許業者のみ）が新築住宅を売買契約するとき、

建物に保険をかけるか、若しくは、資力確保として

供託する旨を説明しなければならない。

なを、

双方の利用も可である。

万が一、建設業者・宅建業者が倒産しても、

「瑕疵」の修復費用は、保険・又は供託金から

支出されるから、ユーザーに負担がかからない。。

「保険料」は基本的には建設会社・宅建業者の負担

です。

しかし、

建設会社・宅建業者が負担すべき。と、なっていない。

ユーザー負担もありえます。

但し、

被保険者はあくまでも建設業者・宅建業者です。

履行法では、基準日が設定され、年２回、

国土交通大臣又は県知事へ届け出なければならない。

つまり、

建築業者・宅建業者は、半年に１回、新築住宅の契約件数

を届け出る。

そして、保険外は、資力確保として、

例えば、

１件ならば２０００万円、５件ならば２８００万円を供託

しなければならない。

供託期間は１０年間です。

建築業者・宅建業者が、

履行法に違反すれば１年以下の懲役もあります。

平成２１年１０月１日から引き渡された新築住宅が

対象です。

今、建築中・これからマイホームを考えておられる方は

契約締結時における瑕疵担保履行法の

説明の有無を確認してください。

なを、

履行法は住宅ばかりでなく、賃貸借建物も対象です。

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異文化に戸惑う

ＴＶニュースにて。

中国の広州における「アフリカ人問題」が

取り上げられていました。

中国の製品を買い付けアフリカへ送る。

アフリカでは仕入れの５倍で売れる。

貿易業務ですね。

中国人女性と結婚し永住を希望するアフリカ人も

いる。

日本の入管法に従えば、

「投資・経営」のカテゴリーに入ります。

また、

「日本人の配偶者等」のカテゴリーであり、

「永住」のカテゴリーですね。

売れるから儲かる。

儲かる商売だから、我も我もとアフリカ商人が

押しかける。

正規入国もあれば密航者もいる。

すると、

アフリカ人が集まる場所が形成される。

中国人とアフリカ人との間でトラブルも起きる。

必然的に治安問題となる。

不安視する地元中国人の声。

異文化に戸惑う。

解釈は？

今年６月、

全宅連（全国宅地建物取引業協会連合会）へ質問した件。

質問時点では、

全宅連として後日回答するとのことでした。

しかし、その後、なしのつぶて。

昨日、

回答要請を致しました。

瑕疵担保履行法について。

建築業者Ａが宅建業者Ｂへ新築住宅を売却。

宅建業者Ｂが、エンドユーザーＣへ

「中間省略登記」として「地位の譲渡」を

した場合、宅建業者Ｂは履行法の対象となるか？

建築業者と宅建業者は業者間取引ですから

履行法の対象外です。

エンドユーザーは、「履行法の枠外」として

の「宅建業者」の地位を譲り受けた。

この件に関して、今年３月、

国交省の履行法研修会において質問しましたが

回答は、「宅建業者は履行法の対象となる」でした。

根拠として、

「中間省略登記」は登記上の事である。

なんとも、

不可解な根拠でした。

「地位の譲渡」

ＡとＢは履行法の対象外。

エンドユーザーは、

その対象外業者から、「対象外としての地位」をも

引き継ぐのですから、

結局、Ｂは履行法に抵触しない。

私の解釈は間違っているのでしょうか？

Ｂが履行法の対象となる根拠は？

上記が、質問の概要でした。

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予習

連休の２日間

ＣＡＤの練習をしていました。

２９日には、

ＣＡＤの研修会があります。

私は研修会に参加するとき、

予習して行きます。

解らない分野・初めての分野では

予習しておかないと、

講義そのものがチンプンカンプンとなる。

ＣＡＤも、研修会の案内書を見て、

ところで、ＣＡＤって何？と尋ねた私。

２日間

本に書かれている解説を読みながら

練習しました。

建物平面図が、おぼろげながら描ける

ようになりました。

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ゲッ！

縫製工場のチョイキズセールへ。

この頃、

横着をしてウオーキングを休んでいた。

土・日・祝日にジムで汗を流すだけ。

我が体型は正直に反応していました。

ウエストがアップ。

背広の上は合うけどズボンが！

ガクッ！

センチメートルの差だけどな～～

その差が大きい。

合うサイズを探すけど、

ズボンがはけると上着はコートに。

「不経済な体型」って何処から聞こえたような？

昨日もジムで汗を流す。

今日もジムで汗を流します。

でも、その後の、

お湯割り焼酎が美味い！

食事が美味い！

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爽やかな光景

昨日、

研修会へ行くため列車に乗った。

車内で不思議な光景を見た。

高校生達は通路に立っている。

やがて、停車駅に着くと、

座席が空き始めた。

高校生達が座席に座った。

次の停車駅に着くと、

年配者の方々が乗り込んできた。

高校生達は、スーっと立つ。

乗り込んだ年配者達は座席に座る。

さりげなく年配者へ座席を譲る。

不思議な光景が爽やかな光景と変わった。

今時の。と言われる若者達。

けして、「今時」ではないですね。

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研修会

２１日は研修会へ行きます。

午前の部は、司法書士の先生を講師に迎えて。

「いまさら聞けない戸籍の見方・調べ方」です。

この課題の提案者は私です。

解っているようで解っていない。

実務面で、ありゃ？？？となる場面があります。

戸籍は「謎解き」に似ていますネ。

基本に立ち戻っての勉強です。

行政書士として、「戸籍の見方・調べ方」は

「イロハのイ」でもある。

それだけに、「聞けない」となってしまう。

私は、

「解らない事は聞く」

「聞くは一時の恥」

を心がけています。

ですから、

「いまさら聞けない」を頭に置かせて頂いた。

午後の部は

「成年後見制度」です。

公証人の先生を講師に迎えて。

これも、解っているようで、

実務場面では考え込んでしまいますね。

やはり、

基本に立ち戻って勉強をします。

研修会終了後は懇親会です。

呑みます！

ハイ！

私は滅法、酒に強いです。

学生時代（高校時代も少々）から鍛えた酒の胃です。

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これは面白い！

ＣＡＤ

「やさしく学ぶＪＷ－ＣＡＤ５」

書籍が届きました。

付録のＣＤをパソコンに取り込む。

基本の水平線を解説書に従って引いてくる。

スーっと描けた。

垂直線を引いてみる、

スーっと描けた。

斜線を引いてみる。

スーっと描けた。

傾斜角度を設定して引いてみる。

スーっと描けた。

線消しをやってみる。

部分消し・全体消しが出来た。

「元に戻る」をクリックすると消す前に戻った。

拡大してみる。

ドーンと拡大した。

これだけでも、簡単な図面なら作成できる。

自動車保管場所許可申請の位置図を試してみた。

簡単に図面が作成できた。

これは面白い！

次のステップに進みます。

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閃いた！

企業から、

超難問の相談を受けました。

「聴いた」瞬間に可能性ゼロと解る。

企業側もいろんな角度から検討したが

可能性はゼロと認識している。

それでも、

なにか手立ては無いものか？

と、相談に来られた。

それは、

砂丘から一粒の金を探すに等しい。

「可能性を探る」

しかし

「可能性は限りなくゼロ」

である事を、了解して頂き、

受任しました。

正攻法を取れば、

「法」の壁に跳ね返される。

それでも、

その一手！を模索する。

疲れて眠る。

眠りながら、その一手！が閃いた。

理論的には可能！

可能性はある！

今日は

理論武装を構築する作業に入ります。

行政との智恵比べになるでしょうね。

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平成２２年度版入管法

昨日、

平成２２年度版

注解・判例

出入国管理・外国人登録

実務六法

（日本加除出版）

書籍が届きました。

平成２２年度版の購入にあたって

少しだけ悩んだ。

今回の改正には、

１年以内・３年以内があります。

２２年度版は取りやめ、２３年度版か

２４年度版まで待った方が賢明では？

と、考えたからです。

しかし、

「今は今の法律が生きている」

ならば、生きている法を読むこと。

結論は、単純明快な答えでした。

入管法では、法もさることながら、

基準省令を読み込むか否かが重要なポイント。

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ＣＡＤに挑戦

ＪＷのＣＡＤ（キャド）

窓の社から、

フリーソフトのＣＡＤをダウンロード。

作図ソフトですね。

昨日、

何度も練習しましたが難しいです。

行政書士として、

作図する場面は多いいです。

これまで、

手書きで作図をしてきましたが、

やはり、

手書きとパソコン作図では見た目も違います。

今月末には、

行政書士会でＣＡＤの研修会があります。

むろん、「参加」します。

「ノートパソコン持参」が条件です。

そこで、

ノートパソコン用のマウスを買いました。

ワイヤレスタイプのマウス。

基礎的な予習をして行こうとダウンロードしました。

時間の合間に、練習しようと始めましたが、

ソフトを開いた段階から、

ありゃ？

どうするの？？

パソコン知識はゼロに等しい私。

出来るかな？

少々、不安なＣＡＤのスタートラインです。

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高齢者住まい法 ４

①    前払い等基準

②    保全措置

前払い等基準とは？

民法第１６４条（賃料支払い時期）に対する

特約事項ではありません。

では、何か？

賃料を年間あるいは数年・十年単位として

「一括前払いする」と言うことです。

これに対する、書面への明文ですね。

一般的な賃貸借建物契約では、月単位としての

賃料です。

①    ・②は、高齢者優良建物・終身建物など、

グレードの高い賃貸建物に対する保全措置でした。

では、

具体的な予想は？

次回へ

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研修会

今週の土曜日は

行政書士会の勉強会に参加します。

午前の部は、

「いまさら聞けない戸籍の見方・調べ方」

講師は、司法書士の先生です。

午後の部は、

「成年後見制度」

講師は、公証人の先生です。

いずれも、

実務面からの切り口でお願いしています。

夕方の部は、

懇親会ですね。

来月は、「筆界確認」です。

もとより、「筆界」は土地家屋調査士の業務です。

「知識として学ぶ」姿勢で参加します。

いまひとつ、

「調整区域における開発行為」

市条例の施行（米子市の場合は平成２１年１０月１日）

に伴い、研修会を開催しよう。となりました。

明日、私は市の担当者へ講師依頼に行きます。

「会」の勉強会となれば、手続き上の問題があります。

「会」でなく、「市民生活支援研究会」の世話人として

グループの勉強会としての要請です。

「申請書の留意点」を切り口にお願いしようと思っています。

許認可申請業務は行政書士としての守備範囲ですから、

実務面としての「留意点」に時間を割いて頂くつもりです。

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定期無料相談会

今日は、

行政書士会の定期無料相談会へ行っていました。

会場まで事務所から歩いて３分少々。

私の担当は国際業務。

「聴く」に重点を置いていますが、

「聴く」はとても難しいですね。

無料相談は実践的な勉強になります。

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高齢者住まい法 ３

①    前払い等基準

②    保全措置

前払い等基準とは？

民法第１６４条（賃料支払い時期）に対する

特約事項ではありません。

では、何か？

賃料を年間あるいは数年・十年単位として

「一括前払いする」と言うことです。

これに対する、書面への明文ですね。

一般的な賃貸借建物契約では、月単位としての

賃料です。

①    ・②は、高齢者優良建物・終身建物など、

グレードの高い賃貸建物に対する保全措置でした。

では、

具体的な予想は？

次回へ

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高齢者住まい法 ２

高齢者円滑建物は、

「高齢者居住法」を根拠法としていました。

所轄官庁は国交省でした。

「高齢者を理由に入居を拒まない」が

趣旨であり、

特に、高齢者円滑建物には建物に対する

条件は付されていませんでした。

改正は、「高齢者住まい法」です。

管轄省庁は国交省と厚生労働省となります。

改正では、

賃貸人の前家賃に対して

①前払い家賃等の査定の基準が書面で

明文されていること。

②前払いや家賃等について、

返還債務を負うことになる場合に

備えて銀行の前払い家賃等に係る

債務の保証等が講じられていること。

①    ②を考察すると、

これまでの、「高齢者を拒まない」の趣旨から

大いに外れていることが明らかです。

次回へ

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高齢者住まい法

改正された制度。

従前は、

賃貸人が「高齢者の入居を拒まない」が趣旨でした。

高齢者円滑建物に条件は付されていなかった。

しかし、

改正された制度において「趣旨」はありますが、

不可解な論法で成り立っています。

「床面積は２５㎡以上」

何故、床面積の基準が必要なのか？

高齢者の方々は様々です。

収入も様々です。

入居される状況も様々です。

当事務所においても、

賃貸人さんの理解を得て円滑建物に登録して

いますが、２５㎡以下のワンルームもあります。

８０歳を超えた一人暮らしの高齢者の方にも

入居して頂いています。

「床面積基準」からすれば、対象外物件となり、

改正に伴い、登録は抹消されます。

バス・トイレ（水洗）・流し台（電磁器付）・押入れ

・    エアコン設備があり、駐車場付で、

賃料３０，０００円。

「床面積基準」は、

単身者用物件の枠を狭めるだけでしかない。

また、「低賃料物件」が少なくなるだけ。

すると、次のような反論が予想されます。

円滑建物に登録しなくても、

「高齢者を拒まない」で十分ではないのか？

次回へ

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外しました

「高齢者居住」をブログのトップから

外しました。

何故、

私が高齢者居住を外したか。

改正された「高齢者住まい法」に

疑義があります。

理由を明日から書きます。

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読む・眺める

昨日は、

一日、書類作成していました。

立証すべき書類があまりにも少ない。

少ないと言うより、「無い」に等しい。

それでも、

「メモ書き」等々でもあれば、

参考資料となるが、それもない。

「異議申立」においては、

立証責任は相談者側にある。

「無い」事が、

不可の原因そのものである。

唯一の資料である一枚の書類をじっくりと読み、

そして、書類全体を眺めていた。

書類を「読む・眺める」ですね。

そして、

ある文字に目が釘付けとなった。

ひょっとして？！

全体を「読み」直し、さらに、「眺め」た。

「その文字」から矛盾点が一つだけ浮かび上がった。

さらに、

眺めていたら、不自然な書類に疑問符が点滅。

ここだ！突破口だ！

不可の書面を読み直し、

一枚の書類の「その文字」と「不自然」の関連性を

箇条書きにしてみた。

突破口の鍵を見つけた瞬間でした。

相談を受けたとき、受任すべきか否か迷った。

そして、

可能性は限りなくゼロに等しい。事を伝え、

受任した案件でした。

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行政書士資格試験日

今日は、行政書士資格試験の日です。

私は、

平成１８年度に合格し、平成１９年に開業。

当初の１年間は、

行政書士として何をすべきか？

「自分探し」の日々でした。

試験には合格した。

が、実務経験はゼロ。

研修会には積極的に出席し、

先輩諸先生方の講義を受ける。

実践に基づく講義でしたから

レベルの違いに戸惑う日々でした。

迷路を徘徊するばかりの私。

そして、

一年後に気がついた。

不動産を軸足とした行政書士。

軸足から関連する業務を展開する。

「不動産と行政書士」ですネ。

見渡すと、

賃貸借問題から

高齢者・外国人・障害者・生活保護等のテーマがある。

駐車場管理では、車庫証明・移転登録・出張封印がある。

不動産売買から

隣地境界・農地転用・都市計画４３条等々があり、

相続の延長線上には、遺言・遺産分割協議があり、

さらに、成年後見制度があり、離婚問題がある。

そして、足元にも気がついた。

宅建業許認可ですね。

それは、建設業許認可にも繋がっている。

さらに、会社設立にも繋がっている。

業務を受任し、

時には、報酬額から調査のための書籍代を

差引くとマイナスになっています。

しかし、

それはステップアップの必要経費ですね。

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勝利？敗北？

昨日の夕方。

ゲッ！

ゴキブリが！

事務所を掃除していたら、

ゴキブリが走った。

ゴキブリ退治だ！

薬局へ行き、ゴキブリ退治コーナーへ。

いろいろあるものだ！

見つけたら秒殺ジェット噴射。

餌で釣るゴキブリ仕掛けワナ。

等々が棚に並んでいました。

秒殺

鈍な私には不向きかも？

と、いうわけで、噴霧器を選ぶ。

しかし、

「水と火」どちらを選ぶか？

思案橋を渡る心境？？

「火」では、パソコン機器にどうかな？

悩んだ末に、「水」を買う。

水を容器の黒線まで入れる。

噴霧器本体を置く。

しばらくすると、煙が立ち上った。

今朝、事務所に入る。

さて、結果は？？

入り口付近に一匹。

「脱出作戦」失敗やね。

我が勝利！

ところが、一匹の他にはいない。

はて？

失敗かな？

雑巾を絞って清掃作業しました。

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訃報

訃報

　私が、「お師匠はん」

と、呼ばせて頂いていた方が亡くなりました。

私はパソコンを始めたのが５０歳から。

パソコンの事はパソコンに聞くのが一番。

ヘルプ！と叫んだら、

お師匠はんが、さ～っと現れ、

メールで親切丁寧に教えて下さった。

ニフティの参加型フォーラムで知り合った方です。

お会いしたことはありません。

機会があれば、

オフ会で酒を酌み交わしたかった方でした。

昨日、「お師匠はん」の著書

「ＳＥ中年記」・「ＳＥがゆく」

北村よしみ著

を、読み直した。

お師匠はんの、ほのぼのとした人柄が

浮かんでくる。

我がパソコンの師

よしみさん

御冥福をお祈り致します。

合掌

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白い帽子

写真は昨日の風景です。

ランチタイムのあと、携帯電話のカメラでパシャ！

大山（別名　伯耆富士）は白い帽子を被りました。

ゲレンデも白くなっています。

東京から、「ろく」の国際公認血統書が送られてきた。

へ～っ！

「ろく」は由緒正しき犬系なんだ。

と、血統書を見ながら「ろく」を見た。

はい！お手。

や～っと出来るようになった「ろく」です。

ボールを投げると、勢いよく走り出す。

ボールをくわえてくると、

お座り。はい！お手。

ご褒美のお菓子を食べる「ろく」。

待てよ？？

「ろく」の家来は私かも？

と、血統書を見ながら、ふと、思った。

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eーラーニング民法①

昨日は、e―ラーニング民法総則編①を

一気にやりました。

忘れている箇所、

曖昧な箇所を再点検しました。

論点体系　判例民法１から１０を

購入しました。

一回目は８－１０の三冊

二回目は６－７の２冊

三回目は１－５の５冊

全１０巻が揃いました。

条文

概要

論点

事例

と、

纏められていますから読みやすいです。

e―ラーニング民法総則編①

テスト問題において間違えた箇所を

じっくりと論点体系で再確認。

テストは間違えてもいいのです。

間違えたかを再チェックする

事の方がより勉強になります。

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帰宅は１０円タクシー

ゆんべ

行政書士会の地区懇親会。

雹が降る。霰が降る。

寒い夜でした。

居酒屋へ行く。

座敷へ入る。

手前には関所があった。

通行税（会費）を納めて、

席に座る。

ビールで、カンパ～～～～イ！

今夜は呑み放題

お湯割り芋焼酎を呑む。

美味いっす！

呑んで食べて、

談笑して、

ワッハッハ～～～～

料理が次から次に運ばれる。

中閉めは、

シャン！

一本締め。

外に出た。寒い。

ママの店に行く。

呑んで唄ってご機嫌さん。

１０円タクシーにコールしました。

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今夜は

今夜は、

行政書士会の地区懇親会です。

呑みます！

食べます！

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民法編

e―ラーニング民法編を

１１月１日から開始します。

憲法編で再質問した件。

１０月１３日に、

再回答しますので今しばらくお待ち下さい。

とのメールが届きました。

その後、なんら回答がありません。

気長に待ちます。

e―ラーニングは一年計画でスタートして

ますから、あわてない。あわてない。

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