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2009年5月

2009年5月31日 (日)

公平な競争 6

頂いたメールの中に。

「先生は以前、

ブログに図解せよ!と書いておられます。

何故、法律問題が図解なのか」

以前のブログを読んで頂き誠に有難う

ございます。

法律問題は図解能力でもあります。

実務でも図解は頻繁に使われます。

相続問題はその典型例でしょうね。

図解せよ!

例えば、

民法537条、第三者のためにする契約

この問題が出題されたとしましょう。

A・B・Cの関係に関して問題を読みながら頭で

考えるか?

又は

試験問題の余白に

A・補償関係・・・B

諾約者     要約者

        ・

受益の     ・対

意思表示    ・価

・関

        ・係

 C

受益者

と書き込む。

これで、A・B・Cの関係が目で見える。

関係図が見えるから出題の答えも見える。

法学部出身の方々は、

瞬時に図を頭に描かれるでしょう。

しかし、頭に描くより、

余白に図を描くことをお薦めします。

何故なら、

図から答えを目で見る事ができるからです。

問題をすばやく解くコツは

読みながら図解して行くことです。

読み終えた瞬間に図を見れば、

正解・不正解が浮かび上がってきます。

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2009年5月30日 (土)

公平な競争 5

頂いたメールに。

「おなじ問題集を繰り返せば答えを覚えて

いるから1問3分でなく、問題から瞬時に答えが

わかっている。

別の問題集に切り替えた方がいいのでは」

私は、間違っていると否定はしません。

しかし、

これには大きな落とし穴が潜んでいます。

落とし穴とは?

「問題の答えを覚える」

問題の回答を覚えているから落とし穴なのです。

覚えているのは解答枝番号なのです。

では何を覚えるか?

5問の内、ひとつが正解ですが、

何故、正解なのか?

何故、間違いなのか?

この部分を解説からきちんと読み取り覚える。

これが一冊の問題集を反復継続する鍵です。

特に、解説は重要です。

1000問の解説を読み覚える。

さらに、解説の条文を六法で確認する。

日頃から、条文に慣れていれば、

この問題の根拠法はここなのか!と掴み取れる。

ウオーキングで条文を諳んじた意味がここにあります。

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2009年5月29日 (金)

ほっ!

2009052817590000

2009052817590001

昨年、

日本行政書士会連合会中央研修所

の認定、法定研修を受講しました。

「契約」「遺言・相続・遺産分割」

の2科目です。

1科目10時間研修です。

2科目受講しましたから合計20時間。

研修はビデオ研修でした。

ビデオを見ながら、講師の講義を聴く。

一科目、一日5時間で2日間。

机に座って講義を聴く。

体力と集中力が求められますね。

受講の後は、

お楽しみの、「効果考査」です。

楽しくないよ~が本音ですけどね。

気力・体力を消耗しきった直後の

「効果考査」ですもんね。

合格すると、「修了証書」が授与されます。

2科目の修了証書が届きました。

ほっ!

率直な感想です。

6月は私が所属する「国際業務班」の勉強会

があります。

そして、

やはり所属する「市民生活支援研究会」の

勉強会もあります。

どちらも、私が希望して入会させて頂いた

勉強会ですから楽しみです。

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2009年5月28日 (木)

公平な競争 4

「何故、1問3分で解けないまま、

わからないままにして

次の問題にすすむのですか」

「1問3分」を指摘されたメールが

たくさん寄せられました。

(わからないまま)でなく、理解してから

次に進む。

基本的には指摘された通りです。

しかし、ここが独学の面白いところです。

そして、「1問3分」こそが、重要な鍵なのです。

つまり、

本試験を意識しながらの実践勉強方法です。

もう一度、昨日のブログを読み返してください。

そこに、鍵の意味が書いてあります。

「一冊の問題集を反復継続する」と書かれて

ますよね。

反復継続する事で、問題を読む、解説を読む。

これを繰り返しながら覚える。

1問には5問あります。

問題集に200問あれば、

1000問を解いています。

(わからないまま)でも、2度・3度と解く

ことでわかってくる。

この(わかってくる)事がキーポイントです。

(わからない)の壁が、(わかってくる)事で

ひとつひとつ壁を乗り越えていけるのです。

すると、(わからない)の苦から(わかる)ことで

楽になる。

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2009年5月27日 (水)

公平な競争 3

メールの質問に。

「どんな勉強方法をされましたか」

答えは、単純明快です。

独学です。

私が宅建に挑戦した時も独学です。

半年間、部屋にこもっての勉強でした。

行政書士に挑戦した時も独学です。

質問の勉強法。

朝6時起床

ウオーキング1時間から勉強を開始。

ICレコーダーを聴きながらのウオーキング。

テキストをICレコーダーに読んで吹き込み

これを聴く。

移動時間・ランチタイム・待ち時間の合間と

常に聴いていました。

基礎部分は「読む・聴く」で克服したわけです。

「読み・聴く」ことで、

いささか難解な法律用語に慣れる事ができます。

帰宅すると1時間半のウオーキング。

陸上競技場のコースでのウオーキングですから

少々、ぶつぶつ言っていても気にならない。

何をぶつぶつ言っているかと言えば、

ICレコーダーに吹き込んだ憲法・行政法の

条文を聴きながら、ICレコーダーを止め、

条文を諳(そら)んじる。

曖昧な箇所はICレコーダーを巻き戻して

聴き直す。

これを毎朝・毎晩反復継続していた。

そして、

9時から机に向かい問題集を解く。

1問3分。

解けなければ次の問題に進む。

一冊の問題集を繰り返し反復継続する。

だ・か・ら

マーカーは絶対に使わない。

反復継続するから、マーカーでわざわざ

読みづらくするなど具の骨頂。

午前1時まで机に向かう。

1時から司法試験短答式過去問題集を

睡眠薬かわりに解く。

いつのまにか深い眠りに陥っています。

仕事以外の思考の全てを行政書士試験に

割く。

1年間これを反復継続して試験に挑みました。

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2009年5月26日 (火)

公平な競争 2

「公平な競争」で頂いたメールの中で。

「先生は合格に達する勉強をするだけ。と言われた。

それなら、何故、一流大学を目指さなかったのですか?」

ズバッ!と斬り込まれた質問ですよね。

でも、答えは、単純明快です。

目指したけど、「桜散る」の結果だった。

「授業料免除」に「決めた!」と入学したのが

新設の大学でした。

二つの奨学金とバイト代を合わせれば

仕送りゼロでも暮らせます。

さらに、メールの中には、

「大学で教科書を購入しないで

授業を受けたのですか?」

との質問もありました。

この答えも、単純明快です。

授業そのものを受けなかった。

試験では、

例えば、経済原論で、

答案用紙に、大文字で「金」の一文字。

「宅建を目指した動機は?」の質問もありました。

これも単純明快な答えです。

たまたま本屋さんで、今から間に合う宅建試験の

帯のついた本が目にとまったから。

「そうなんだ」と単純な動機から本を買い、

その気になっただけ。

「57歳で行政書士を受ける動機はなんでしたか?

資本論から経済学部とわかりましたが、

法学部でもないのに?」

この質問も単純明快な答えです。

大学時代の恩師の見舞いに行く。

恩師は管を通した身体で机に向かい、

こんな身体になっちゃったよ。

ワッハッハ~~と笑いながら、

論文を書いておられた。

見舞いから一週間後に亡くなられ、

奥様からその時の書きかけの論文を

遺稿として頂きました。

遺稿を読みながら、

よっしゃ!

いっちょ やったるか!

と、燃えた。

それが、行政書士試験だった。

国家試験に学部など関係ありません。

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2009年5月25日 (月)

公平な競争

TVを見ていたら。

団塊の世代は競争の世代だった。

そして、

競争世代が唯一連帯したのが学生運動であった。

との、コメンがなされていた。

競争世代であったかもしれない。

しかし、競争の本質が違う。

そこには、

「公平な競争」であったが抜け落ちている。

受験戦争とも揶揄されたが、

合格ラインに達すれば合格。

達しなければ不合格。

合否の線引きが明確であり誰しも納得しえた。

「非情の競争」と取るか、「公平な競争」と取るか。

団塊の世代から言えば、「公平な競争」となる。

私は世間から見れば

3流・4流と言われる大学卒です。

しかし、

けして、私自身「落ちこぼれ」と思っていない。

大学で何を学んだ?

と、問われたら、

「酒とマージャン」です。と、即答しています。

科目のテキストは「資本論」以外購入しなかった。

4年となり、宅建の試験に挑戦。

半年間、部屋にこもって勉強した。

この半年間が唯一大学5年(一年は放浪の旅で留年)

の中で凝縮した学生の本分だったと思う。

宅建に合格し、卒業後は、不動産業界へ飛び込む。

宅建試験も、合否ラインから「公平な競争」です。

平成18年、57歳となり、

いっちょ やったるか!

と、挑戦したのが行政書士試験。

独学でスタート。

合格ラインに達すれば合格。

達しなければ不合格。

それならば、

合格ラインに達する勉強をするだけ。

平成18年度の行政書士試験に挑む。

そして、

4.78%の壁を乗り越えた。

誰しも、

国家資格試験が「公平な競争」である限り

「合格」の二文字に達することができます。

だ・か・ら

団塊の世代は「公平な競争」に突き進めるのです。

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2009年5月24日 (日)

スポーツジム

昨夜は、土・日会員のジムの日。

自転車を一時間こいできました。

最初の頃は、負荷レベル2でした。

2から3へ上げ4のレベルへ。

そして、昨夜は5のレベルに挑戦。

5のレベルでこぎ終えました。

噴出す汗をタオルで拭きながら、

ペダルを踏む。

爽やか!

自転車の後は、腹筋20回。

腹筋マシーン。

負荷レベル30台から始め、

今は50台へとレベルアップ。

私の場合は、これで終了です。

風呂場へ直行します。

最初にシャワーを浴びる。

汗を流し落とす。

それから、身体を洗います。

最後に、浴槽につかる。

湯上りにシャワーを浴びる。

帰宅

お湯割り焼酎をクイ~っと

呑めば、美味いっす!

食欲も旺盛

出された料理はペロリと食べます。

好き嫌いなし。

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2009年5月23日 (土)

総会

11時に始まった総会。

途中、

1時間のお昼休憩を挟んで、

5時過ぎまで。

今年は、

議事録署名人に指名されました。

まずは、

   ホッ

議事は粛々と進行。

役員改選の議案。

選挙委員に指名され別室へ。

基本は役員留任で一致。

退会・死亡で空席となった役員の補充。

私の地区から選出された候補者。

受けていただけるかな?

どなたか確認してもらえないでしょうか?

それなら、

私が本人さんに確認してみましょう。

選出された先生の下へ行く。

先生 おめでとう!

役員に選ばれました。

否はなし。決定!

別室へ戻り、

先生の了解を取り付けてきました。

と報告。

役員改選もスムーズに運び全ての議案成立で

終了しました。

5時から懇親会。

私は車ですから、ウーロン茶で乾杯!

食べる方に回って食べる。

選出された地区の先生

あなたに言われたら断れない。

先生も私も、アッハッハ~~~

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2009年5月22日 (金)

告別式

エ~~ッ!

思わず叫んだ一言。

総会での冒頭。

総務委員長の言葉。

副会長が昨日逝去されました。

会場に入った時、

空席になっている副会長席に

妙だな?と思っていましたが。

まさか!

人望が厚く、温和な方でした。

享年53歳

あまりにも若過ぎます。

市民生活支援研究会へ誘って頂き、

入会させて頂きました。

研究会は副会長が立ち上げた行政書士会

の中の高齢者・生活保護等々を

支援するグループです。

毎月の勉強会でも教えて頂いていました。

総会を終え帰宅。

妻も副会長の死に言葉を失った。

研究会の副代表から電話。

研究会として弔電を打ちたいと思うが。

私はそうしてください。と。

花輪を頼めないか。と言われ、

わかりました。手配します。

時計を見たら、11時を回っていました。

今日は、午後からの告別式に行きます。

午後から入っている予約の方々には

時間調整をお願いして了解を得ました。

合掌

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2009年5月21日 (木)

総会

今日は行政書士会の総会へ行きます。

新人紹介もあります。

前に整列して、一人一人挨拶します。

去年、私も前列に並びました。

不動産と行政書士の秋久です。

宜しくお願い致します。

と、挨拶しました。

少々、緊張する場面ですね。

去年は、議事録作成に指名されました。

ハイ!と引き受けましたが、

あとで、大変だ!と大慌て。

不動産の方では、

議事録作成に指名されても、

事務局職員が作成した議事録に

署名捺印するだけでした。

それが、

気楽に引き受けた理由でした。

事務局の職員さんへ、

宜しく頼みますね。と言ったら。

議事録作成は先生がするのですよ。

と、笑顔で答えられた。

エ~ッ!!!

わ・た・し・が!

総会後、事務局から送られたテープ。

テープを聴きながら、巻き戻しながら、

一言々をワードに打ち込む作業。

半月かかりました。

同じく指名された先輩の先生に

原稿にした議事録を確認して頂き、

了解を得て、事務局に提出しました。

「言葉で喋る」を文字におこすと

文法的にまとまりません。

そこで、

句点等々を使いながら、文法的に

まとめる。

議事録作成で貴重な体験をさせて

頂けた事に感謝ですね。

総会で他の先生方に会えるのも

楽しみの一つです。

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2009年5月20日 (水)

出雲へ

2009051912470000

昨日は出雲市へ行っていました。

出雲と言えば、出雲蕎麦ですね。

出雲蕎麦と言えば、荒木屋。

出雲大社前を左に曲がる。

昔は、

曲がった場所に店があったけど、

今は、さらに奥の方に移転。

店に入る。

荒木屋の蕎麦と言えば割子蕎麦。

メニューに惑わされず、

割子蕎麦を注文する。

運ばれた割子蕎麦。

食べる。美味いッス!

食べ終えたら、蕎麦湯を飲む。

これが美味いッス!

時間もあるから、

日御碕へ行ってみよう。

日御碕灯台へ行く。

高所恐怖症の私は灯台へ上がりません。

日本海を眺める。

海猫の岩場を眺める。

日本海の風に負けるものか!

と、腰の曲がった松の木。

そろそろ、時間になるな。

出雲市へ戻る。

途中には島根ワイナリーがあります。

寄り道して行こう。

ワイナリーで試飲。

ノンアルコールの樽のコーナーへ。

飲む。

美味いッス!

せやせや、

ここのソフトクリームは美味い!

ソバソフトをなめる。

美味いっす!

ここで気がついた!

大社神社へお参りをしてない。

次の機会には

お参りしてきます。

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2009年5月19日 (火)

越すに越せない峠

これまで何度も禁煙宣言?

たばこをやめるぞ!

グッ!と我慢。

ところが、

酒の席での煙草の煙。

ちょいと一本ちょうだい。

ス~っと吸えば、

ホッとする。

美味いよな~~~

ス~ス~プカプカ

たばこをやめるぞ!

我慢の日々を通り過ぎと、

やめられた!

義弟が、

兄貴よ、美味いよ~

フ~っと煙草の煙。

グッと耐え忍び義弟と呑む。

美味いな~ フ~

ちょっと一本ちょうだい。

ス~っと吸えば、美味いね~

そんな義弟は煙草をやめた。

うん?!

たばこをやめるぞ!

銀行で煙草通帳を作る。

毎日、500円玉を握り締め銀行へ行く。

吸ったつもりで預金する日々。

ある日、

銀行から支店閉鎖の知らせ。

通帳解約記念に一本吸ってみよ・かな?

一年ぶりにス~っと吸えば。

頭クラクラ気分が悪い。

やめられた!

確認の意味で二本目をス~っと吸う。

美味いじゃん!

たばこをやめるぞ!

この一箱を吸い終えたら、

やめるぞ!

そして、禁煙に成功!

呑んでも煙草の煙が気にならない。

これで大丈夫だ!

意思確認に一箱たばこを買う。

呑む。

たばこに手がゆかない。

呑む。

たばこの封を切っている。

呑む

一本くらいなら、いいかな?

たばこに火を。

ス~っと吸えば、

美味いね~

たばこをやめるぞ!

諦めました。

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2009年5月18日 (月)

酒は楽しく

私は酒を呑みます。

呑めば美味い!

高校時代は、

ジンギスカン鍋を囲んで呑む。

学生時代は、

教授と赤提灯で呑む。

教授の魔法の言葉。

日本酒は2級に限る。

2級酒を熱燗にすれば1級酒になる。

それ以来、

日本酒は2級酒を呑んでいました。

下宿のおばちゃんは、

夕食に一升瓶を出してくれた。

一升瓶を4人の下宿人で呑む。

ごはんはお茶碗に4杯ペロリの時代でも

ありました。

にごり酒を呑み過ぎて、

ありゃ??

腰が立たなくなった事もあります。

今は、焼酎党になっています。

焼酎は芋派です。

お湯割り焼酎をクイ~っと呑む。

美味いッス。

外で呑む。

飲んだら乗るな!

飲酒運転だけは絶対にしません。

10円タクシーをコールします。

たまには、

電柱さん こ・ん・ば・ん・わ~

お月さん こ・ん・ば・ん・わ~

犬さん 遠吠えせんといて~

千鳥足で家路に向かいます。

酒は楽しく呑みましょう。

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2009年5月17日 (日)

久しぶりに

昨日は研修会でした。

課題は、

「中間省略登記・不動産取引の落とし穴」

講師として3時間、

話して来ました。

ボードに図解しながら話す。

作成したテキストは読みませんでした。

次回のテーマは「横領」です。

講師は、前回、「告訴と告発」を担当

された先生です。

次回も楽しみです。

6時に帰宅して、

泡盛をお湯割りで呑む。

美味いっすね~

久しぶりにのんびりとTVを見る。

「ダビンチ・コード」

見終わったら、12時前でした。

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2009年5月16日 (土)

美味い!

2009051606470000

昨日は事務所に一日こもっていました。

溜まっている書類を仕上げる。

ホッ!

午後から、

元帳記帳業務は数字とにらめっこ。

管理事務を引き継いだので精査作業。

根気の要る作業です。

一旦、手書きで数字を記入。

遠回りだけど、

この方が確実なのですね。

8時に事務所を終え帰宅しました。

泡盛が待っていますから。

お湯割りでクイ~っと呑めば、

美味いッス!

今日は、研修会へ行きます。

課題は、

中間省略登記・不動産取引の落とし穴」

講師として解説させて頂きます。

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2009年5月15日 (金)

かすかな笑み

昨日は、6時に事務所へ入る。

書類作成作業に取り掛かる。

9時

交通事故の被害者からの相談。

損保会社へ相談業務開始の連絡を

入れる。

沖縄旅行から帰られた方が泡盛を

持ってこられた。

ゴックン!

今夜は早く帰宅しよう!

しまった!

ひとつ、書類を忘れている。

急いで法務局へ行き謄本を取る。

建物図面・平面図を作成し、

書類を書き上げてポストへ投函した。

時計を見たら総会の時間前。

約50分のシャンシャン総会。

急いで事務所に戻る。

予約の相談者の案件内容について、

資料の整理と疑問点を書籍で確認。

相談者の方が来られた。

落ち込んだ相談者へ。

あわてないでいいですから、

ゆっくり話してください。

話を聴く。

相談者の目には涙が。

受けて頂けますか?

受けさせていただきます。

安堵からか、かすかな笑み。

8時30分事務所を終え帰宅する。

泡盛を呑む。

美味いッス!

お湯割りでクイ~~っと呑む。

おかわり!

10時コテンス~となる。

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2009年5月14日 (木)

魔法の手法だからこそ

司法書士の先生から言われた。

「中間省略登記は認められない」と。

県外の不動産会社の社長が

わざわざ当事務所へ足を運ばれて来た。

私は「中間省略登記」は出来ますよ。

では、

何故、司法書士の先生は認められない。

と、言われたのか理解できない。

相談者は首を傾げられた。

話を伺い、

その方法では司法書士の先生の「認められない」

の通りです。とお答えしました。

中間省略登記は例外的に

2つの方法で認められています。

1.第三者のためにする契約

(無名契約・他人物売買)

2.買主の地位の譲渡

この方式に従っていたかどうかですね。

漫然と、

旧来(改正登記法前)の「中間省略登記」

と考え、契約書を作成していた。

とすれば、

「中間省略登記」は認められません。

だ・か・ら

司法書士の先生は、原理原則に従って

「認められない」とされたはずです。

宅建業法第33条2の条文は生きています。

例外的に認められた「中間省略登記」ですから

活用する場面では、

慎重に契約書を作成することが求められますね。

相談者から「中間省略登記」の社内研修会の依頼を

受けました。

中間省略登記は不動産業者にとって

「魔法の手法」です。

基本をきちんと押さえることが求められます。

また、消費者の方々も、

「中間省略登記」とは?

基本を知ることも大事ですね。

研修会・講習会を希望される会社・団体等の

方は、下記メールアドレスまで。

cosumoat@nifty.com

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2009年5月13日 (水)

前例がない・・

県の建築政策課へ行く。

理詰めで追い込んだら。

担当者

初めての事例ですから。

と、しどろもどろになる。

わからなければ

本庁へ問い合わせしたら?

それでも、

わからなければ国交省に問い合わせしたら?

前例がありませんので。と防戦一方の担当者。

依頼者の利益を考えれば、

理論武装してから乗り込みますよね。

夜は、宅建塾の講師。

塾を終えてから、

オープンした「居酒屋」へ行く。

ビルのオーナーさんとお祝いに。

お祝いの花も届けられ飾られていました。

おめでと~!

かんぱ~~~~~~い!

呑んで食べてご機嫌さん。

2次会 スナックへ。

呑んで唄って帰宅は午前様でした。

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2009年5月12日 (火)

講習会依頼(魔法の手法)

「魔法の手法」

多くの方々からメールを頂き、

反響の大きさに私自身驚いています。

研修会・講習会の依頼も頂き、

誠に有難うございます。

研修会・講習会は日程の調整を

させて頂きます。

又、

頂いたメールの中に、

多くの方々からテキストの購入希望を

受けました。

有り難い申し込みですが、

テキストは研修会用に著したものです。

頒布は致しておりません。

「中間省略登記」は、

不動産業業界の取引態様に

影響を与えかねない手法です。

原則は宅建業法33条の2において

明確な「他人物売買の禁止」規定が

あります。

しかし、

施行規則の追記には、抜け道も存在

しています。

安易な考え方で「魔法の手法」を

用いれば、「宅建業法33条2」違反に

問われかねません。

さらに、ハイリスクが潜んでいることも

覚悟しなければなりません。

研修会・講演会では、

業者向け・消費者向けに分けて解説

したいと思います。

研修会・講演を希望される会社・団体等の

方々はメールでお願いします。

日程調整させて頂きます。

メールアドレス

cosumoat@nifty.com

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2009年5月11日 (月)

山道を走る

2009051107530000

今朝、5時にスタート。

新見市(岡山県)へ行っていました。

181号線をのんびりと走る。

溝口は鬼の町。

鬼の橋を渡る。

右折すれば鬼の館。

そして、その先には花廻廊がある。

道は出雲街道です。

江戸時代は参勤交代の道。

間地トンネルを抜け、再び、181号線へ。

根雨を通り過ぎた地点で右折すれば明地峠。

しかし、

私は真っ直ぐ走る。

金持神社を眺めながら心で参拝する。

四十曲トンネルの手前を右折。

山道へと入る。

上りきる手前に急勾配の道。

右手は山肌、左手は崖。

以前、雪道のこの道でハンドル操作に失敗。

左手の崖へとスリップ。

その一瞬に思い出した新潟での体験。

「雪道では滑った方向にハンドルをきれ」

崖に向けハンドルをきる。

山肌に向く。

次の瞬間、

車は後退し、

山肌に積もった雪の中へ

尻餅をつく格好となった。

崖からの転落は避けられたが、

尻餅からの脱出は不可能となる。

助けを求め雪の山道を歩く。

目に飛び込んだのは除雪車。

助かった!

山を登ると、緩やかな下りとなる。

そこには、

渓流釣りには絶好のポイントがあります。

樹木に挟まれた細い山道。

窓を全開して森林浴。

爽やか。

この爽やかな森林浴を求めて、

山道を走るのです。

若い頃は、

ミッションの車でこの細道を

アクセルとクラッチを踏み分け、

ギア-チェンジしながら走る抜ける

爽快感を味わっていました。

今は、自然に触れる爽快感を求め

のんびりと走り抜けています。

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2009年5月10日 (日)

リコール

昨日、お昼タイムに三菱自動車へ。

リコールの手紙が来ていたので、

車を持ち込みました。

車オンチの私。

部品の一部にトラブルの可能性があるとか。

丁寧に説明を受ける。

この箱の中にパワーハンドルの

なんたらかんたら。

新しい箱をセットしましたので、

これで安心して乗っていただけます。

そうなんだ。おおきにね。

車に関する知識はありません。

わかるのは、運転席周り。

ボンネットを開けても、

チンプンカンプンです。

それで

車庫証明業務を?

名義変更業務を?

出張封印業務を?

と、しばしば不思議がられます。

車オンチは機械オンチ。

書類の手続きとは関係ありませんから。

と、答えています。

ですから、

メーカーのリコール通知は

ありがたいですね。

私の車のスタンス。

私乗る人。

あなた直す人。

この延長線上が、

他士業の業務には踏み込まない。

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2009年5月 9日 (土)

迷い道から抜けて

行政書士の仕事

平成18年度の試験に初挑戦して合格しました。

一年間の独学でした。

平成19年5月に事務所を開設。

2年が過ぎ3年目に入ります。

当初の一年間は行政書士として

何をすべきか?迷っていました。

業務を大別すれば、

許認可業務と民事業務となります。

一年間迷いながら模索し続ける。

それは、自分探しの迷い道でした。

そして気がついた。

「不動産業」!

不動産売買の背景には「相続問題」・「離婚問題」

「借金問題」「境界問題」「土地争い問題」等々がある。

不動産賃貸借の背景には「敷金問題」・「原状回復問題」

「外国人問題」「高齢者問題」「生活保護問題」等々

が潜んでいる。

許認可業務でなく民事業務だと気がついた。

それが「不動産と行政書士」の誕生です。

「衣・食・住」の一つである住は不動産業務。

「不動産」に絡む糸こそ私の行政書士としての

仕事だと気がついた。

仕事は一人ではできない。

幸いに、

不動産業から、司法書士・土地家屋調査士・

税理士・公証人・弁護士との繋がりもある。

これからも、

「不動産と行政書士」として仕事を続けます。

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2009年5月 8日 (金)

魔法の手法

「中間省略登記

不動産取引における落とし穴」

研修会用のテキストが出来ました。

尤も、

私は研修会でテキストを

開くことはありません。

テキストを棒読みされるほど

辛い研修会はありません。

聴いている方は忍耐だけとなりますから。

テキストを読むのでなく、

黒板等を使って「文字」と「線」で話す。

つまり、「図解」ですね。

「中間省略登記」に関しての書籍は

数少ないです。

不動産業界において一般化された手法では

ありません。

むしろ、

行政機関において活用される場面であった。

何故、不動産業界で一般化しなかったのか?

理由は、宅建業法第33条の2です。

「他人物売買の禁止」です。

故に、

最高裁まで争った事案もあります。

改正登記法で中間省略登記が不可能となり、

その後、変遷を辿り、「中間省略登記」が

限定された方式においてのみ認められた。

宅建業者の「他人物売買禁止」規定は存続

しますが、施行規則に追記し、限定された

方式であれば宅建業法に抵触しないことと

なった。

「中間省略登記」を活用すれば、

中間者は登録免許税・登記費用がかかりません。

また、不動産取得税もかかりません。

さらに、

中間者の恣意的な利益も合法的に得られます。

言い換えれば、

宅建業者も宅建業法に抵触することなく

恣意的利益を得られることになったわけです。

逆説すれば、

ハイリスクも潜んでいることになります。

それ故に、

「不動産取引の落とし穴」にもなりかねません。

「中間省略登記」はゆっくりと不動産業界へ浸透

してゆくでしょう。

なぜならば、

「甘美なる魔法の手法」だからです。

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2009年5月 7日 (木)

お駄賃で

猫の手でお駄賃を頂きました。

いいですよ。

と、お断りしたけど、

気持ちですから、と言われ、

受け取りました。

折角頂いたお駄賃。

以前から、欲しかった本を注文しました。

日本加除出版

1.Q&A渉外戸籍と国際私法

2.渉外戸籍法リステイメイン

3.中国家族法「婚姻・養子・相続」

4.詳解 中国婚姻・離婚法

お駄賃はこれで、

アッ!

と、言う間に消えました。

でもでも、

呑んでパーっと消えるよりいいですね。

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2009年5月 6日 (水)

猫の手

2009042911360000

水木しげるロードへ行って来ました。

散策でなく、お手伝いに。

後半のGWでは、

過去最高の観光客数だったそうです。

私でも猫の手ぐらいにはなるでしょう。

朝から晩まで、ず~っと、立ちっぱなし。

ランチは時間をずらして、鬼太郎ラーメンを

食べに行く。

すごい行列!

少しずつ進む行列に並びました。

鬼太郎ラーメンとマグロおにぎりを食べた。

美味い!

妖怪楽園も長蛇の行列。

鬼太郎と猫娘とのスナップ写真撮りに並ぶ

親子連れ。

ロードは歩行者天国。

鬼太郎小便小僧のある公園では紙芝居。

演じるのは市の観光課の職員さん。

演題は来春の朝ドラ、水木しげるさんの奥様の物語

(今から来年の話。鬼も笑う。でもでも、ここは妖怪村)

夕方まで切れ目がない。

休む暇もない忙しさでした。

立ちっ放しで足が棒のよう。

私も猫の手にはなったでしょう。

帰宅して、風呂へ入って、

ホッ

湯上りにお湯割り焼酎を呑んで、

生き返りました。

焼酎をクイ~っと呑んで研修会資料に取り掛かる。

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2009年5月 5日 (火)

カラオケボックス

ゆんべ、

カラオケへ行かない?

いいね~

カラオケボックスへ。

ドリンク付きセットの4時間。

唄いました。

神野美伽

男船・男夢祭り

春夏秋冬屋形船を唄えば、

あ~ ちょいと~

帰れないんだよ

唄えば、淋しいね~

島津亜矢

男・・新門辰五郎

唸って、関の弥太っぺ

石原裕次郎

赤いハンカチ・北の旅人

鶴田浩二

赤と黒のブルース

低音でしんみりと唄う。

加藤登紀子

酔いどれ女の流れ唄

ちあきなおみ

別れたあとで・雨に濡れた慕情

ちあきなおみさん復帰して欲しいよね~

戦前の

緑の地平線・サーカスの唄

と唄えば、

戦後に戻って

美空ひばり

関東春雨傘

と、流れれば、

待ってました!健さん!

唐獅子牡丹

坂本冬美

男の情話

ラスト一曲前

村田英雄

無法松の一生 度胸千両入り

ラストは、青春時代

楽しかったです。

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2009年5月 4日 (月)

魚釣り

今朝5時起き。

魚釣り。

久しぶりの魚釣りです。

波止場にはすでに釣り人達。

釣り人の仕掛けは投げ釣り。

私は浮き釣りで勝負!

仕掛けはサビキ。

釣れませんな~

釣り人達も釣れてない。

浮きを微調整し気合を入れ直す。

浮きがググ~~ッと沈む。

来た~!

竿を立てて軽くしゃくる。

ゆっくりとリールを巻く。

海面に現れた魚。

あちゃ~~~~!!!!!

ボラでした。

ボラはいりません。

針を外して海に返す。

気合を取り直す。

再び、浮きが沈む。

この沈み方は?

ボラ??

あちゃ~~~~~!!!

再びボラでした。

グッバ~~~イ

ボラの刺身は桜色して美味い!

でもでも、

波止場のボラはダメ!ダメ!

投げ釣りの人達は何も釣れてない。

私はボラでガクッ!

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2009年5月 3日 (日)

作成中です

研修会資料

昨日は12ページまで書きました。

まだまだ先が長いです。

中間省略登記は登記法上否定されています。

実務面で便法上使われていた手法です。

では、

認められる「中間省略登記」の方式とは?

登記に関しては司法書士の業務範囲です。

しかし、

取引場面に関わるのは不動産業者です。

さらに、取引に関する契約書の作成も

不動産業者です。

また、

契約書作成業務は行政書士の業務範囲でも

あります。

取引場面と契約書作成業務は、

「不動産と行政書士」を両輪の軸とする

私にとっても重要な業務範囲です。

中間省略登記に関する文献は数少ない。

認められた「中間省略登記」の方式だが、

実際に契約を書面化するとなるとハードルは

高い。

消費者保護の観点からも高いハードルであるべき

だと思う。

宅建業として「中間省略登記」を選択する場面も

あります。

しかし、方式の選択によっては、また、契約書の条項

によっては、宅建業法の枠外ともなります。

安易に活用すると宅建業者も消費者も泥沼に陥る

危険性が有り得ます。

GWにどれだけ書き上げられるかわかりませんが、

研修会向けレベルまで書き上げたいと思っています。

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2009年5月 2日 (土)

雇用が消える

昨日、ローカル新聞の記事ですが、

JT米子工場廃止」が掲載された。

それはまさに、

200人の雇用が消える瞬間。

盛岡・小田原工場も廃止。

盛岡・米子は2010年3月末に、

小田原は2011年3月末に、

工場の歴史にピリオッドを打つ。

「たばこ」

製造販売する側が「健康の害」を警告し、

その一方で販路拡大に奔走する。

「たばこ」は矛盾した「商品」のジレンマに

陥っている。

JTとは?

特別法「日本たばこ産業株式会社法」の特殊会社。

つまり、

旧専売公社から事業継承し、

国が50%以上の株を保有する特殊会社であり、

国内で唯一(たばこ製造)の独占を認められた会社。

国内では独占企業であるが販売シェアは60%。

世界では?

なんと世界第3位の販売シェアを誇っているのである。

ただし、

「健康の害」の情報が不足している地域への輸出

が(大きく貢献)しているとの批判もあるようです。

「健康の害」を警告しながら「たばこ製造販売」し、

その一方では、医療器具・医薬品を製造販売する会社

でもある。

加工食品・清涼飲料水も製造販売。

さらに、

ハンバーガーのファーストフードチェーンを展開したが

「武士の商法」であえなく撤退しています。

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2009年5月 1日 (金)

GWはねじり鉢巻

2009043008060000

GWは資料作成に、ねじり鉢巻となります。

5月の研修会

私が講師を勤めます。

課題は、

「中間省略登記・・不動産取引の落とし穴」

中間省略登記に関する書籍として、

私の知る限りでは、

「中間省略登記に必要な契約実務の解説」

江口正夫弁護士著(にじゅういち出版)

私が真っ先に購入した書籍です。

「中間省略登記の代替手段と不動産取引」

福井秀夫大学教授・吉田修平弁護士の編著

(住宅新報社)

「中間省略登記の代替手段と不動産取引」

の書籍は在庫切れで入手困難です。

私は知り合いの司法書士の先生から

この書籍を借りて読みました。

さらに、

司法書士の先生が著した登記事例の書籍が

有りますが、(信託と中間省略登記)です。

その他として、「法理論」がありますが、

中間省略登記に関する書籍はそれほど出版

されていません。

「中間省略登記」は

「第三者のためにする契約」・「買主の地位の譲渡」

の方式に限って認められる。

「第三者のためにする契約」においては、

「無名契約」と「他人物売買」に区分されます。

「無名契約」と「買主の地位の譲渡」では、

宅建業法問題がクローズアップされます。

GWは、数少ない資料を参考にしながら、

不動産業者として実務面からの視点を軸とし、

行政書士として契約書作成の場面から、

「中間省略登記・・不動産取引の落とし穴」

を研修会資料として作成します。


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