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2009年2月

2009年2月28日 (土)

見守り新鮮情報 第52号 

見守り新鮮情報 第52号  

無断で磁気活水器を取り付け、契約を迫る
関西地方
・・・・・・・・・
突然業者が訪れ
「水道の鍵を付けたから見て!
これを付けたら、何かあった時にも
水道工事代金が無料になる」
と言われた。
業者と一緒にメーターボック
スを見ると、
水道管に器具が取り付けられ、
そこに南京錠がかかっていた。
「了解も得ずに付けたのだから、
いらない」と断ったが、
「もう付けたのだから、やめられない」と
聞き入れられず、
やむなく契約した。
契約書を見てその器具が
「磁気活水器」で約20万円の
ものとわかった。

    ・・・・・・・・・・・・・・・

(社)全国消費生活相談員協会 

H21・2・21より抜粋

水道管に磁気渇水期を勝手に取り付け、
鍵でロックして契約を迫る手口です。
水道局の関係者を装って勧誘する。

無断で取り付けたのですから、
不要!と明確に断ることです。

国民消費者センターHP

リーフレット

http://www.kokusen.go.jp/mimamori/pdf/shinsen52.pdf

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2009年2月27日 (金)

料金システム

2008092317500000_2

昨日は、

理髪店へ行ってきました。

おもいっきり短く切って。

と言えば、

刈上げしましょうか?

おっとっと、そこまでは。

店主も私も

わっはっは~~

ハサミの音が聞こえる。

眠くなってきた。

うとうとする私。

目を覚まし、鏡を見たら

スッキリした髪。

それにしても、色が黒いな~

髪でなく顔。

でもでも、

仕事で日焼けした黒さ。

料金は2000円也。

理髪と剃り料金です。

髭剃り・シャンプー・整髪は

別料金システム。

これって有難いシステムです。

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2009年2月26日 (木)

時を経ても

2008090713590000_2

ある会社のHPを見ていたら、

役員名簿に懐かしい名前が載っていた。

私がその会社を退職してから20数年。

当時、

その人は営業所長で私の直属の上司であった。

20数年の歳月を経て、

その人は、役員に昇進していました。

懐かしい名前を見て、

その会社に電話してみました。

    ○さん いらっしゃいますか?

受付から電話が○○さんにつなげられたが、

電話をつないでいいのか否か

さりげない言葉で対応される。

そうか!

私は退職して20数年。

私の名前を言っても受付の方は

知らないですよね。

    ○です。と聞こえた瞬間

ほっ!

覚えていますか?と告げたら、

君の事は覚えているよ。

す~っと20数年前のドアが開きました。

しばし、当時の事を談笑。

大阪に来たら電話しろよ。

呑みに行こう!

私には嬉しい言葉ですよね。

はい!お供させて頂きます。

20数年経ても元上司は上司ですね。

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2009年2月25日 (水)

ジム

2009021116460000

土・日

ジムへ通ってます。

土曜日には太極拳のコースがあります。

コーチは59歳の女性で、

生徒の大半は高齢者の方々です。

私も何度かコースに参加しましたが、

ゆっくりと流れるような動きですが

汗が滲んできます。

ジムで、

私は、主に自転車を一時間漕いでいます。

負荷レベル2から始め、今はレベル5に

なりました。

黙々と自転車を漕いでいるこの時間に

本を読んでいます。

この時間に読む本が一番理解し易いですね。

自転車のあと、腹筋を20回。

これで終了。

風呂に入って汗を洗い流します。

帰宅後の酒が美味い!

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2009年2月24日 (火)

出張封印

2009022318560000

住所変更において、

人は市役所・車は警察への届け出が必要です。

昨日、

外車の所有者から県外からの住所変更に伴う、

管轄ナンバー変更の出張封印の依頼を受けました。

残念ですが、

外車は出張封印できません。

業務上、外車は対象外となっております。

写真は、

ドライバーとスパナとライトです。

あとは、紙と鉛筆が必需品です。

紙と鉛筆は、車に打ち込まれている

刻印(車台番号)を、

写し取る(拓本)ためです。

この刻印(車台番号)と

車検証の車台番号が一致しなければ

なりません。

刻印、車種によって位置が違います。

車台番号は何処?

こんな時もありますね。

ビスが錆びている場合も残念ですが

業務をお断りしています。

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2009年2月23日 (月)

2月22日

2009022215280000

昨日は、

2月22日は、「行政書士記念日」です。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・

2月22日の由来

昭和26年行政書士法が公布

された日が2月22日。

「行政書士の自覚と誇りを促し、

制度の普及を図る」との

目的を達成するのに

相応しい日として、

この日を「行政書士記念日」と定め、

平成19年度より実施しています。

(日本行政書士会連合会HPより抜粋)

・・・・・・・・・・・・・・・・

法が公布されてから、

58年の歳月が流れています。

行政書士とは?

行政書士法によれば、

他人の依頼を受け報酬を得て、

「官公署に提出する書類」を作成する。

「その他権利義務又は事実証明に関する書類」

を作成する。

「官公署に提出する書類」とは

許認可申請業務ですね。

「その他権利義務又は事実証明に関する書類」とは

民事関係業務ですね。

ですから、業務範囲は多岐にわたります。

しかし、他士業の業務には不介入です。

尤も、

不介入ではなく、他士業と連携することです。

例えば、

私は不動産業を軸足にしています。

農地の売買において、

農地転用における5条申請は行政書士。

転用後の地目変更は土地家屋調査士。

所有権移転登記は司法書士。

売買に伴う税金に関しては税理士。

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2009年2月22日 (日)

漢字

2009022115080000_2

漢字能力の低下。

書いて読んで覚えた漢字。

それが、

読めても書けない漢字になっている。

パソコンで打って変換する事に慣れ、

「手書き」が後退し、書けなくなった。

漢字能力の低下ですね。

ところが、「読めない」となると。

国会では、

総理も読めない・大臣も読めない。

「うずちゅう」がニュースになるありさま。

自分の言葉で答弁するのでなく、

書いてもらった原稿を読む。

だ・か・ら

読めない。

漢字能力の低下は国のトップから

始まっていますね。

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2009年2月21日 (土)

推薦と支持

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ポスト麻生が蠢き始めた政界。

いづれにしても、

秋までには、

解散・任期満了による総選挙がある。

選挙において、

各団体からの「推薦」・「支持」の文字が

浮かび上がる。

そこで、「推薦」と「支持」の違いとは?

気になったので、調べてみました。

辞書によれば、

推薦とは、

優秀・適任の人として、人にすすめること。

支持とは、

他人の意見に賛成すること。

では、

公職選挙法(第136条2項など)には?

「推薦し、支持し」の表記はあるが、

規定はない。

政治の世界では、

どのような使い分けがなされているのか?

例えば、

推薦

団体の「推薦」は組織内に対し「縛り」

がありますよ。となる。

支持

組織内に対し「縛り」はないですよ。となる。

「推薦」・「支持」のどちらも、

受けるか否かの決定権は候補者にある。

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2009年2月20日 (金)

裁判員制度

2008102614240000

死刑か?

判決は無期懲役。

裁判員制度を意識した裁判。

「無期懲役」の判決において、

「人を裁く」事が、いかに難しいかを

改めて教えてくれた裁判でした。

裁判官でさえ、熟慮に熟慮を重ね、

それでも、なを、一週間の熟慮の末に

下した主文。

そこには、「厳格な法理論」があった。

一方には、

「冷酷な法理論」に耐え難い怒りとも

なった。

私が、裁判員になったと仮定して。

感情を抑え、冷静に「法理論」で

人を裁く一人になることが出来るか?

報道で得た情報にインプットされた

潜在的予断を打ち消し、冷静に法を

以って対処しえるだろうか?

私の答えは、「ノー」です。

「ノー」の私に、裁判員として

「人を裁く」一人になれるだろうか?

裁判員制度は5月21日からスタートします。

選ばれる事への「恐ろしさ」が私にはあります。

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2009年2月19日 (木)

寺子屋10

2009021713010000

宅地建物取引主任者試験のための寺子屋。

私は、いつもイメージしてください。

と言っています。

表見代理とは?

「無権代理人に代理権が存在するかのような外観を

呈しているような事情があると認められる場合、

その外観を信じた相手方を保護するため、有権代理

と同様の法律上の効果を認めた制度。」

分かったようでもあるがわからない。

なんとなく理解した。と錯覚に陥ってしまう。

そこで、私は、日常生活でイメージしてください。

と言います。

例えば、

毎月、集金に来るガス代の支払いにおいて、

集金人に支払いますね。

集金人がガス会社を辞めていても、

集金に来たら、疑うことなく支払いますね。

ガス会社から見れば、集金人は退職した元社員。

貴方から見れば、ガス会社を辞めたとは知りませんから

いつもの集金人となりますね。

外観を信じた相手方(つまり、あなた)を保護する。

あなたが支払ったガス代は認められる。

この「退職した集金人」が表見代理人です。

つまり、読んで字の如く、

「表向き見た目には代理人」です。

日常生活に置き換えてイメージする。

イメージしながら、

代理権授与の表示・権限外の行為・代理権消滅後

の3種類を覚える。

そして、民法109・110・112条を読んで

確認する。

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2009年2月18日 (水)

倫理

2009021713000000

成年後見制度

「成年後見」において、尤も重要な事は

「倫理」です。

成年後見制度の理念は、

「本人の自己決定権の尊重と

本人の保護の調和」です。

では、自己決定権の尊重とは?

本人の意思の尊重ですが、

本人が望む事の全てを受け入れることで

はありません。

支援の内容とは?

「財産管理」と「身上監護」です。

本人の意思を尊重しながら、

「財産管理」と「身上監護」を総合的に勘案する。

ですから「倫理」が尤も重要なのですね。

研修会では、改めて「倫理」の重要性を再確認

させて頂きました。

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2009年2月17日 (火)

研修会

2009021622520000

昨日は研修会。

課題は成年後見です。

どの業務でも同様ですが、

特に、

成年後見においては、

職業倫理観が重要な要素です。

業務の相手は高齢者の方々です。

「成年後見」となれば、

様々な場面において倫理観が求められます。

4時間の研修でしたが、

「問題意識」を持ち、

様々な場面を想定しながら講義を聴きました。

研修会終了後の懇親会に出席しました。

他の先生方と酒を酌み交わしながら談話も

楽しかったです。

懇親会のあと、

ふらりと、女将さんの店に寄りました。

お湯割り焼酎を呑みながら、

女将さんの手料理を食べる。

美味いね~

女将さんの店を出てから、

千鳥足でママの店へ。

カラオケを唄う。

「帰れないんだよ」(神野美伽)を唄えば、

ママはん 淋しい唄やな~

ほな、陽気に、「関東春雨傘」(美空ひばり)

帰宅は、いつもの10円タクシーでした。

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2009年2月16日 (月)

研修会

2009021020090000_2

今日は、午後から研修会です。

課題は成年後見です。

午後1時から5時まで。

講師は神奈川会の先生です。

しっかりと受講してきます。

研修会終了後は懇親会。

他の先生方と酒を酌み交わしながら

話すのも楽しみのひとつですね。

懇親会の後は、

女将さんの暖簾をくぐってみようと

思います。

女将さんの料理が美味いっす!

その後、

ママの店でカラオケ唄います

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2009年2月15日 (日)

平成21年度版六法

2009021317370000

判例六法平成21年度版を買いました。

「(株)有斐閣 判例六法 Professional

毎年、年度版に買い換えています。

平成21年度版は、

特に、

行政書士法・借地借家法等々

の法改正があり、

また、

21年法改正分は追録申し込みしました。

去年、

日行連主催の新人研修会において、

大阪会会長の言葉。

民法は反復継続して読む事が大事である。

そうですよね。

「民法は基本」

改めて感じた瞬間でした。

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2009年2月14日 (土)

質疑応答 4

2008090717580001_2

質疑応答に関して、

たくさんのメールを

頂き有難うございました。

「中間省略登記」の観点から

瑕疵担保履行法を考えてみた。

一つの疑問が浮かび上がったわけです。

建築業者Aを売主とし、宅建業者Bを買主

として事例設定。

業者間には履行法による「資力確保」は

対象外。

事例設定から、宅建業者Bが、「無名契約」で

消費者Cへ。

この場合、

宅建業者は宅建業法の適用外。

すると、

建築業者と宅建業は対象外であり、

宅建業と消費者においても対象外。

理論的には成り立つのではないか。

これが私の指摘した問題です。

もっとも、設定事例において、

宅建業者は消費者契約法に

抵触する可能性はあります。

私は、

けして、この論理を肯定するものでは

ありません。

瑕疵担保履行法は、「消費者保護」の

立場からすると重要な法律です。

ですから、

論理が成り立つとすると、

「法の抜け穴」になりかねません。

「抜け穴」を塞ぐのもやはり法ですよね。

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2009年2月13日 (金)

寺子屋9

2009021122010000

宅地建物取引主任者試験に向けて

寺子屋を開いています。

受験生は高齢者の方々です。

塾の前日は、

私もねじり鉢巻で勉強しています。

教える事は、教わる以上に勉強が必要です。

先週、素朴な質問を受けました。

公序良俗って?

民法90条

公の秩序又は善良な風俗に反する事項を

目的とする法律行為は無効とする。

そうですね。

民法の条文を読んだら、なんとなく分かる。

「公の秩序」

又は

「善良な風俗」

では、具体的には?

そこで、

私はイメージしてください。と言います。

博打はダメ!ですよね。

愛人契約もダメ!ですよね。

ですから、

問題を読んだ瞬間に、

これは「公序良俗」に関する問題だ!

行為について、

この程度ならいいかな?ではなく、

ダメ!

つまり「無効」と覚えてください。

これで、

この問題の選択肢は数秒で解けます。

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2009年2月12日 (木)

夢を追う

2009021121570000

私の

周りの高齢者の方々は元気一杯!です。

80歳を過ぎている女性。

居眠りしながらでも、

手先の針は動いています。

趣味のパッチワークの作品は、

ほのぼのとしています。

80歳前の女性

服の仕立てをされています。

運転免許更新で、

反射神経は50歳代の判定だった。

90歳を過ぎた男性

朝と夕方には、1時間のウオーキング。

時折、喫茶店で一緒にコーヒーを飲みながら

煙草を吸って、わっはっは~~っと談笑しています。

76歳の女性

運転テクニックは見事!

特に、コーナリングは絶妙です。

遠心力うんぬんの講釈には脱帽させられます。

78歳で、独学で社労士資格試験に合格した女性は

80歳を過ぎた今でも他の資格試験に挑戦し続けています。

そして、車を走らせています。

元気の秘訣は、

身体を動かす・頭を使う。

そして、「夢を追う」ことですね。

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2009年2月11日 (水)

質疑応答2

Sh0053

異議あり!の回答に対して。

担当官 これは強行法規です!

「強行法規」と言われれば、

次の言葉はありません。

強行法規、つまり、

建築業者・宅建業者がいかなる契約類型を

使ったとしても、瑕疵担保履行法における

「資力確保=保険加入・保証金供託」を義務付ける。

これが回答である「強行法規」の意味ですね。

私が、この質問をした理由は以下の通知からでした。

国土交通省による不動産業界あて通知

国総動第19号 平成19年7月10日

国土交通省総合政策局不動産業課長

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

甲(売主等)、乙(転売者等)、丙(買主等)の

三者が宅地又は建物の売買等に関与する場合において、

実体上、所有権が甲から丙に直接移転し、

中間者乙を経由しないことになる類型の契約である

2.乙丙間において買主の地位の譲渡を行う場合、又は

甲乙間の契約を第三者のためにする契約とし乙丙間の

契約を無名契約とする場合は、乙丙間の契約は民法上の

典型契約たる宅地建物の売買契約とは異なるため、

乙が宅地建物取引業者であっても売買契約に関する

宅地建物取引業法の規律を受けない。

 一方、この場合には、乙丙間の契約について

乙に重要事項説明や瑕疵担保責任の特例等の

宅地建物取引業法上の規制が及ばず、

また、

不適切な行為があった場合に宅地建物取引業法違反の

監督処分を行えないため、丙は消費者保護上不安定な地位

にあることから、

そのような契約形式による場合には、

宅地建物取引業者乙に宅地建物取引業法上の

重要事項説明や瑕疵担保責任の特例等の規制が

及ばないことや、瑕疵担保責任については

個別の合意に基づく特約によることなど、

丙が自らの法的地位を十分に理解した上で行うことが前提となる。

 このため、

丙との間に契約当事者である乙は、

そのような無名契約の前提について、

丙に対して十分な説明を行った上で、

両当事者の意思の合致のもとで契約を締結する

必要があることに留意すること。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

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2009年2月10日 (火)

質疑応答

2009020921370000

昨日、

瑕疵担保履行法実務向け講習会

に行ってきました。

講師は、国交省の担当官。

さら~っと流し解説でした。

さて、

お楽しみの質疑応答タイム

ハイ!と手を上げました。

ゲリラ的発想での質問です。

「中間省略登記」からの観点で、

と前置き。

例えば、

建築業者Aが売主で、宅建業者Bが買主と

設定した場合、

建築業者は履行法の対象外ですよね。

と、事例設定。

では、宅建業者Bが「中間省略登記」を活用

して、消費者Cへ売った場合、建築業者又は

宅建業者は履行法の対象となるか否か。

担当者回答

中間省略は登記に関する事だから、宅建業者B

は履行法の対象となる。

この回答に、

それは変!と異議を唱えました。

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2009年2月 9日 (月)

講習会

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先週も沢山の応援クリック・メールを頂き

誠に有難うございました。

今日は、

住宅瑕疵担保履行法講習会を受講してきます。

講師は国交省の担当官です。

課題は供託・保険の実務的内容。

昨日は、

瑕疵担保履行法・関連法を再度予習しました。

予習は受講する側の責務ですよね。

講習は一時間。

質疑応答も含まれています。

時間があれば、

予習での疑問点を質問してみたいと

思っています。

国交省編集の瑕疵担保履行法Q&Aの

書籍に記載されていないケースを質問してみたいと思います。

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2009年2月 8日 (日)

ちょっと一息 コーヒータイム

2008090815310000

みなさんの

「応援クリック」有難うございます。

平成18年

57歳で行政書士試験に独学で挑戦し、

「合格通知」を見たときは、

思わず頬を抓って痛い!

合格率4.78%の壁を乗り越えた

瞬間だった。

平成19年5月、行政書士事務所を

開設しました。

事務所を開設してから一年間、

行政書士としての

方向性を探し求めていました。

その頃のブログのタイトルは

「ウオーキングに乾杯!」でした。

それは、「何か」探しですね。

そして一年半後、

不動産を軸足としての行政書士だと

気づきました。

「高齢者居住法」から浮かび上がる

成年後見人・熟年離婚・悪徳商法等々の問題。

軸足が定まり、ブログタイトルも

「不動産と行政書士」としました。

これからも、

応援クリックを宜しくお願い致します。

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2009年2月 7日 (土)

内容証明2

2009020614380000

「内容証明」には即効性がない場合があります。

例えば、

賃料不払いの賃借人に、「支払い催促」「契約解除」

等々を出しても馬耳東風か居直りされる。

私は賃貸人に対して、

賃借人が「馬耳東風・居直り」「受け取り拒否」しても

それは相手の意思であり、内容証明に対する

黙示の回答としての効果を説明しています。

相手が受け取り拒否して

(読んでない!)だ・か・ら(知らない!)と

居直っても、それが(回答)なのですね。

受け取り拒否し、読んでなくても、

(読んだ)事になる。

裁判となれば、

この黙示の回答をしたことで

相手側は不利な状況を自ら構成した事になる。

じわ~~~っと

ボディーブロの如く利いてくるのです。


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2009年2月 6日 (金)

内容証明

行政書士の業務のひとつに

「内容証明」があります。

しばしば、

「内容証明」を出しても効果がないですね。

と、諦めと落胆の言葉を聞きます。

出しても、

受け取り拒否・不在で返送されてくる。

相手が受け取っても、(それでどうした!)

と居直られる。

「効果がないから」と否定的になられる。

「内容証明」は効果が有るのか?無いのか?

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2009年2月 5日 (木)

新鮮情報51号

2009020409580000

「年金のように、毎月、配当が受け取れる」と勧誘

・・・・・・・・・・・・・・・
知人から
「約15,000円分の健康食品を毎月購入し
続けると、3ヵ月後からひと月約4,000
の配当が年金のように受け取れる。
長く続けるほど配当は高額になり、
2年後にはひと月約25万円になる」と
勧められ、2口契約した。
さらに「人を紹介すればボーナスをもらえる」と
もいわれた。
それから9ヵ月経つが、
初回分の配当しか振り込まれない。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
(新鮮情報51号より抜粋)
高齢者を狙った悪質な手口です。
特徴は
「年金のように毎月配当が受けられる」
「人を紹介すればボーナスがもらえる」

 九州・沖縄で横行しています。
地域の方々は気をつけてください。
地域以外でも同様の手口が予想されますので
気をつけてください。


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2009年2月 4日 (水)

講習会

2008080713510000

講習会

国交省から案内葉書が届きました。

送付先は建設業と宅建業です。

名称:瑕疵担保履行法事業者向け講習会

講師:国交省担当官

出席に○をつけて返送しました。

昨年も国交省主催の講習会に出席しましたが、

前回は、瑕疵担保履行法とは?でした。

法律の概要説明でした。

今回、驚いたのは、

鳥取県内3ケ所を1日で

講習するハードスケジュール。

1ケ所1時間の講習(質問タイム含む)。

法律の概要・供託・保険加入についての実務的解説。

ポイントは、「供託と保険加入」となるでしょう。

なんとも駆け足的講習会ですね。

県内会場を回る移動時間を考慮しても、

まさに移動は瞬間移動的なワープです。

お役人さんの、

「講師テクニック」と「運転テクニック」には脱帽です。

そうそう、

葉書の注記

今回の講習会は、実務面をより詳しくした内容となります。

(テキストも改訂版を使用)

「実務面」「詳しい内容」を前回より短い時間で

解説していただけるそうです。

こちらも、予習して行く必要がなりますね。

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2009年2月 3日 (火)

お宿の顛末

2008090817150001

簡保の宿の売却

論理の根拠が「バルクセール」に置かれていますね。

この論理を持ち出されれば反論しえない。

極端に言えば、

時価相場1億円でも千円が妥当となってしまう。

では、

バルクセールとは?

一言で表現すれば、

おまけ商法です。

流通市場隠語で言えば、抱かせ商法ですね。

商社と小売店の関係では、

売れ筋商品だけ欲しい小売店。

売れない商品を早急に売却したい商社。

商社と小売店の力関係において、

売れ筋商品を買いたければ、

売れない商品も買い取れ。

この図式が、バルクセールです。

回収の低い債権や不動産を、

採算性の高いものと抱き合わせで売却する手法です。

この手法が「簡保の宿」で使われた。

「バルクセール」だから合法だ。との論理展開。

論理だけの部分を切り取ればその通りです。

しかし、

民営化される前の郵政省時代に「簡保の宿」は

建てられた。

いわば、国の財産ですよね。

「簡保の宿」の多くは、

採算性を度外視し、国自らバブルに踊って

建てられたものも相当数あります。

釈然としないですよね。

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2009年2月 2日 (月)

テキストと六法を置いて

2009020117550000

昨日は、

日行連の研修会に行ってきました。

研修は5時間。

士業は体力勝負!ですね。

民法における「契約」と、消費者契約法・

割賦販売法が課目でした。

日行連が編集したビデオ研修用です。

テキストと六法を机に置いて、

講師の解説を聞いていました。

テキストを読んでいて。

ありゃ????

明らかなミスを発見しました。

単純な校正ミスでしょう。

それでも、

ビデオ研修ですから質問は出来ません。

5時間終了。

ふ~~~ 疲れました。

では、

みなさん お楽しみの効果考査(テスト)です。

楽しくなよ~

それでも、

効果考査を受けて来ました。

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2009年2月 1日 (日)

研修会

今日は、日行連の研修会です。

「遺言・相続」と「契約」。

どちらも、10時間研修です。

「遺言・相続」はすでに受講済み。

「契約」は5時間受講していますから、

今日は残り5時間の受講となります。

机にテキストと六法を置いて、

勉強してきます。

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