既存住宅では？

では、既存住宅では？

残念ながら、既存住宅は対象外です。

但し、既存住宅を売却する場合には

（既存住宅保証制度）があります。

利用にはいくつかの条件が付されています。

１．売買

2．築後１５年以内

売却・購入を考えて方へ。

この２点なら、対象だ！と早とちりしないで

ください。

３．新築時に、住宅性能保証制度・住宅性能表示制度・

　　住宅金融公庫融資・建築基準法のうち、いずれかに

　　基づく公的な中間検査を受けている。

４．増改築の場合、全体の延べ面積の過半数を超えていない。

（３）の場合は、一般的にはどれかに該当するはずですね。

（４）の場合も、事例的には少ないです。

それなら、対象だ！でもありません。

５．制度利用前に、住宅保証機構の現場検査に合格する。

６．既存住宅保証制度の住宅履歴申告書を売主は買主へ渡す。

（６）は、（５）の合格がポイントだと気づかれましたよね。

問題は、（５）に合格するか否かです。

不合格の場合は、指摘箇所の修繕工事を完了した上で、

現場再検査を申請する事になります。

保証期間は５年間です。

あれ？と疑問を抱かれた方。

そうですね。（５）の不合格です。

瑕疵と指摘された箇所を修繕工事する。

もう一度、トップをみてください。

（既存住宅保証制度）

指摘された瑕疵を修繕工事してから

５年間の保証となる。

気がつかれましたか？？？

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住宅購入時期 ５

建築業者の請負・宅建業者の販売において、

供託・保険・供託＋保険を選択する事になります。

１０月１日より、

新築住宅を引き渡す（保証金の供託）か（保険の加入）

が義務付けられます。

例えば、

７月１日に工事着工して、９月３０日に完成し、

９月３０日に引き渡す場合は、

履行法の対象外です。

１０月１日に引き渡された場合は、

履行法の対象となります。

業者が倒産後に、躯体に瑕疵が見つかった時、

消費者は（供託金か保険）で救済されることになります。

業者が倒産しても、供託金は債権者の配当金には

回りません。

あくまでも、

瑕疵担保履行法に基づく供託金です。

業者・債権者が供託金を取り戻せるのは、

供託してから１１年目となります。

では、

この保険料を負担する者は？

供託金の仕組みでお分かりの通り業者負担です。

尤も、

実務上は消費者に転化される事も予想されます。

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住宅購入時期 ４

住宅瑕疵担保履行法とは？

躯体（くたい）に瑕疵があった場合、

売主が倒産しても、

消費者が救済される制度です。

ここでの売主は限定されます。

建築業者あるいは、宅地建物取引業者

です。

品確法の（売主）とは違う事に留意してください。

つまり、

住宅を消費者から受注した建築業者であり、

宅地建物取引業者が建築業者に発注して

その住宅を販売する宅地建物取引業者です。

品確法同様に、住宅は新築住宅が対象です。

では、新築住宅とは？

建築後１年以内のもので、かつ、使用された

ことのない住宅です。

賃貸借住宅（戸建・マンション・アパート等）も

住宅瑕疵担保履行法の対象となります。

そして、履行法は１０月１日より施行されます。

では、いかなる救済方法となるのか？

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住宅購入時期 ３

品確法では、売主が倒産等した場合、

品確法による救済を勝ち得ても、

事実上、瑕疵の修復は不可能となる。

法に勝っても、実質面では負けですね。

この「負け」を補填する制度として

編み出されたのが住宅瑕疵担保履行法です。

平成１９年５月３０日公布、平成２１年１０月１日施行。

何故、

公布から施行まで２年半の空白期間を据え置いたのか？

履行法は建築業者・宅建業者に対し、

供託か保険か、あるいは、供託＋保険が

課せられる。

供託であれば、例えば、

年間３０戸を建築（販売）する業者の場合

５４００万円を供託しなければならない。

この供託期間は１０年間。

運転資金の凍結ですね。

ですから、

事実上は、保険での対応となるでしょう。

保険会社の整備と準備期間が２年半。

では、瑕疵担保履行法とは？

次回へ

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住宅購入時期２

住宅の躯体（くたい）部分に瑕疵がある場合、

住宅品質確保促進法によって、売主に修復等の

義務がありました。

躯体部分とは？

構造体のこと。

つまり、

建築物の骨組みにあたるもっとも.

重要な部分ですね。

民法においても、

瑕疵（かし）担保責任の条文はありますが、

民法の特別法としての、品確法では、

（１０年間）の期限加重となります。

品確法においての売主とは、

新築住宅の建築業者・新築住宅の販売業者・

新築住宅を個人で販売した者です。

新築住宅を売った者すべてが売主となります。

しかし、

品確法には、大きな欠点ありました。

（業者・個人）が倒産・破産宣告等を受けた場合、

瑕疵の修復義務があっても、事実上、不可能。

耐震偽装問題では、品確法の「欠点」が

露呈しましたよね。

では、どうすれば？

次回へ

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住宅購入時期

住宅購入時期

今年、住宅を購入検討するとして、

ある月の１日を境に大きな差が出ます。

それは、

いわゆる、瑕疵担保責任問題です。

ある月の１日前では、

住宅品確法のみ適用であり、

ある月の１日より、

品確法に「瑕疵担保履行法」

が加わります。

ある月の日とは？

平成２１年１０月１日です。

説明は次回より

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ちょっと一息 コーヒータイム５

今週も沢山の方々からメールを頂き、

有難うございます。

「家賃保証会社」問題で、国交省は

どんなケースなら違法になるかなどを

示したガイドラインを作成するそうです。

ここで、おや？と思う。

どんなケースが違法となるか？のガイドラインならば

逆説的に言えば、「抜け穴」教えます。

また、

ガイドラインの法的拘束力問題。

尊重すべきではあるが法的拘束力まではない。

ガイドラインではなく、

法の整備をするべきと考えます。

私は「家賃保証会社」を否定するものでない。

しかし、

「追い出し屋」と呼ばれる強引な手法が問題なのです。

福岡地裁では、

家賃滞納でドア旋錠は、

占有権の侵害であり不法行為と断じられた。

保証会社は契約上、ドアロックや鍵の取替えを入居者は

許諾している。と主張。

これに対し、地裁は、

だ・か・ら

それは法が原則禁止している「自力救済」であり、

認められない。

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見守り新鮮情報５０

見守り新鮮情報５０号

・・・・・・・・・・

訪問販売で約17万円の毛布を購入した。

約9万円をその場で支払い、

残金は1週間以内に銀行振込することとした。

その2,3日後、「残金の集金に来た」と男が来訪。

その話しぶりから訪問販売業者の従業員かと

思い込み、現金で支払った。

ところが、

1年後に業者から残金が未払いとの連絡を受けた。

集金に来た男は関係ないという。

・     ・・・・・・・・・・・・・

（見守り新鮮情報より抜粋）

商品を購入したとの情報を得て、

業者の社員になりすまして

「集金」する手口です。

ここから学ぶこと。

支払い方法が明示された場合、

それ以外の支払い方法を求められたら、

（おや変？）。

支払いを断り業者へ確認する。

単純な手口だけど悪質ですね。

情報では、

北海道・東北地方の事件ですが、

みなさん、気をつけましょう。

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寺子屋 ８

みなさんに、宅建六法の購入を要請しました。

２１年度版です。

私も２１年度版の判例六法を買います。

民法では、法人が改正されています。

宅建法でも、いわゆる中間省略登記に関連して

若干の改正がなされています。

問題の解説を条文で確認しながら勉強する。

しんどいけど、遠回りしているようだけど、

これが合格への近道なのですね。

六法から見た今年の予想問題。

瑕疵担保履行法・中間省略登記・法人の

３問が出題される確率は高いと予想されます。

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外国人と賃貸借 ４

「外国人と賃貸借」において、

外国人登録証明書の見方を教えて下さい。

とのメールが多数寄せられました。

では、

「外国登録証明書」の見方は？

詳細は、

入国管理局ＨＰ

（外国人登録証明書の見方について）

を参照してください。

http://www.moj.go.jp/NYUKAN/nyukan02-01.html

ここでの注意点

次回確認（切替）申請期間です。

これを、うっかり、在留期間と読み違えないで

ください。

また、

裏側には、在留資格・在留期間の変更があれば

変更後の事項が記載されます。

ですから、

表と裏の両面を確認する必要があります。

不法在留・不法残留である事を知って

仲介業務に入れば、

「ほう助罪」に問われかねません。

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寺子屋 ７

昨夜は、寺子屋開塾でした。

一冊の過去問題集を５月まで反復継続

します。

「こんな勉強方法なら教わらなくても一人で

出来る。」

との質問に対して、私は反論などしません。

目標は（合格）へ到達することです。

そこで、単純に皆さんに質問してみました。

民法を始めるにあたり、

（みなす）・（推定する）の文字が登場します。

では、その違いは？

・・・・・？？？？

そうですね。

なんとなく分かっているが、分かっていない。

そこが、（落とし穴）であり、

試験では、（これは引っ掛け問題だ）と妙な納得をする。

違いが分かっていれば、引っ掛け問題でなく、

単純な問題なのです。

参考書でも、ここの部分は解説されていますが、

最も重要なポイントなのですね。

ですから、重要と（気づく）か（気づかない）かに

よって、理解度に大きな差がつくことになります。

昨夜は、７問をしました。

次回は、

今回の７問の１問から始め、更に、次の５～６問

に進みます。

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寺子屋 ６

今夜から寺子屋を始めます。

宅地建物取引主任者試験の寺子屋です。

受験生は７０代・６０代の方々です。

「挑戦する意思」と「継続する意思」があれば、

その時が、青春！です。

今夜は民法から始めます。

昨夜は、予定部分の復習を午前１時まで

していました。

まさに、

「教える」事は「教わる」ことですね。

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１０時間修会

昨日は、日行連の研修会。

「契約」コースを受講してきました。

１日５時間で２日間です。

日行連において編集されたビデオでの研修会。

講義を受けながら、テキストと六法で条文を確認

しながらの研修です。

判例での解説もありますから、理解しやすい講義でした。

１時間単位ですが、時間が、あっ！と言う間に過ぎました。

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研修会

今日は日行連の伝達研修会へ行きます。

「遺言・相続」と「契約」です。

「遺言・相続」は

去年、受講しましたから

今回は、「契約」を受講します。

いずれも、１０時間の研修です。

一日、５時間で２日間の研修です。

今日は、その第１回です。

ちょっと一息 とほほ～編

昨日、車の事故してしまった。

ガクッ！

それでも人身事故でなくて良かったです。

細い道のカーブ。

内回りに失敗して、

ブロック塀の角にガツ～ン！

一人相撲です。

ブロック塀のお家の方に謝罪しました。

保険会社に届け、

車を修理工場へ持ち込みました。

あっ！

警察に届けてない。

やはり、

警察には届けておかなければ。

近くの交番へ事故届け。

そこで、油を絞られちゃいました。

あのね。

事故を起こしたらすぐに警察へ

届けなさい。

すみません。

とほほ～

夜は呑み会。

食べて呑んでご機嫌さん。

帰宅は１０円タクシーでした。

呑んだら乗るな！ですよね。

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ちょっと疲れモード？

ちょっと疲れモードかも？

ミルクココアを買って来ました。

甘いけど、美味しい。

ホームセンターの特売コーナー。

電動式埃取りを買いました。

キーボードが綺麗になりました。

今夜は呑み会。

お酒は控えめにしておきます。

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家賃債務保証

（財）高齢者住宅財団による家賃債務保証制度があります。

ある県の市報にこんな記載がありました。

・・・・・・・・・・・・

高齢者の家賃の不払いに対する貸主の不安感を

解消する為に､高齢者の家賃債務を保証すること

により､賃貸住宅への高齢者の入居を

支援・促進する制度です。

・     ・・・・・・・・・・・・・

この文面では、（不払い）（不安解消）

だ・か・ら

（保証）する。

しかし、

ここにも大きな落とし穴があります。

家賃債務保証には法整備が必要だと想う。

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家賃債務保証

保証会社による強引な取立てが問題なのか？

賃料不払いの賃借人が問題なのか？

国交省がようやく実態解明に動き出した。

家賃保証会社は、家賃滞納者に対して、

鍵を換えたり、家具を撤去したり等々。

これでは、

賃貸借業界は無法遅滞と揶揄されるだけ。

家賃保証制度とは？

もう一度、原点に立ち戻って考える必要が

あるのでは。

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寺子屋 ５

注文していた問題集が届きました。

「なにがなんでも合格　宅建過去問」

（早稲田経営出版）

民法・宅建業法・都市計画法等々と

纏められて出題されています。

解説も簡潔に書かれています。

しかし、

どんな問題集でも、絶対にやらなければ

ならない事が一つあります。

これを（する）か（しないか）が

合否の分かれ道でもあります。

解説に書かれた条文は必ず六法で確認する。

出題は条文ばかりでなく、判例もあります。

言い換えれば、

判例は他の条文を類推適用して、

こうなりますよ。となる。

だ・か・ら

判例六法を引く。

六法を（引く）（引かない）が合否の分かれ道

ですね。

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ちょっと一息 雪景色

今朝の雪景色

寒いですね。

車に積もった雪を落として、

しばらく、暖気運転。

Ｄ２にダウンして、のろのろ亀さん運転。

安全運転が一番です。

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見守り新鮮情報第４９号

「家の中で起きる転倒・転落事故」

情報によると、

６５歳以上がけがをする事故発生場所の

３分の２は家の中だそうです。

ちょっとした段差でも、つまずいて怪我をする。

転倒・転落を防ぐために家の中を点検しましょう。

ところで、

みなさん　ご存じですか？

要介護・要支援の認定を受けられた方は、

バリアフリー工事費が介護保険から９割支給さることを。

但し、

最高工事費は２０万円であり、

支給額は１８万円が限度です。

これを超える費用は本人負担となります。

但し、

市町村によって多少の差はあります。

この制度の情報を行政は積極的に広報していません。

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寺子屋 ４

マーカーは不必要。

何故？と尋ねられました。

そこで、

お使いになっているテキストを

見せて頂きました。

ズルズル～っとマーカーが引かれています。

何故、

ここにマーカーを引かれましたか？

太字で書いてあるから重要だと思ったから。

そうですね。

重要な部分は太字で書かれていますね。

ここがマーカー使用の落とし穴です。

１ページから最終ページまで

マーカーを引き終えると、

（勉強した！）と言う錯覚に陥ってしまいます。

再びテキストを開くと、読みづらい。

そこで、このテキストは（解った！）から

新しいテキストを買う。

かくして、

塗り絵遊びしたテキストを積み上げ、

これだけ勉強した！と錯覚する。

これがマーカーの落とし穴です。

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石田先生と刺身蒟蒻

ゆんべは、ママの店で、

呑んで唄ってご機嫌さん。

ふらりと来られた石田光輝先生。

作曲家の先生です。

先生が手作りされた刺身コンニャクを

いただく。

美味い！

お湯割り焼酎をクイ～っと呑んで

刺身コンニャクを食べる。

美味いですね～

写真

左側が石田先生。

右側？？？？

ふふふ～～～～

私です。

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寺子屋 ３

「団塊の世代の挑戦」にも書きましたが、

国家資格試験は合格の「二文字」

を得ることが目的です。

勉強会に来られた方々に言いました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・

これまでのテキストは押入れに仕舞ってください。

テキストは基本かもしれませんが、

国家資格試験には不必要と割り切ってください。

一本の鉛筆と過去問題集だけで十分です。

赤鉛筆・マーカーペンは不必要です。

・     ・・・・・・・・・・・・・・・・・

国家資格試験には「二文字」と「三文字」しか

ありません。

「合格」を得るか「不合格」に落ちるか。です。

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寺子屋 ２

書店巡りしてきました。

一冊の問題集が目に入る。

パラパラと捲って、これだ！

なにがなんでも合格　宅建過去問

（早稲田経営出版）

これは教える側にも最適である。

そして、

「教える」のでなく、私も一緒に「勉強する」。

特に、

民法は「教え」ることで、私自身の「反復継続」

に繋がる。

また、

宅建業法・都市計画法・建築基準法等々

は私自身にとっても勉強になります。

「基礎の反復継続」は最も重要な事ですね。

素晴らしい問題集に巡り合いました。

人数分を注文してきました。

１冊３８００円（消費税別）

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寺子屋

宅地建物取引主任者試験の勉強会の

講師依頼を頂きました。

驚いたのは、

申し込みされた方の年齢です。

なんと！

７２歳。

その方の呼びかけで、

数人の方々が集まるそうです。

若い人でも６０歳だそうです。

国家資格試験に年齢制限はありません。

「挑む意思」さえあれば峠は越せます。

７２歳の方、

これまで通信教育で勉強されていたそうです。

そのほか、集まる方々も、通信・独学等を

されていたそうです。

「挑む意思」と「継続して挑む意思」が、

この方々にはあります。

今年は、この方々に合格の「二文字」を

見させてあげたいと思います。

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初詣

今日は仕事始です。

正月はのんびりと過ごしました。

初詣の後で、水木ロードへ行って来ました。

いつもの大湊神社前駐車場へ。

おめでとうございます。

おじさんに年始の挨拶。

妖怪達も注連飾り。

妖怪神社へ初詣。

ロードを歩く鬼太郎。

次回へ

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５日

正月は

呑んで食べて、読書三昧

そして、コテンス～～

明日から、業務開始します。

寝正月

正月は

食べて呑んで読書三昧

寝正月

食べて呑んでコテンス～

寝正月してます

明けましておめでとう

明けまして

　　おめでとう