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2009年1月

2009年1月31日 (土)

既存住宅では?

2009013011510000

では、既存住宅では?

残念ながら、既存住宅は対象外です。

但し、既存住宅を売却する場合には

(既存住宅保証制度)があります。

利用にはいくつかの条件が付されています。

1.売買

2.築後15年以内

売却・購入を考えて方へ。

この2点なら、対象だ!と早とちりしないで

ください。

3.新築時に、住宅性能保証制度・住宅性能表示制度・

  住宅金融公庫融資・建築基準法のうち、いずれかに

  基づく公的な中間検査を受けている。

4.増改築の場合、全体の延べ面積の過半数を超えていない。

(3)の場合は、一般的にはどれかに該当するはずですね。

(4)の場合も、事例的には少ないです。

それなら、対象だ!でもありません。

5.制度利用前に、住宅保証機構の現場検査に合格する。

6.既存住宅保証制度の住宅履歴申告書を売主は買主へ渡す。

(6)は、(5)の合格がポイントだと気づかれましたよね。

問題は、(5)に合格するか否かです。

不合格の場合は、指摘箇所の修繕工事を完了した上で、

現場再検査を申請する事になります。

保証期間は5年間です。

あれ?と疑問を抱かれた方。

そうですね。(5)の不合格です。

瑕疵と指摘された箇所を修繕工事する。

もう一度、トップをみてください。

(既存住宅保証制度)

指摘された瑕疵を修繕工事してから

5年間の保証となる。

気がつかれましたか???

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2009年1月30日 (金)

住宅購入時期 5

2009010112300000

建築業者の請負・宅建業者の販売において、

供託・保険・供託+保険を選択する事になります。

10月1日より、

新築住宅を引き渡す(保証金の供託)か(保険の加入)

が義務付けられます。

例えば、

7月1日に工事着工して、9月30日に完成し、

9月30日に引き渡す場合は、

履行法の対象外です。

10月1日に引き渡された場合は、

履行法の対象となります。

業者が倒産後に、躯体に瑕疵が見つかった時、

消費者は(供託金か保険)で救済されることになります。

業者が倒産しても、供託金は債権者の配当金には

回りません。

あくまでも、

瑕疵担保履行法に基づく供託金です。

業者・債権者が供託金を取り戻せるのは、

供託してから11年目となります。

では、

この保険料を負担する者は?

供託金の仕組みでお分かりの通り業者負担です。

尤も、

実務上は消費者に転化される事も予想されます。

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2009年1月29日 (木)

住宅購入時期 4

2009012808070000

住宅瑕疵担保履行法とは?

躯体(くたい)に瑕疵があった場合、

売主が倒産しても、

消費者が救済される制度です。

ここでの売主は限定されます。

建築業者あるいは、宅地建物取引業者

です。

品確法の(売主)とは違う事に留意してください。

つまり、

住宅を消費者から受注した建築業者であり、

宅地建物取引業者が建築業者に発注して

その住宅を販売する宅地建物取引業者です。

品確法同様に、住宅は新築住宅が対象です。

では、新築住宅とは?

建築後1年以内のもので、かつ、使用された

ことのない住宅です。

賃貸借住宅(戸建・マンション・アパート等)も

住宅瑕疵担保履行法の対象となります。

そして、履行法は10月1日より施行されます。

では、いかなる救済方法となるのか?

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2009年1月28日 (水)

住宅購入時期 3

2009012808040000

品確法では、売主が倒産等した場合、

品確法による救済を勝ち得ても、

事実上、瑕疵の修復は不可能となる。

法に勝っても、実質面では負けですね。

この「負け」を補填する制度として

編み出されたのが住宅瑕疵担保履行法です。

平成19年5月30日公布、平成21年10月1日施行。

何故、

公布から施行まで2年半の空白期間を据え置いたのか?

履行法は建築業者・宅建業者に対し、

供託か保険か、あるいは、供託+保険が

課せられる。

供託であれば、例えば、

年間30戸を建築(販売)する業者の場合

5400万円を供託しなければならない。

この供託期間は10年間。

運転資金の凍結ですね。

ですから、

事実上は、保険での対応となるでしょう。

保険会社の整備と準備期間が2年半。

では、瑕疵担保履行法とは?

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2009年1月27日 (火)

住宅購入時期2

2009012417530000

住宅の躯体(くたい)部分に瑕疵がある場合、

住宅品質確保促進法によって、売主に修復等の

義務がありました。

躯体部分とは?

構造体のこと。

つまり、

建築物の骨組みにあたるもっとも.

重要な部分ですね。

民法においても、

瑕疵(かし)担保責任の条文はありますが、

民法の特別法としての、品確法では、

(10年間)の期限加重となります。

品確法においての売主とは、

新築住宅の建築業者・新築住宅の販売業者・

新築住宅を個人で販売した者です。

新築住宅を売った者すべてが売主となります。

しかし、

品確法には、大きな欠点ありました。

(業者・個人)が倒産・破産宣告等を受けた場合、

瑕疵の修復義務があっても、事実上、不可能。

耐震偽装問題では、品確法の「欠点」が

露呈しましたよね。

では、どうすれば?

次回へ

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2009年1月26日 (月)

住宅購入時期

2009012608060000_2

住宅購入時期

今年、住宅を購入検討するとして、

ある月の1日を境に大きな差が出ます。

それは、

いわゆる、瑕疵担保責任問題です。

ある月の1日前では、

住宅品確法のみ適用であり、

ある月の1日より、

品確法に「瑕疵担保履行法」

が加わります。

ある月の日とは?

平成21年10月1日です。

説明は次回より

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2009年1月25日 (日)

ちょっと一息 コーヒータイム5

2009012310550000

今週も沢山の方々からメールを頂き、

有難うございます。

「家賃保証会社」問題で、国交省は

どんなケースなら違法になるかなどを

示したガイドラインを作成するそうです。

ここで、おや?と思う。

どんなケースが違法となるか?のガイドラインならば

逆説的に言えば、「抜け穴」教えます。

また、

ガイドラインの法的拘束力問題。

尊重すべきではあるが法的拘束力まではない。

ガイドラインではなく、

法の整備をするべきと考えます。

私は「家賃保証会社」を否定するものでない。

しかし、

「追い出し屋」と呼ばれる強引な手法が問題なのです。

福岡地裁では、

家賃滞納でドア旋錠は、

占有権の侵害であり不法行為と断じられた。

保証会社は契約上、ドアロックや鍵の取替えを入居者は

許諾している。と主張。

これに対し、地裁は、

だ・か・ら

それは法が原則禁止している「自力救済」であり、

認められない。

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2009年1月24日 (土)

見守り新鮮情報50

2009012310490000

見守り新鮮情報50号

・・・・・・・・・・

訪問販売で約17万円の毛布を購入した。

9万円をその場で支払い、

残金は1週間以内に銀行振込することとした。

その2,3日後、「残金の集金に来た」と男が来訪。

その話しぶりから訪問販売業者の従業員かと

思い込み、現金で支払った。

ところが、

1年後に業者から残金が未払いとの連絡を受けた。

集金に来た男は関係ないという。

     ・・・・・・・・・・・・・

(見守り新鮮情報より抜粋)

商品を購入したとの情報を得て、

業者の社員になりすまして

「集金」する手口です。

ここから学ぶこと。

支払い方法が明示された場合、

それ以外の支払い方法を求められたら、

(おや変?)。

支払いを断り業者へ確認する。

単純な手口だけど悪質ですね。

情報では、

北海道・東北地方の事件ですが、

みなさん、気をつけましょう。

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2009年1月23日 (金)

寺子屋 8

2009012212410000

みなさんに、宅建六法の購入を要請しました。

21年度版です。

私も21年度版の判例六法を買います。

民法では、法人が改正されています。

宅建法でも、いわゆる中間省略登記に関連して

若干の改正がなされています。

問題の解説を条文で確認しながら勉強する。

しんどいけど、遠回りしているようだけど、

これが合格への近道なのですね。

六法から見た今年の予想問題。

瑕疵担保履行法・中間省略登記・法人の

3問が出題される確率は高いと予想されます。

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2009年1月22日 (木)

外国人と賃貸借 4

2009012112060000

「外国人と賃貸借」において、

外国人登録証明書の見方を教えて下さい。

とのメールが多数寄せられました。

では、

「外国登録証明書」の見方は?

詳細は、

入国管理局HP

(外国人登録証明書の見方について)

を参照してください。

http://www.moj.go.jp/NYUKAN/nyukan02-01.html

ここでの注意点

次回確認(切替)申請期間です。

これを、うっかり、在留期間と読み違えないで

ください。

また、

裏側には、在留資格・在留期間の変更があれば

変更後の事項が記載されます。

ですから、

表と裏の両面を確認する必要があります。

不法在留・不法残留である事を知って

仲介業務に入れば、

「ほう助罪」に問われかねません。

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2009年1月21日 (水)

寺子屋 7

2008102614370001

昨夜は、寺子屋開塾でした。

一冊の過去問題集を5月まで反復継続

します。

「こんな勉強方法なら教わらなくても一人で

出来る。」

との質問に対して、私は反論などしません。

目標は(合格)へ到達することです。

そこで、単純に皆さんに質問してみました。

民法を始めるにあたり、

(みなす)・(推定する)の文字が登場します。

では、その違いは?

・・・・・????

そうですね。

なんとなく分かっているが、分かっていない。

そこが、(落とし穴)であり、

試験では、(これは引っ掛け問題だ)と妙な納得をする。

違いが分かっていれば、引っ掛け問題でなく、

単純な問題なのです。

参考書でも、ここの部分は解説されていますが、

最も重要なポイントなのですね。

ですから、重要と(気づく)か(気づかない)かに

よって、理解度に大きな差がつくことになります。

昨夜は、7問をしました。

次回は、

今回の7問の1問から始め、更に、次の5~6問

に進みます。

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2009年1月20日 (火)

寺子屋 6

2008102614380001

今夜から寺子屋を始めます。

宅地建物取引主任者試験の寺子屋です。

受験生は70代・60代の方々です。

「挑戦する意思」と「継続する意思」があれば、

その時が、青春!です。

今夜は民法から始めます。

昨夜は、予定部分の復習を午前1時まで

していました。

まさに、

「教える」事は「教わる」ことですね。

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2009年1月19日 (月)

10時間修会

2009011907430001

昨日は、日行連の研修会。

「契約」コースを受講してきました。

1日5時間で2日間です。

日行連において編集されたビデオでの研修会。

講義を受けながら、テキストと六法で条文を確認

しながらの研修です。

判例での解説もありますから、理解しやすい講義でした。

1時間単位ですが、時間が、あっ!と言う間に過ぎました。

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2009年1月18日 (日)

研修会

今日は日行連の伝達研修会へ行きます。

「遺言・相続」と「契約」です。

「遺言・相続」は

去年、受講しましたから

今回は、「契約」を受講します。

いずれも、10時間の研修です。

一日、5時間で2日間の研修です。

今日は、その第1回です。

2009年1月17日 (土)

ちょっと一息 とほほ~編

2008102614380002

昨日、車の事故してしまった。

ガクッ!

それでも人身事故でなくて良かったです。

細い道のカーブ。

内回りに失敗して、

ブロック塀の角にガツ~ン!

一人相撲です。

ブロック塀のお家の方に謝罪しました。

保険会社に届け、

車を修理工場へ持ち込みました。

あっ!

警察に届けてない。

やはり、

警察には届けておかなければ。

近くの交番へ事故届け。

そこで、油を絞られちゃいました。

あのね。

事故を起こしたらすぐに警察へ

届けなさい。

すみません。

とほほ~

夜は呑み会。

食べて呑んでご機嫌さん。

帰宅は10円タクシーでした。

呑んだら乗るな!ですよね。

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2009年1月16日 (金)

ちょっと疲れモード?

2009011516490000

ちょっと疲れモードかも?

ミルクココアを買って来ました。

甘いけど、美味しい。

ホームセンターの特売コーナー。

電動式埃取りを買いました。

キーボードが綺麗になりました。

今夜は呑み会。

お酒は控えめにしておきます。

2009011513020000

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2009年1月15日 (木)

家賃債務保証

2008102615210003

(財)高齢者住宅財団による家賃債務保証制度があります。

ある県の市報にこんな記載がありました。

・・・・・・・・・・・・

高齢者の家賃の不払いに対する貸主の不安感を

解消する為に、高齢者の家賃債務を保証すること

により、賃貸住宅への高齢者の入居を

支援・促進する制度です。

     ・・・・・・・・・・・・・

この文面では、(不払い)(不安解消)

だ・か・ら

(保証)する。

しかし、

ここにも大きな落とし穴があります。

家賃債務保証には法整備が必要だと想う。

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2009年1月14日 (水)

家賃債務保証

2008102614390000

保証会社による強引な取立てが問題なのか?

賃料不払いの賃借人が問題なのか?

国交省がようやく実態解明に動き出した。

家賃保証会社は、家賃滞納者に対して、

鍵を換えたり、家具を撤去したり等々。

これでは、

賃貸借業界は無法遅滞と揶揄されるだけ。

家賃保証制度とは?

もう一度、原点に立ち戻って考える必要が

あるのでは。

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2009年1月13日 (火)

寺子屋 5

2009011118170000

注文していた問題集が届きました。

「なにがなんでも合格 宅建過去問」

(早稲田経営出版)

民法・宅建業法・都市計画法等々と

纏められて出題されています。

解説も簡潔に書かれています。

しかし、

どんな問題集でも、絶対にやらなければ

ならない事が一つあります。

これを(する)か(しないか)が

合否の分かれ道でもあります。

解説に書かれた条文は必ず六法で確認する。

出題は条文ばかりでなく、判例もあります。

言い換えれば、

判例は他の条文を類推適用して、

こうなりますよ。となる。

だ・か・ら

判例六法を引く。

六法を(引く)(引かない)が合否の分かれ道

ですね。

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2009年1月12日 (月)

ちょっと一息 雪景色

2009011208310000

今朝の雪景色

寒いですね。

車に積もった雪を落として、

しばらく、暖気運転。

D2にダウンして、のろのろ亀さん運転。

安全運転が一番です。

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2009年1月11日 (日)

見守り新鮮情報第49号

2009010714570001

「家の中で起きる転倒・転落事故」

情報によると、

65歳以上がけがをする事故発生場所の

3分の2は家の中だそうです。

ちょっとした段差でも、つまずいて怪我をする。

転倒・転落を防ぐために家の中を点検しましょう。

ところで、

みなさん ご存じですか?

要介護・要支援の認定を受けられた方は、

バリアフリー工事費が介護保険から9割支給さることを。

但し、

最高工事費は20万円であり、

支給額は18万円が限度です。

これを超える費用は本人負担となります。

但し、

市町村によって多少の差はあります。

この制度の情報を行政は積極的に広報していません。

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2009年1月10日 (土)

寺子屋 4

2009010715010000

マーカーは不必要。

何故?と尋ねられました。

そこで、

お使いになっているテキストを

見せて頂きました。

ズルズル~っとマーカーが引かれています。

何故、

ここにマーカーを引かれましたか?

太字で書いてあるから重要だと思ったから。

そうですね。

重要な部分は太字で書かれていますね。

ここがマーカー使用の落とし穴です。

1ページから最終ページまで

マーカーを引き終えると、

(勉強した!)と言う錯覚に陥ってしまいます。

再びテキストを開くと、読みづらい。

そこで、このテキストは(解った!)から

新しいテキストを買う。

かくして、

塗り絵遊びしたテキストを積み上げ、

これだけ勉強した!と錯覚する。

これがマーカーの落とし穴です。

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2009年1月 9日 (金)

石田先生と刺身蒟蒻

2009010821450000

ゆんべは、ママの店で、

呑んで唄ってご機嫌さん。

ふらりと来られた石田光輝先生。

作曲家の先生です。

先生が手作りされた刺身コンニャクを

いただく。

美味い!

お湯割り焼酎をクイ~っと呑んで

刺身コンニャクを食べる。

美味いですね~

写真

左側が石田先生。

右側????

ふふふ~~~~

私です。

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2009年1月 8日 (木)

寺子屋 3

2009010714590000

「団塊の世代の挑戦」にも書きましたが、

国家資格試験は合格の「二文字」

を得ることが目的です。

勉強会に来られた方々に言いました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・

これまでのテキストは押入れに仕舞ってください。

テキストは基本かもしれませんが、

国家資格試験には不必要と割り切ってください。

一本の鉛筆と過去問題集だけで十分です。

赤鉛筆・マーカーペンは不必要です。

     ・・・・・・・・・・・・・・・・・

国家資格試験には「二文字」と「三文字」しか

ありません。

「合格」を得るか「不合格」に落ちるか。です。

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2009年1月 7日 (水)

寺子屋 2

2009010112290000

書店巡りしてきました。

一冊の問題集が目に入る。

パラパラと捲って、これだ!

なにがなんでも合格 宅建過去問

(早稲田経営出版)

これは教える側にも最適である。

そして、

「教える」のでなく、私も一緒に「勉強する」。

特に、

民法は「教え」ることで、私自身の「反復継続」

に繋がる。

また、

宅建業法・都市計画法・建築基準法等々

は私自身にとっても勉強になります。

「基礎の反復継続」は最も重要な事ですね。

素晴らしい問題集に巡り合いました。

人数分を注文してきました。

1冊3800円(消費税別)

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2009年1月 6日 (火)

寺子屋

Cosmohan

宅地建物取引主任者試験の勉強会の

講師依頼を頂きました。

驚いたのは、

申し込みされた方の年齢です。

なんと!

72歳。

その方の呼びかけで、

数人の方々が集まるそうです。

若い人でも60歳だそうです。

国家資格試験に年齢制限はありません。

「挑む意思」さえあれば峠は越せます。

72歳の方、

これまで通信教育で勉強されていたそうです。

そのほか、集まる方々も、通信・独学等を

されていたそうです。

「挑む意思」と「継続して挑む意思」が、

この方々にはあります。

今年は、この方々に合格の「二文字」を

見させてあげたいと思います。

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2009年1月 5日 (月)

初詣

2009010112230000

今日は仕事始です。

正月はのんびりと過ごしました。

初詣の後で、水木ロードへ行って来ました。

いつもの大湊神社前駐車場へ。

おめでとうございます。

おじさんに年始の挨拶。

妖怪達も注連飾り。

妖怪神社へ初詣。

2009010112270000

ロードを歩く鬼太郎。

2009010112300000

次回へ

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2009年1月 4日 (日)

5日

2009010408440000

正月は

呑んで食べて、読書三昧

そして、コテンス~~

明日から、業務開始します。

2009年1月 3日 (土)

寝正月

Huku

正月は

食べて呑んで読書三昧

2009年1月 2日 (金)

寝正月

Eto2

食べて呑んでコテンス~

寝正月してます

2009年1月 1日 (木)

明けましておめでとう

Eto

明けまして

  おめでとう

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コスモ興産・秋久行政書士事務所 0859-32-5723

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    不動産のコスモ興産 秋久行政書士事務所

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