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2008年12月

2008年12月31日 (水)

不動産業もサービス業

2008123107590000

今日は大晦日。

私の事務所は31日まで営業しています。

ですから、

30・31日の二日間は大掃除しながらの

営業となります。

管理しているマンション・月極め駐車場での

トラブル対処のためです。

この二日間になると、何故か不思議な事に、

トラブルが発生します。

受水槽のモーターが停止するなど、

設備器具が不調となります。

入居者さんからの苦情には、即対応!が一番の

解決策です。

私が行っても解決しませんが、(駆けつける)事で

怒りが和らぎます。

業者へ無理を言って、緊急出動してもらっています。

帰ったら、誰か私の区画に無断駐車している!

とのお怒りの電話。

寒い外では怒りも膨張しますよね。

やはり、

即(駆けつける)事で怒りを和らげていただけます。

空いている区画にとりあえず駐車していただく。

電話で(とりあえず何番に駐車してください)と言えば

簡単ですが、それでは、怒りが和らぎません。

何故かと言えば、

無断駐車を認めるのか!と怒りを増幅させてしまうから

です。

(駆けつける)事で、(怒りを聞く)事で、怒りを

和らげていただけます。

不動産業もサービス業です。

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2008年12月30日 (火)

家族で乾杯!

2008122919130000_3

昨夜は、家族での忘年会でした。

焼肉店で、カンパ~イ!

レバ刺しが美味い!

塩タンを焼いて食べれば

美味いね~

お湯割り芋焼酎を呑みながら

レバ・塩タン・パイプを食べる。

肉は鳥取県東伯牛です。

ラストオーダーは冷麺。

蕎麦風味の麺をすする。

美味い!2008122920340000_3

呑んで食べたら、

次はカラオケですよね。

カラオケボックスへ。

家族で陽気に唄ってご機嫌さん。

帰宅は?

妻はアルコールアレルギーですから

ウーロン茶派です。

ですから、

いつもの10円タクシーで帰宅しました。

2008122921560000_2

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2008年12月29日 (月)

反復継続

2008092317530000

今年も、あっ!言う間に過ぎました。

「不動産と行政書士」としての業務。

広島で行われた、

日行連主催の新人研修会では

その一手!に愕然とさせられた。

新人研修会で得た教訓は貴重な財産と

なりました。

これからも、

各研修会に参加して、一つでも多くの

知識を得たいですね。

また、

私自身が講師となり、研修会・講演を

させて頂いたのも貴重な体験となりました。

常に、疑問を抱く。

疑問を解決するために書籍を読む。

この反復継続こそが必要なのですね。

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2008年12月28日 (日)

観光案内図に

2008122617570000

鬼太郎ロードへ行くと、

いつもの大湊神社前駐車場へ駐車します。

その駐車場が、

新しい境港市観光案内図に

掲載されました。

(赤鉛筆でマーカー)

大港神社前の駐車場から記念会館まで

徒歩で1~2分です。

ロードには妖怪神社があり、

枝にはおみくじが結ばれています。

来年はどんな年になるのでしょうね。

2日には、妖怪神社へお参りして

みようと思っています。

現実の世は魑魅魍魎の世界ですが、

ロードの妖怪達は愉快に笑っていますね

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2008年12月27日 (土)

外国人と賃貸借 3

2008080117510000

「外国人と賃貸借」において、

外国人登録証明書の見方を教えて下さい。

とのメールが多数寄せられました。

では、

「外国登録証明書」の見方は?

詳細は、

入国管理局HP

(外国人登録証明書の見方について)

を参照してください。

http://www.moj.go.jp/NYUKAN/nyukan02-01.html

ここでの注意点

次回確認(切替)申請期間です。

これを、うっかり、在留期間と読み違えないで

ください。

また、

裏側には、在留資格・在留期間の変更があれば

変更後の事項が記載されます。

ですから、

表と裏の両面を確認する必要があります。

不法在留・不法残留である事を知って

仲介業務に入れば、

「ほう助罪」に問われかねません。

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2008年12月26日 (金)

ラスト忘年会

Tanabata

昨夜は今年最後の忘年会。

魚料理の美味いお店の座敷。

かんぱ~~い!

フグの刺身が美味い!

刺身盛り合わせが美味い!

焼酎が美味い!

思わず吹き出す会話に

わっはっは~~~

景気がなんたらと愚痴っても

しゃ~ない。

陽気に呑みましょう。

2次会はスナックへ。

カラオケ唄って騒ぎましょう。

よ~~っしゃ!

唄うぞ~~~~~

手拍子に合わせて、

関東春雨傘を唸る。

ママさんからのプレゼントはネクタイ。

締めてみれば、ママさんのOK!サイン。

帰宅は10円タクシー。

ありゃ????

粉雪が舞い始めた。

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2008年12月25日 (木)

外国人と賃貸借 2

2008122312440000

今月も沢山のメールを頂き有難う

ございます。

「外国人との賃貸借契約において、

特に注意すべき点とは?」

に関する問い合わせが多数ありました。

基本的には、

在留資格と在留期間ですね。

そして、

不法在留・不法残留でないかを確認する。

無論、

(不法)の文字が頭に付きますから、

違法ですね。

不法在留とは?

偽装パスポートでの不正入国であり、

密入国ですね。

不法残留とは?

正規に入国したが、在留期間が過ぎた。

いわゆる、オーバースティですね。

どちらも、違法です。

では、確認方法は?

まず、外国人登録証明書の提示を求める。

外国人登録証明書とは?

90日以上、在留する外国人は居住する

市町村役場で外国人登録をしなければならない。

市町村で発行される証明書が外国人登録証明書です。

一種の身分証ですね。

常時携帯が義務付けられていますから、

(不提示)であれば、(違法性)のグレーゾーンです。

つまり、

正規か不法残留か不法在留かを確認しえない。

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2008年12月24日 (水)

見守り新鮮情報 第48号 

2008121919420000_2

乾燥する季節

衣類への火の燃え移りに注意!

事例1

うどんを調理しようとして、

左腕をコンロの上に伸ばしたときに

衣服に火がついて左腕から左胸・

首・顔面にかけてやけどを負った。

(60歳代 男性)

事例2

野焼き中に衣服に火がつき、

下半身に重いやけどを負って死亡した。

(70歳代 男性)

(見守り新鮮情報より抜粋)

高齢者の事故が多く起きているとの

警告が出されています。

みなさん

気をつけましょう!

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2008年12月23日 (火)

妖怪と遊ぶ 7

2008102614260001_2

  

儲かりまっか~

ぼちぼちでんがな

ね~ 私って美人でしょ

せやね~ 美人でんな~

おいちゃん 呑んで行かへん

ごめんね~ 車で来たさかいな

あっ!獲物を狙っている

ぼく 食べられちゃうのかな~

怖いよ~

2008102614430001

まかせんしゃ~~い 

おいらが来たからにはもう大丈夫

おじちゃん ありがと~

妖怪達の囁きが聞こえそうなロードですね。

2008122112190000_2

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2008年12月22日 (月)

妖怪と遊ぶ 6

2008113011420000

ロードは観光客で賑わっていました。

いつもように大湊神社前の駐車場へ入る。

前掛けが似合うおじさんの優しい声に迎えられる。

妖怪楽園へ。

真っ黒に日焼けした

おじさんが石焼芋を焼いていた。

美味しいよ~

ちょうだ~い

こがね色の石焼芋は美味いね~

ロードを石焼芋を食べながら歩く。

2008122112400000_2

ほっかほっか あっちっち~

身体も温まる。

2008122112300000

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2008年12月21日 (日)

焼酎が美味い!

2008122013460000

スポーツジムの土・日会員。

ジムでは、自転車を1時間漕ぎます。

負荷レベル4

15分過ぎた頃、汗が流れます。

スポーツドリンクを飲む。

汗が流れる。

1時間漕いでから腹筋20回。

これで終了です。

風呂に入り汗を流す。

帰宅してから呑む、

お湯割り焼酎が美味い!

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2008年12月20日 (土)

出張封印業務スタート

2008121919420000

出張封印

鳥取県行政書士会を通じて

社団法人鳥取県自動車整備振興会と

出張封印取付作業代行実施者契約書

を取り交わしました。

これで、

ようやく出張封印の業務を

開始することができます。

新しいドライバーを買います。

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2008年12月19日 (金)

知らぬが仏 3

2008121614490000

相続におけるNTT電話加入権。

①遺産分割協議書・・・不要

②悪意ある者でも単独名義変更・・可

NTTの相続における添付書類は、

申請書・除籍簿・戸籍謄本でOK!です。

つまり、

悪意ある者からの申請においても、

他の相続人の承諾を得たものと

「みなす」事で処理をする。

「みなす」とは確定の意味ですね。

申請者に対する本人確認も不要である。

遺産分割協議書不要・他の相続人の意思確認としての

印鑑証明書も不要。

相続人の代理人でも、委任状など不要。

インターネットから申請書をダウンロードして、

相続人の名前を記入して三文判をポンと押し、

除籍簿・戸籍謄本を添付すれば手続き完了となる。

手続き完了が済めば、名義変更となり、転売もOK。

NTTの約款とは、なんとも不可解なり!

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2008年12月18日 (木)

知らぬが仏 2

2008121612260000

  ①     電話加入権に遺産分割協議書は必要。

  ②     電話加入権に遺産分割協議書は不要。

答えは、②でした。

では、次の問題と解いてください。

数人の相続人がいる場合、そのうちの一人が、

「悪意=他の相続人の同意なし」で

電話加入権を単独で自己名義に変更する。

   ①       できる

   ②       できない

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2008年12月17日 (水)

知らぬが仏

2008121614440000

行政書士の受任業務の一つに

遺産分割協議書の作成があります。

みなさんもご存じの通り、

ロックされた預貯金の開錠には

遺産分割協議書が必要となります。

そこで、

NTTの電話加入権について。

電話加入権とて債権ですね。

ここで次の問題を解いてください。

     電話加入権に遺産分割協議書は必要。

     電話加入権に遺産分割協議書は不要。

明日に続く

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2008年12月16日 (火)

アナグロ計算機

2008121216220000

物置を整理していたら、

懐かしい物が見つかりました。

今風に言えば、

アナグロ計算機かな?

それは、計算尺です。

掛け算・割り算

サイン・コサイン・タンゼント

答え一発!

C尺を動かしながらメモリを読む。

メモリをカーソル線に合わせ損ねると

ありゃ?となる。

C尺がスムーズに動く。

しばらくの間、

これで遊べば頭の体操になるかも?

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2008年12月15日 (月)

ちょっと一息 コーヒタイム 4

2008121413560000

先週も沢山のメールを

頂き有難うございます。

「外国人と賃貸借」を読まれた方

から講演依頼を受け講演をしてきました。

会場はマンションオーナーさん達でした。

一つの判例として。

賃貸借契約後、

外国人である事を理由に契約解除し、

訴訟となる。

結論は、オーナーの負け。

損害賠償110万円の支払い命令が出された。

オーナーは、

「初めから外国人である事を知らされて

いれば問題がなかった。」

と法廷で述べています。

これに対し、

「契約拒否の理由は国籍であり、不法行為」と断じられた。

生活の基盤は、衣・食・住です。

賃貸借において外国の方との関わりは避けて通れません。

講演では、

不法在留・不法残留を主題としました。

昨日の中国山脈超え。

54号線は晴れ、雪なし。

快適なドライブでした。

知り合いの息子さんの部屋探しに広島へ。

部屋も決まり契約してきました。

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2008年12月14日 (日)

冬の中国山脈超え

Sh0036

今日は、

これから広島へ行きます。

広島と言えば、

「広島風お好み焼き」ですね。

広島への目的は?

食べ歩きでなく日帰り出張です。

私のスケジュールの都合で、

日曜日とさせて頂きました。

冬の中国山脈越えのドライブです。

天気予報では大荒れとか?

広島へ辿り着けるか?

広島から今夜中に帰れるか?

結果は?

明日へ

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2008年12月13日 (土)

ポケットに小さな玉

2008121112150000

私の背広のポケットには

小さな玉がひとつ入っています。

不動産業者の隠れた必需品ですね。

小さな玉ですが、

抜群の効果を発揮してくれます。

さて、

小さな玉を何処で何の目的に?

新築・中古住宅の現場で使います。

わかった!と、

お気づきになられた方もいらっしゃるでしょう。

そうですね。

床の傾きを調べるためです。

フローリングに玉を置く。

傾きがあればコロコロ~っと転がります。

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2008年12月12日 (金)

古い地図ほど

2008121112100000_2

不動産業にとって、

古いゼンリンの地図ほど

役に立ちます。

法務局で(土地探し)する場合、

登記簿上の地番は住居表示前となっています。

住居表示後の新しい地番では、従前の地番と

食い違います。

ですから、

住居表示前の地番が記載された古いゼンリンの

地図が役立つのですね。

ボロボロになっても、古いゼンリンの地図は

手放せない。

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2008年12月11日 (木)

ウオーキング

Kousu

私がウオーキングを始めた切っ掛け。

動機は、

突如として目覚めた健康管理でした。

体重80kの数字が見え始め、

腹も前へ前へと

せり出す体型となる。

肩で息をしている事にも気がつき、

時折、心臓にも圧迫された痛みを感じていた。

定期健康診断を受ける事が怖くていつも逃げ出す。

これまで、ジョギングに挑戦したけど、息切れと

足が痛くなるばかりで3日坊主。

プールを歩いてみた。

泳いでいる人達の端で一人歩く奇妙さに3日坊主。

妻から歩いたら。と忠告されるけど、その気にならない。

そして、運命の日を迎える。

その夜、スナックで呑んでいた。

呑んで唄ってご機嫌さん。

そうだ!

今夜は夜風に吹かれながら歩いて帰ろう。

千鳥足ながらも歩く。

歩けば前へ前へと進む。

夜空の星を眺める。

歩く事っていいもんだな~。と思った。

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2008年12月10日 (水)

「本人確認以外の確認」とは? 2

Sh0123

では、

「本人確認以外の確認」とは?

「男か女か」を確認するためです。

ここで、

みなさまは仰天されましたね。

「運転免許証」を見てください。

「男か女か」は記載されていませんよね。

では、

健康保険証を見てください。

「男か女か」は明記されていますよね。

簡易保険では、

「男か女か」の確認が最も重要とされています。

説明を求めても、「規定」です。

と、曖昧にぼやかした説明を受ける事になります。

健康保険証等で何を確認しているのか?

それは、

「加入時=契約時は(男・女)を満期・解約時は(女・男)」を

確認しているのです。

根拠法は、「性同一性障害特例法」です。

簡易保険の満期・解約時の場合、

「本人確認」と「性別確認」をしています。と、

郵便局は、

「犯罪収益移動防止法」・「性同一性障害特例法」を

根拠法として明示すべきだと思いますね。

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2008年12月 9日 (火)

「本人確認以外の確認」とは?

2008120810340000

犯罪収益移動防止法が

今年3月31日に施行されました。

銀行ばかりでなく、

あらゆる場面で、

「本人確認」として

免許証等の提示が求められています。

不動産売買においてもしかりです。

では、簡易保険では?

満期となった簡易保険を

本人が受け取る場合、

「本人確認」として、

運転免許証は「不十分扱い」となります。

(但し、パスポートは可)

えっ~~!???

みなさまは、何故?と思われたでしょうね。

運転免許証でなく、健康保険証・戸籍抄本等が求められます。

写真が貼付された運転免許証でなく、

写真不要の「健康保険証」・「戸籍抄本」を

以って「本人確認以外の確認」がなされています。

ますます、意味不明状況になれたと思います。

では、

「本人確認以外の確認」とは?

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2008年12月 8日 (月)

5時間30分

日曜日

妻の一言

カラオケへ行こう!

唄って来ました5時間30分。

1時、カラオケ店に入る。

フリータイム&ドリンクバー(飲み放題)。

(飲み放題)と言っても、コーヒー&ジュース。

2008120715570000

1曲目は、同じ曲で採点勝負。

課題曲は、

地元ソング(山陰本線米子駅)。

妻 84点

私は、

え・へへ~~ 後で発表します。

採点ゲームを解除して。

男の情話・山谷ブルース・昭和ブルース

唄う。

春夏秋冬屋形船を唄えば、

(あ~ ちょいと~)と妻の掛け声。

赤と黒のブルース・緑の地平線を唄って

サーカスの唄。

関の弥太っペを唸って、新潟ブルースを唄う。

赤い橋を唄えば、カモメを唄ってよ。と妻からの

リクエスト。

ラストは、二人で唄う。

青い山脈。

注釈

私達は、吉永小百合の時代の(青い山脈)です。

変しい変しいの六さん役は、高橋英樹でした。

(変しい 変しい)は(恋しい 恋しい)の誤字。

では、結果発表

2008120716020000

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2008年12月 7日 (日)

呑んで食べてご機嫌さん

2008120610370000

昨日

寒い朝でした。

北風が吹く。雪が舞う。

水墨画の風景になりました。

お昼、

車で40分走る。

境港から大橋を渡り、松江方面へ。

海鮮料理の美味しいお店。

カニ・エビ・ハマチの刺身等々が

盛られた海鮮丼。

美味い!2008120613210000

再び、

大橋を渡り水木しげるロードへ。

寒いから、ロードをゆっくりと車で走る。

夕方

10円タクシーで忘年会へ。

小粋な和食のお店。

カンパ~~~~イ!

コンパニオンさんに、

芋のお湯割り焼酎を頼む。

梅を入れて呑む。美味いね~

大皿には綺麗なフグ刺し。

(てっちり鍋)に舌鼓。

美味い!

2008120618300000

中閉めを頼まれ、

では、三本締め。

いよっ~~~~~~!

シャシャシャン シャシャシャン

イヨッ~!

シャンシャン シャン!

二次会へ流れる。

カラオケを唄う。

男・・新門辰五郎を唸る。

手拍子を頂いて

関東春雨傘を唄えば、

上手い!の掛け声。

呑んで食べてご機嫌さん。

10円タクシーで帰りました。

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2008年12月 6日 (土)

ちょっと休憩タイム 見守り新鮮情報

2008120607290000

私は、「見守り新鮮情報」に登録し、

メルマガを配信してもらっています。

「見守り新鮮情報」の配信元は、

(独)国民生活センターです。

第47号の記事より。

葬儀中に送りつけ商法で亡父宛てに数珠

80代の父が亡くなり、

その葬儀中に亡父宛ての郵便小包が届いた。

留守番役が受け取り開封したところ、

数珠と14,700円の請求書が入っていた。

代金は商品到着後5日以内に払い込むように

と書いてある。

父は、半年前に倒れて、体の自由がきかず

話すこともできない状態であったため、

注文できるはずがない。」

(第47号記事抜粋)

いわゆる、「送りつけ商法」ですね。

新聞の(お悔やみ)欄より情報を入手し、

「数珠」を送りつける。

不幸につけ込んだ卑劣な行為です。

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2008年12月 5日 (金)

中間省略登記 3

2008091313210000

中間省略が禁止された理由の一つに

改正登記法も絡んでいます。

司法書士に義務付けられた

「登記原因証明情報」です。

「A→B→C」の関係図をもう一度見てください。

A→B→C

A→・・→C

「A→C」の登記場面では、

Bが存在しませんね。

Aから見れば、

Cは「面識なき人」ですね。

つまり、

AにはCへ不動産を売却した事実は存在

しません。

Aは、あくまでもBへ売却したのですから。

すると、

司法書士は、本人確認と売買事実を

確認する方法がありません。

Bから口頭で「A→B→C」の関係図を説明

されても、それを以って、事実確認したとの

「登記原因証明情報」作成は出来ません。

であるならば、

「A→B B→C」の流れにしなさい。

となります。

いったんは、禁止された「中間省略登記」ですが

紆余曲折を経て、条件付きで中間省略登記が

認められました。

次回へ

2008年12月 4日 (木)

中間省略登記 2

Sh0123

この二日間、

中間省略登記とは?

のメールを多数頂きました。

私とした事が、大変失礼致しました。

ついつい、

長く不動産業界に生息していると、

(誰しも知っている)との意識に陥ってしまいます。

反省すべき点ですね。

ご指摘頂いた、みなさまに改めて感謝致します。

中間省略登記とは?

例えば、

不動産売買において、次の売買経路を想定すると。

「売主A→買主B→Bからの買主C」

本来ならば、A→Bですから、

AはBから売買代金を受け、Bは所有権移転登記

をする。

そして、

BはCから売買代金を受け取り、Cは所有権

移転登記をする。

これが、自然の流れですね。

ところが、実務面では、

AからCへ移転登記されることがある。

Bが登記場面から抜け落ちる。

この「Bが抜け落ち」て、AからCへ登記

されることから、これを「中間省略登記」と称して

いるわけです。

これは、「脱法行為」であるからダメですよ。

と、いったんは、中間省略が禁止されました。

何故、脱法行為なのか?

もう一度、

「A→B→C」の関係図を、

じっ~と眺めてください。

A→B→C

A→・・→C

おわかりになりましたよね。

そうです。

本来ならば、

Bは登録免許税・不動産取得税を支払わなければ

なりませんね。

登記場面から「抜け落ちる」事で、

登録免許税・不動産取得税から逃れている

事に気がつかれましたよね。

次回へ

2008年12月 3日 (水)

その橋渡るの ちょっと待った

2008120212180000

「黄泉資金(波平・磯乃物語)」

を読まれたサークルの方から

講演要請を頂きました。

メールは、

少人数ですが、

構いませんか?との問い

から始まっていました。

私は、

少人数でも大勢の方々でも構いません。

高齢者の方々にも、

周りのスタッフの方々にも、

そして、

親族の方々にも、制度を知り、

制度をいかに有効に活用して頂くか否かです。

メリットには「落とし穴」も潜んでいます。

高齢者居住法を根拠法として、

国・各地方公共団体でさまざまな取り組みが

なされていますが、

制度には「絵に描いた餅」も潜んでいます。

例えば、

県の公式HPに掲載された補助金制度だから。と

安心して活用を検討しても、

市町村では拒否されるケースもあります。

公的機関・行政機関にも(落とし穴)が

潜んでいます。

だ・か・ら

(その橋渡るの ちょっと待った)

が求められるのですね。

次回へ

2008年12月 2日 (火)

中間省略登記

2008120113440000

不動産無料相談コーナーに寄せられた中で。

中間省略について教えて下さい。

とのメールがいくつかありました。

このブログにおいて、

「中間省略」について

以前にも書きましたが、

一歩踏み込んで書きます。

多くの、

不動産売買契約書の条項には

次の条文が書き込まれています。

「売主は、売買代金全額の受領と同時に、

買主または買主が指定する者の名義にするために

本物件の所有権移転登記申請手続きを

しなければならない。」

買主が指定する者の名義にするために」

の条文を簡単に言えば、

買主である私への所有権移転でなく、

買主である私が指定する者

(つまり、売主から見れば第三者)への

所有権移転もあり得ますから、その時は

私でなく第三者へ所有権移転登記手続きを

して頂きます。

つまり、

第三者への移転登記を売主・買主は

契約条項に従って合意している。

だ・か・ら

合意された中間省略は認められるはず。

の質問です。

残念ながら、

これでは、中間省略は認められない。

但し、最高裁の判例から、

確定判決を得れば中間省略はできます。

いささか、こんがらがったかもしれませんね。

次回へ

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2008年12月 1日 (月)

二つの手帳

2008112516380000

2009年度行政書士手帳

が届きました。

行政書士関係法規集(抄)が

添付されています。

行政書士法を確認する時に

使っていますが便利です。

鞄には、六法を入れていますが、

おや?

手帳を取り出して確認しています。

来年はどんな案件が書き込まれるのか?

楽しみですよね。

いまひとつの手帳は、

2009年度宅建手帳です。

こちらは、

「不動産取引と規制のチェックポイント」

「不動産と税金」

これらの概略説明が掲載されています。

やはり、ちょっとした確認には最適です。

こちらにも、

どんな案件が書き込まれるのか?

やはり、楽しみですよね。

2008112517160000

私は、二冊の手帳をシステム手帳に

挟んで使っています。

重複することもあります。

不動産の業務から行政書士の

業務に移行することがあります。

それでも、

不動産は宅建手帳へ。

行政書士は行政書士手帳へ。

次回へ

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