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2008年11月

2008年11月30日 (日)

ちょっと一息 コーヒータイム 3

Sh0036

今週も沢山のアクセスと

応援のクリックをみなさまから頂き

有難うございます。

先週の「波平・磯乃物語」では、

(誇張し過ぎではないか)とのご批判も

多数頂きました。

(誇張し過ぎか否か)の判断はみなさまにお任せ

致します。

高齢者住宅財団を批判するものでなく、

財団の「リフォーム資金」の概略説明を

誇張しながら説明しました。

高齢者を狙った、「悪徳リフォーム工事」が

後を絶ちません。

仮に悪徳業者が、

リフォーム工事代金を「財団のリフォーム資金」

の活用と連結させれば、合法的な被害の増大に

なりかねません。

ですから、

カウンセリングには推定相続人の立会いが

必要性ではなかろうか。と述べました。

(その橋渡るの、ちょっと待った)と冷静に

判断し得る状況へ引き戻す事も必要ですよね。

私の亡き親父は頑固一徹でした。

そして、

日頃から、(騙されるわけがない!)

と自慢さえしていました。

ところが、

シロアリ駆除業者にいとも簡単に騙された。

年に2度、別々のシロアリ業者から、

(シロアリがいます)と駆除工事をさせられた。

高齢者故に騙されるのでなく、

(判断低下を認めたくない)の自意識が

潜在的にある故に騙されるのです。

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2008年11月29日 (土)

妻のため息

2008112812470000

行政書士となって、妻のため息が増えた。

ため息の理由は?

私が買う書籍代です。

案件によっては、

報酬額より書籍代の方が高い。

これには、笑うしかないから笑う。

それでも、

行政書士を開業して1年半の私には

当然の出費だと思っています。

案件以外でも、これは!と思ったら

買ってしまう。

そして、一気に読む。

単純に読んでいるだけかもしれない。

それでも、あの本に書いてあったな?

と「記憶の糸」だけは残っている。

案件では「その糸」を手繰りながら、

検証していますから必要経費ですね。

日行連の新人研修会で反省させられた講義。

大阪会会長の一言には重みがありました。

「民法を反復継続して読み返す」

この「読み返す」が基本であり、基本から

次の展開が閃く事になる。

ついつい、

忘れてしまう基本の重要性。

書籍を読む。

読む癖を怠ると、

「記憶の糸」さえ引き寄せられなくなる。

妻のため息には、ゴメンね。

と謝りながら書籍を買い求めています。

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2008年11月28日 (金)

10円タクシー

Tanabata

いよいよ忘年会シーズンとなりました。

呑んで食べて唄ってご機嫌さん。

でもでも、

呑まれて路上ゴロ寝はダメ!ですよ。

そして、呑んだら、

飲酒運転は絶対にダメ!ですよ。

被害者も加害者も地獄の日々となります。

ちょっと一杯だけ。

一杯だけなら風船吹いても安全圏。

こんな意識が潜んでいるのでしょうね。

そして、一杯が二杯となり、

大丈夫!だよ。

との悪魔の囁きが、潜在意思を増幅させてしまう。

私は、

一滴でも呑んだら絶対に運転しない!

呑んだら乗るな!

私は呑んだら、10円タクシーをコールします。

10円タクシーとは?

ドライバーは妻です。

呑んで騒いで浮世を忘れるもよし。

でもでも、ハンドルを握って、

忘れた浮世を忘れたままにしては

ダメですよ。

呑んだら乗るな!

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2008年11月27日 (木)

嬉しい、ちょいキズ

2008112613570000

背広を新調しました。

士業の背広は作業服でもあります。

それでも、

背広を一着新調するとなると

雉と鶴が飛び立ちます。

そこで、

私は、安売りの時に買います。

みなさんもおなじではないでしょうか?

私が、買う所は縫製工場です。

ちょいキズ・返品等々で在庫となった製品が

処分されます。

この処分市を待っているのです。

処分市は買い物客でごった返します。

手馴れた主婦は、大きなビニール袋を抱え、

とりあえず、片っ端から袋に入れますね。

商品を選んでいる余裕などありません。

ビニール袋が一杯になると、そこから(買う商品)だけを

選んでレジに並びます。

私は、夏の背広を一着3900円でゲットしました。

ちょいキズと言われても、何処?

ほとんどわかりません。

ちょいキズがなければ、7万円だとか。

今回は、冬の背広を買いました。

金五千円也。

ちょいキズがなければ、59,000円だとか。

嬉しい(ちょいキズ)ですよね。

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2008年11月26日 (水)

人は市町村役場へ 車は警察へ

Sh0053

出張封印行政書士の

登録申請を提出しました。

県内在住の方で車は

県外ナンバーをしばしば見かけます。

私は、こんな言い方をしています。

「人は市町村役場へ、車は警察へ届出。」

すると、

「人は」については、住民票と結び

つきますから、理解してもらえます。

「車は」については、えッ~??と驚かれます。

そこで、

法での説明でなく、こう言います。

あなたの車は、前の住所地で車庫証明を取って

ますよね。

すると、(はい)と答えられる。

次の方がその住所地で車庫証明を取ろうとすると、

取れませんね。

すると、なぜ?と怪訝な顔をされる。

前の住所地に、あなたの車庫証明が残っていますよね。

ですから、車の上に車は乗らない。

つまり、

次の方が車庫証明を取れないことになるのです。

すると、言われてみればなるほど。と納得される。

そうですね。

「人は市町村役場へ・車は警察へ届出」となりますよね。

これでみなさん納得されます。

ところが、次は?となると。

警察へ(変更届)を出す。

県外ナンバーでしたら、県内ナンバーに変更

しなければなりませんね。

すると、陸運局まで行くのが面倒だな~となります。

私の住む町から陸運局まで2時間30分。

手続きして帰れば一日仕事になります。

これでは、面倒だな~の気持ちも理解し得ます。

お客様の(面倒だな~)を解消するために、

私は出張封印行政書士の登録を申請しました。

行政書士はサービス業です。

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2008年11月25日 (火)

行政書士となり

Nennrikia

行政書士となり、

私自身の「何が」変わったか?

一つだけ大きな変化が生まれた。

それは、聞くことでなく、(聴く)ことです。

(聞く)と(聴く)ではまるで違います。

右から左に流すは(聞く)であり、

(聴く)は相手の本質を知ること。

(聞く)ことは、相手の話を遮り、

持論の展開に陥る。

これでは、相手の本質など知りえない。

つまり、

適格な状況を判断しえない。

ADR手法・リーガルカウンセリングを学ぶ

事で(聴く)の重要性に気づいた。

これが、

行政書士となり、私自身に大きな変化を

もたらせた。

それでも、

(聴く)の姿勢が、聴いている途中で

(聞く)になってしまう。

反省の日々でもあります。

次回へ

2008年11月24日 (月)

ちょっと一息 妖怪と遊ぶ 2

日曜日

家族で水木しげるロードへ行ってきました。

いつもの大湊神社前の駐車場に車を入れる。

前掛けが似合うおじさんの優しい笑顔。

楽しんでらっしゃい。

の言葉を聞きながらロードへ。

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いつも、最初に見る妖怪があります。

妖怪達は駅前から

水木記念会館まで並んでいます。

その妖怪は、

水木記念会館より後方にあります。

そのためなのか、

その妖怪はひっそりと佇んで

いるような気がします。

妖怪の名前は知りませんが、

樹木にまとわりついた大蛇の妖怪です。

この日も、

沢山の観光客であふれていましたが、

この妖怪の周りには誰もいません。

でも、私はこの大蛇が好きです。

大和の国が出雲の国から銅剣を奪う。

そんな大蛇伝説を思い浮かべるのは、

山陰に暮らす故なのでしょうかね。

2008101909220000

蟹の妖怪もいます。

境港では松葉蟹。

関門海峡は平家蟹。

そして、

福井では越前蟹。

私は関門海峡が好きです。

壇ノ浦のSAで、関門海峡を眺める。

何故?

海流を知り尽くした平家が敗れ、

源氏が勝ったのか?

一説には、源氏が禁じ手を破った故。

禁じ手とは(船の漕ぎ手「被戦闘員」は攻撃しない)。

漕ぎ手を失えば負けますよね。

妖怪達から歴史ロマンを感じ取れるのも

楽しみの一つです。

昨日も3時間、ロードを散策しました。

(お帰り~)と笑顔で迎えてくれる

駐車場のおじさん。

はて?

どの妖怪に似ているのかな?

と思わず、頭に浮かんだ妖怪は?

次回へ

2008年11月23日 (日)

黄泉資金から学ぶ 2

Yuuhi

今週も沢山のアクセスと応援を頂き、

誠に有難うございます。

「波平・磯乃物語」は誇張していますが、

(利息だけ)には「落とし穴」も潜んでいます。

隠れた部分を取り上げる事で、マイナス面を

浮かび上がらせる事も必要ではないでしょうか。

プラス面だけの制度はあり得ない。

そこには、マイナス面も潜んでいます。

「制度の活用」においては、

やはり、メリット・デメリットを総合的に

判断することですよね。

バブル時代において、

住宅金融公庫に「ゆとりローン」がありました。

当時、

私はこれを「地獄ローン」と読み替えていました。

当初の5年間の返済額は低い。

しかし、6年目からは急上昇する仕組み。

6年目以降に返済が滞り「競売」への転落。

この図式は「ゆとりローン」を活用した

段階からすでにわかりきっていた。

「ゆとりローン」は「地獄への片道キップ」と

指摘しながらお客様へ説明していました。

当初の5年間でなく、6年目以降の返済額を

示すと、「とても無理な金額」ですね。と言われる。

「ゆとりローン」を活用すれば、マイホームの夢が叶う。

それが「ゆとりローン」の魔法だと気がつかない。

気がついても、「夢」の前にかき消されてしまう。

「制度の活用」には、メリットもあれば、デメリットも

ありますから、メリットのみに惑わされず、慎重の上にも

慎重に検討することが求められますね。

黄泉資金とは?

社会福祉協議会の長期生活資金支援においても、

要保護長期生活資金支援制度においても、

また、財団のリフォーム資金においても、

「土地評価の高い所有権を持つ債務者」である

高齢者の「死」が「返済期限の条件」ですね。

ですから、

私はこれらを称して「黄泉資金」と名付けたのです。

次回へ

2008年11月22日 (土)

黄泉資金から学ぶ

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波平さんと磯乃さん物語

財団法人 高齢者住宅財団における

「リフォーム融資」を仮定事例したものです。

「リフォーム融資」とは?

60歳以上の方が自宅のバリアフリー工事

又は耐震改修工事するための融資制度です。

担保としては、土地(更地)ですね。

つまり、

土地は、不動産鑑定士の簡易評価額の60%で、

かつ、建物解体費用を差引いた金額となります。

融資限度額は、1000万円か更地価格のいずれか

低い方です。

返済は、債務者(借主)が死亡するまで

(利息のみ)ですが、

死亡した場合は、元本を一括返済する。

財団のHPにおいて、

例として、

1000万円 金利3.33% 期間10年

一般的な返済(元利均等) 月返済98,091円

「高齢者向け返済特例制度 月27,750円」

この「高齢者・・・27,750円」は赤文字です。

返済が楽である事を強調していますね。

ところが、実際の返済金額より高くなることは

掲載されておりません。

住宅金融支援機構に掲載されています。

さらに、カウンセリングについても、

赤文字で書かれています。

カウンセリングは融資審査でなく、

あくまでも、

融資概要説明である事が強調されています。

私は、

波平さん磯乃さん物語で、財団の制度を批判して

いるわけではありません。

制度には、プラス面もあれば、マイナス面もあります。

カウンセリングで制度概略説明したから明確に認識した。

となるのであろうか?

融資申込者の心理は、「融資の可否」に働いています。

高齢者の方であれば、なおさら、心理は深く大きい。

「利息だけ」を強調されれば、そこに意識が集中して

しまう。

例で示すなら、

10年間での元利均等返済総額と(利息+元金)総額

の対比表を掲載すべきだと思う。

さらに、

高齢者の方々への説明には、特に、マイナス面を

強調すべきではないだろうか。

カウンセリングには、推定相続人等の立会いを

求めるなどの配慮が必要だと思いますね。

次回へ

2008年11月21日 (金)

黄泉資金 最終章

2008112016110000

磯乃さんは知人の鯵さんと銀行へ出向いた。

鯵さん

1,000万円ですが、

この10年間の利息を考えると、

金利より高いです。

金利計算では、1,177万円

となり、利息分は177万円です。

この10年で、

支払った利息は333万円ですから

156万円余分に支払っています。

住宅金融支援機構窓口

元利均等での計算でしたらその通りです。

お約束は元利金等ではありません。

ですから、実際より高くなります。

また、

高くなる事もカウンセリングのときに、

説明しております。

磯乃さん

そんな事は聞いていませんけど・・・

窓口

住宅金融支援機構の書類にもきちんと明記してあります。

「高齢者向け返済特例制度の総返済額

(支払い利息の総額+一括返済する元金)は、

一般的な返済方法の総返済額を上回ります。」

鯵さん

一般的に公庫の住宅資金の場合は、

団体信用保険に加入となっていますよね。

窓口

融資条件の一つとして、

団体信用保険には加入できません。

ですから、団信は適用外となっています。

鯵さん

え~!・・・適用外・・・

それでは、万が一の時には・・・

窓口

それが条件です。

磯乃さん

な・ん・と・か・・・・・

窓口

一括返済してください。

磯乃さん

では、どうなるのですか?

窓口

一括返済して頂けないのでしたら、

抵当権の実行、つまり競売ですね。

その後、

亡き波平さんの土地・建物が競売に出された。

時価相場2,100円の土地・建物は

最低価格630万円であったが、

競争入札となり1,000万円で落札された。

81歳の磯乃さんは、強制執行されて家を

追い出された。

亡き波平さんの位牌一つを抱えた磯乃さんの

消息は定かでない。

2008年11月20日 (木)

黄泉資金 4

波平さんの初七日が終わった頃、

一通の葉書が届いた。

磯乃さんは、

葉書を開いて驚愕することになる。

「1,   000万円返済と返済期日期限」

の文字が書かれていた。

磯乃さんは銀行へ連絡をする。

住宅金融支援機構担当窓口

融資申込者である波平さんがお亡くなりに

なりましたので、一括返済をお願い致しました。

磯乃さん

そ・れ・は・・・とても・・

窓口

波平さんが亡くなられたら一括返済する。

これがお約束でしたね。

磯乃さん

でも、とても・・・

窓口

ご融資の前に、亡き波平さんには

高齢者住宅財団でカウンセリングを受けて頂きました。

磯乃さん

はい。私も一緒に行きましたが・・・

窓口

カウンセリングを受けて頂き、波平さんには

融資申し込みと一括返済の条件をきちんと

理解して頂いています。

また、奥様も同席されたのでしたら、

ご理解されていますよね。

磯乃さん

それはわかっていますが・・・・・

磯乃さんは電話を切った。

次回  最終章へ

2008年11月19日 (水)

黄泉資金 3

波平さんは、融資を申し込んだ。

不動産鑑定士の先生の鑑定価格は28万円

となり、十分な評価を得る事もできた。

銀行から通知が届いた。

カウンセリングを受けてください。の文字。

波平さんは磯乃さんと、

高齢者住宅財団で、融資条件の概略説明を受けた。

そして、

全ての手続きを終え、正式に融資決定の

通知が届いた。

債権額:1000万円

債権者:住宅金融支援機構

債務者:波平

連帯保証人:財団法人 高齢者住宅財団

第一順位抵当権者:住宅金融支援機構

リフォームされた家では、磯乃さんも

つまずいて転ぶこともなくなった。

玄関・廊下・風呂・トイレには(てすり)があり

快適な生活となった。

車椅子でも十分な幅の廊下・トイレの創り。

玄関扉も引き戸となり、軽く押すだけで開閉する。

玄関から道路までは緩やかなスロープとなった。

毎月の返済も(利息分29,166円)のみの

返済であるから年金からの支払いも楽であった。

10年の歳月が流れ、波平さんが亡くなった。

次回へ

2008年11月18日 (火)

黄泉資金 2

鮫大将は波平さんと磯乃さんを伴い銀行へ。

融資担当窓口

波平さんは融資を受けられると思います。

波平さん

えっ?・・・・ほんまですか・・・

窓口

鮫大将さんから事前に頂いた書類を拝見させて

頂きました。

鮫大将は、波平さんの土地の登記簿謄本と

不動産業者の査定価格書を事前に銀行へ提出し

ていた。

窓口

改めて、不動産鑑定士の先生に簡易鑑定を

お願いすることになりますが、波平さんの

土地は坪単価25万円が相場ですから、

80坪として、ざっと見積もって2,000万円。

波平さん

そ・れ・が・・・・・・

窓口

2,000万円の60%として1200万円ですね。

鮫大将さんの見積もりでは、建物解体費用が200万円

ですから、これを差引いて1,000万円となります。

波平さん

1000万円借りられるのですか・・・・

窓口

最終決済は住宅金融支援機構にありますが、

書類を拝見する限り大丈夫だと思いますね。

次回へ

2008年11月17日 (月)

黄泉資金

波平さん(73歳)は、

おかみさんの磯乃さん(71歳)

と二人暮らし。

波平さん

若い頃は、なんとも思わなかったが、

段差だらけの我が家は、ちょいと危ね~な~

磯乃さん

ほんまにね~

この前も敷居に躓いて手首を捻挫しちゃいましたよ

波平さん

大工の鮫大将に相談してみようかね~

磯乃さん

そうして頂ければ嬉しいですよ

波平さんと磯乃さんはリフォームする事を検討した。

鮫大将からの見積もり金額を見て

波平さんと磯乃さんはため息をついた。

予定していた予算ではとても足りない。

波平さんは銀行へ融資を申し込んだが、

73歳の高齢では銀行も門前払い。

鮫大将

波平さん お金の心配なら無用です

波平さん

む・よ・う 無用とは?

鮫大将

波平さんなら借りられますよ

波平さん

銀行には断られましたけど・・・

鮫大将

大船に乗ったつもりで、

この鮫に任せてください。

鮫大将は胸を叩いた。

続く

2008年11月16日 (日)

ちょっと一息  妖怪と遊ぶ

先週も沢山のアクセスを頂き

誠に有難うございます。

昨日、境港市へ行って来ました。

水木しげるロード。

何度行っても、新たな発見が出来ます。

見る側の気持ちの変化で、

妖怪達の表情も違いますね。

だから妖怪なのかな?

「妖怪」について。

特許電子図書館で検索してみました。

「妖怪」が含まれる商標として一覧表に

43件ありました。

2008111511080000_2

写真は、

大湊神社前の駐車場です。

ここから歩けば、

記念会館まで歩いて一分。

いつも此処に駐車しますが、

半月前は未舗装でしたが、

綺麗に舗装されていました。

駐車場の管理人さんは気さくなおじさん。

前掛けが良く似合っています。

小さな子供達が、

おじちゃん 楽しかったよ!

ほら見て、スタンプラリーと表彰状だよ!

ご両親も(楽しかった)

でも、(ちょっと歩き疲れた)と、

おじさんに笑顔で話していました。

自動料金清算所にはない、アナグロ的な

微笑ましさ。

これが観光地の良さだと思います。

私は、こんな風景に出会えるから、

何度でも水木しげるロードに行くのかも。

ロードを散策しながら妖怪達に触れることが

出来るのも楽しさのひとつですね。

「ねずみ男」は握手を求めるようなポーズ。

若い女性達がそんな「ねずみ男」と握手して

いました。

鬼太郎の「小便小僧」前では、家族連れ

が記念写真を撮っていました。

「見る=鑑賞」だけでなく、「触れる」事で

「妖怪達と遊ぶ」

これが水木しげるロードの楽しさだと思います。

次回へ

 

2008年11月15日 (土)

カラオケ 92点

昨日は、

宅地建物取引主任者の法定講習へ。

1時限は、120分。

弁護士さんによる講義でした。

事例を取り上げての内容ですから

理解しやすい。

宅建業法第47条告知義務に関する

事例から始まりました。

更に、(瑕疵)(信義則)等々が争われた

事例。

(争点)とは?をメモを取りながら、

聴いていました。

そして、事例から学ぶこと。

もっと聴きたかったですね。

その後は、県担当職員さんの講義

ですが、(棒読み)ですから

疲れ倍増でした。

最後の時限は、税理士さん。

やはり、士業の講義ですね。

ラスト講義でも疲れを感じさせない。

判例から始まった講義でしたから、

冒頭から聴く姿勢になります。

「こうしたら失敗しますよ」の教訓から

始まるのですから、真剣に聴く姿勢に

なりますよね。

私も、研修会・講演会で講師をやらせて

頂いていますから、大いに参考になりました。

新しい宅地建物取引主任者証を交付して頂いて

来ました。

でもでも、疲れました。

ママの店へ立ち寄って、芋焼酎をクイ~

美味いっす!

カラオケを唄って92点。

ご機嫌さん。

次回へ

2008年11月14日 (金)

法定講習

今日は、

宅地建物取引主任者の法定講習に行きます。

5年に一度の更新の為の法定講習です。

受講しなければ更新不可となり、

主任者証が交付されません。

法定講習でいつも楽しいのが、

弁護士さんによる講義です。

5年前は、「告知義務」でした。

例えば、中古マンション売買。

次の事例において、告知義務違反と

なるか否か。

①前所有者が飛び降り自殺した物件。

②殺人事件があった物件。

     も②も、その事実を伏せての売買契約。

買主は(その事実を知っていたら買わなかった)

として売買契約の無効を提訴した。

(知っていたら買わなかった)

つまり、

不動産業者の(告知義務違反)が争点となった

事例です。

結論から先に言えば

     については、告知義務違反となり、

不動産業者が負けた。

     については、告知義務違反ではないとなり、

不動産業者が勝った。

みなさまは、おやっ?と思われたと思います。

自殺にせよ、殺人事件にせよ、

あえて購入する物件ではないですよね。

(事実を聞かされたら)買う意欲が薄れますよね。

しかし、裁判となれば、

そこには、(法理論の凄み)のみが存在します。

では、何故、

一方は告知義務違反となり、

他方は告知義務違反とならなかったのか。

飛び降り自殺があった事実は「報道」されない

限り、売主(遺族)やマンション関係者、

周辺住民しか知りえない事実である。

「報道」がポイントだと気づかれましたよね。

不動産業者は売主から事実を聞き、

(知っていた)が(知っていながら)

事実を隠した。

だ・か・ら

(知って言わない)から告知義務違反。

他方、殺人事件は、新聞・TV等で報道され

買主も事実を知りえた。

だ・か・ら

(知りえた事実)だから、告知義務違反でない。

今日は、どんな事例での講義なのか?

楽しみにして行ってきます。

次回へ

2008年11月13日 (木)

訃報に

今日は告別式に行ってきます。

昨日、

副会長からの一本の電話に愕然となりました。

秦野先生が亡くなられた。との訃報。

えっ~!????

信じられない訃報に、

声がつまり、鳥肌が立つ。

ブログ村士業においても、

「入国管理局への申請専門 鳥取県行政書士ハタノブロ」

として、人気の高かった先生です。

私が所属している国際業務部門においては、

指導的役割を担って頂いていた先生でした。

教えを請う私に、

いつも、笑顔で

「このケースではこうなります」と教授して

頂きました。

まだ、30代の若き先生でした。

副会長の声からも(秦野先生が亡くなられた)ことに

戸惑いと無念さが伝わってきます。

穏やかで、物腰の柔らかい先生でした。

あまりにも若すぎます。

このブログをお読みのみなさまへ。

「入国管理局への申請専門 鳥取県行政書士ハタノブロ」

士業ランキングをクリックして頂き、

ご冥福をお祈りして頂ければと思います。

合掌

2008年11月12日 (水)

広島へ3 その一手!

2008111108490000

10・11日の二日間、日行連主催の研修会へ。

プログラム

1日目

1時限 職業倫理

2時限 要件事実

3時限 リーガル・カウンセリング

2日目

1時限 行政書士法

2時限 事務所経営

1日目の要件事実

講義終了間際の、講師(弁護士)の言葉に

眠気が吹っ飛んだ。

講師の言葉の一言一句を聞き漏らすまいと

耳をそばだてる。メモをとる。

それは、

レジメにもない、

レジメの事例にもない事例。

「明治時代に設定されていた抵当権登記の解決方法」

不動産業務では、時折遭遇するケースです。

抵当権抹消に頭を抱える事になる。

講師の言葉は、

まるで、魔法の言葉。として聴こえる。

その一手が!

思わず、声を出しそうになった。

2日目

1時限

講師は新潟会の先生。

私は新潟に5年住んでいたから懐かしい。

新幹線も高速道路もない時代。

夜明け,

冬の国道から外れた雪の中に

車の花という名の花が咲き乱れていた時代。

新潟の人にはわかる冬の乱れ花???

ラストの時限の事務所経営では、

講師の巧みなユーモアを織り交ぜての講演に

疲れを感じない。

ベテラン行政書士の凄さですね。

新人研修会に参加して得た収穫は大きい。

平和公園を抜けバスターミナルへ。

ありゃ?

15分で着いちゃった。                  

次回へ

2008年11月11日 (火)

広島へ2  謎のそこ

10時15分、バスターミナルに着く。

はて?此処は広島市の何処あたり?

え~い ままよとターミナルを出る。

広島駅と違う。では。ここは何処?

道行く人に尋ねる。

平和公園へはどう行けば?

そこの交差点を右に回ったらそこ。

右に回ったら、道路の反対側に平和球場が。

うん?此処は何処あたり?

橋の手前を左に回って公園。

うん?原爆ドーム????

と言うことは、ここは平和公園。

掃除してるおばちゃんに、国際会議場は?

と尋ねたら。

そこの橋を渡ってそこ。

橋を渡って左を見た。

TVで見たことのある風景。

国際会議場は何処ですか?

と尋ねたら。

噴水が見えるそこ。

言われた通り噴水目指して歩けば、

お~~建物に国際会議場の文字が。

着いた~~ ほっ!

11時30分には早いけど会場へ行ってみた。

受付に係りの人がスタンバイ。

受付開始時間11時30分には早いけど、

受け付けてもらえますか?と尋ねた。

早いけど、いいですよ。

おおきに~

これがラッキーだった。

何故かと言えば、

ランチタイムには早いけど食事することができた。

12時ジャストに研修が始まる。

1時限90分単位で10分休憩して3時限。

10分の休憩タイムでは

急いで建物の外に出て、煙草の煙。

束の間の ほっ!とタイム。

ふ~~ す~~ ふ~~ 癒しの煙草の煙。

5時に終わった。

疲れました。

建物を出て、守衛さんに、

コンなんたらホテルは何処?と尋ねたら。

橋を渡って交差点のそこ。

歩けばなるほど、交差点右側にお宿が見えました。

一緒に受講した仲間達と居酒屋へ。

カンパ~~~~~イ!

芋お湯割り焼酎を呑む。

美味いね~~

よせ鍋を食べる。

広島に来たからには、やはり広島のカキ。

ハイ!食べました。

エネルギーを補給しなくっちゃ!

お湯割り おかわり~

ホテルに戻り、風呂へ入る。

さっぱり爽やか!

そうだ!そうだ!

補助タンクにもエネルギーを充電しなくっちゃ。

ビールを自販機で買って呑む。

美味いっす!

充電完了!

2008年11月10日 (月)

広島へ

Nurikabe

今日は広島へ行きます。

今日と明日の2日間、

日行連の新人研修会です。

一泊二日となりますので、

マイカーでなく、

高速バスで行きます。

米子発の高速バスでは間に合い

そうにありません。

ですから、

松江発午前7:00のバスに乗ります。

午前11時30分の受付開始には、

なんとかこれで間に合いそうです。

ただし、

私は方向音痴ですから、

バスを降りてから会場まで

間違えずに行けるか?

それが問題です。

私のブログを9時台に読まれている方へ。

私はバスの中で眠っています。

11時台の方へ。

私は、会場は何処何処?キョロキョロしています。

2時台の方へ。

姿勢よく受講しています。

3時台の方へ。

少々、疲れモードです。

4時台の方へ。

終了まであと1時間。

気力持つかな?

5時の方へ。

ふ~~~~ 終わった~。

8時台の方へ。

只今 エネルギー補給中!

呑んでいます。

0時台の方へ

私は熟睡タイムです。

と、今日は、なっているでしょうね?

2008年11月 9日 (日)

法定更新と合意更新 2

2008102614560002

京都地裁における更新料を巡る

裁判を検証すると、

合意更新には正当性があるが、

法定更新には正当性がない。となります。

第一回更新において、

「建物賃貸借契約書継続及び改訂事項に関する覚書

(覚書)を賃借人へ送付しています。

この覚書に対して、

賃借人は更新後2年間、

更新料なしの契約改訂を要求した。

賃貸人側はこれを拒否した。

この部分が、重要なポイントとなった裁判でも

あります。

賃借人は合意更新を拒否したのでなく、

第一回の更新料は支払うが、それ以降について

更新料なしを要求したのですね。

つまり、裁判を簡単に言えば、

第一回の更新料は「合意更新」で支払いますが、

それ以降については、「法定更新」として、

更新料を支払いません。が要約ですね。

期間経過後、賃貸人側は賃借人の使用について

異議を述べていない。

だ・か・ら

期間経過後については、法定更新である。

だ・か・ら

第一回の「更新」は「合意更新」でなく、

「法定更新」であり、更新料の正当性が

ない。となった裁判ですね。

これが、まさに、「法理論の凄み」です。

次回へ

2008年11月 8日 (土)

法定更新と合意更新

2008102614350000

2004年5月の京都地裁を

検証してみましょう。

今年一月の京都地裁判の判決は、

被告(賃貸人)の勝ちでしたよね。

ところが、同じ、京都地裁でも、

2004年5月では原告(賃借人)の勝ちでした。

これまでの判例の多くは、

「法定更新」での更新料は正当性無しと

断じられています。

一方、「合意更新」には正当性有りと

断じられています。

しかし、これは、事例により違いも

ありますから、けして、(こうだ!)

ではありません。

法定更新にも適用有りの判例はあります。

では、この裁判では?

まず、この裁判での一つのポイントである、

賃貸契約書の条文を検証してみましょう。

判決文より、

エ 更新料等・契約更新時に更新料として新賃料の

 2か月分、更新手続料として1万500円を支払う。

この(エ)が、「合意更新」に当たるのか「法定更新」に

あたるのか。ですね。

文言でのポイントは「新賃料」「更新手続料」ですが、

これが、「合意更新」なのか「法定更新」なのか区別して

いない。と判決文では断じられています。

つまり、

「新賃料」の文言は更新後の賃料の意味であって、

合意更新を前提としていることの表れでない。

と断じられています。

結論を先に述べれば、

合意更新での更新料には正当性があるが、

法定更新には正当性がない。との判例です。

次回へ

2008年11月 7日 (金)

更新料問題

2008102614550002

京都における更新料訴訟2件について。

一つは、簡易裁判所への提訴です。

概略は、

一年更新で、更新料は11万6千円。

第一回更新を経て七ヶ月後、賃貸人から

退去要求を受ける。

退去要求の理由

賃貸人は防犯カメラで帰宅チェック

     来訪者チェックをし、

その結果、

賃借人へ(友人を連れてくるな)と

退去を求めた。

賃借人は更新料・保証金・

プライバシー侵害による慰謝料として

64万円を賃貸人へ請求した。

いま、ひとつは、京都地裁への提訴です。

一年更新で、4回の更新を経て、

支払った更新料3回分の22万8000円の

返還を求めたものである。

次回へ

2008年11月 6日 (木)

「研修会・講演依頼」有難うございます

2008102614480001

私の拙いブログに沢山のアクセスと応援を頂き、

誠に有難うございます。

また、

「高齢者居住法 高齢者住宅諸問題」・

「団塊の世代の挑戦」の研修会・講演会

依頼も頂き幸いに思っています。

「団塊の世代の挑戦」

57歳で行政書士資格試験へ挑戦した

動機等の講演となります。

勉強方法には個人差がありますので、

(これだ!)はありません。

(専門学校へ通う)も選択肢の一つです。

(独学)も選択肢の一つです。

要は、(受験する日)に向け、

どれだけ合格点まで

レベルアップさせるか。です。

そして、

(合格)の二文字を獲得することです。

「団塊の世代」でも、挑戦する意思を持てば、

扉を開けることが出来ます。

「団塊の世代の挑戦」の講演で、

私が最も嬉しかった事があります。

60歳代の女性でした。

「不動産業を自営していましたが、

3年前に主人が亡くなり廃業しました。

先生の話を聞いて、(私も)と思いました。

宅地建物取引主任者の試験に挑戦します。」

この女性は通信教育を選択されました。

私の講演で、一人でも(何かに挑戦)する

意思を持たれれば嬉しいですね。

又、メールの中にも

「行政書士試験に何度も挑戦しましたが

不合格通知を重ねて来ました。

諦めかけたとき、ここを読んでハッ!と

なりました。

ノーマーカーの原則では(塗り絵遊び)と指摘され、

私のテキストを見たら、その通りでした。

ラインの法則で、(目で答えを見る)には驚きましたが、

図解してみて初めてわかりました。

来年、もう一度、挑戦します。」

やはり、嬉しいメールですよね。

11月9日は行政書士試験です。

受験生の方々は気を引き締めてください。

「高齢者居住法 高齢者住宅諸問題」

制度の概略説明となりますが、

そこから見えて来るメリット・デメリットを

仮定事例でお話しさせて頂いています。

申し込みはメールにてお願い致します。

スケジュール調整させて頂きます。

次回へ

2008年11月 5日 (水)

長期生活資金支援と要保護世帯向け長期生活支援

長期生活資金支援と要保護世帯向け長期生活支援

との違いは?

「要保護世帯向け」は生活保護者の方が対象となります。

また、以下に比較表を書きます。

     長期      要保護

対象    土地      土地 

担保対象外 建物      建物

評価額   70%     70%

鑑定    簡易      通常

限度額  30万円/月   生活保護費1.5倍

担保    抵当権     根抵当権

     所有権移転

     の仮登記

償却時期  借主死亡後    借主死亡後

同居  主より年長者(親族)可

    主より年少者(親族)不可

不動産業者としての観点から。

仮定事例での、中村さんの場合。

土地80坪 坪単価25万円。

建物築20年として。

土地2,000万円・建物100万円

合計2,100万円となります。

不動産中古住宅売買市場に流通した場合。

居住用財産の売却ですから、

税法上3,000万円までは無税となり、

譲渡所得税はかかりません。

手取り2,100万円ですね。

長期生活資金支援制度を活用した場合は、

1,100万円ですが、金利分が加算されて

ます。

万が一、死亡したとして、1460万円が

元利合計となります。

640万円の実損ですよね。

仮に、返済出来ない場合、所有権移転請求権の

仮登記を本登記にされれば、福祉所有名義と

なります。

20年後の時間経過を無視して

現在価格での売却としても、市場価格

2,100万円で売却出来ますから、

640万円の利益と金利340万円の

儲けとなり、実質的に1,000万円の

儲けですね。

年長者(借入申込者の両親)との共同生活は

認められるが、

子供達との共同生活は認められない。

これは、万が一、売却となった場合を想定し

居住権等のトラブル回避ですね。

子供達による介護の見込みがないから。の制度なの

でしょうけど、逆に言えば、

子供達による介護を真っ向から否定した制度でも

ありますよね。

みなさんが成年後見人として

制度活用を提案される場合、

制度のメリット・デメリットを本人・家族・

相続人へ説明される事が求められますね。

2008102615080000

次回へ

2008年11月 4日 (火)

長期生活資金支援制度とは?

社会福祉協議会における制度の一つに、

長期生活資金支援制度があります。

仮定事例

「高齢者居住法 高齢者住宅諸問題」テキストより抜粋

中村夫妻(ご主人65歳 奥様60歳)は年金生活となった。

子供達も独立して都会生活。

蓄えも底が見え始め、家計簿を見ては、ため息の奥様。

福祉事務所へ相談。

福祉

中村さんは持ち家ですよね。

中村さん

親から受け継いだ古い家屋ですけど。

福祉

登記簿を見ると、中村さんの屋敷は80坪ですね

中村さんは、いぶかりながらも(はい)とうなずいた。

福祉

中村さんは長期生活資金支援制度が活用できるかも。

中村さん

長期生活資金支援制度とは?

福祉

相場は坪単価25万円ですから、80坪として

単純計算して2000万円。これの70%として

1400万円。建物解体費用300万円として

1100万円ですかね。

中村さん

それが??

福祉

つまりですね。中村さんのお屋敷を担保として

1100万円を長期生活資金支援としてご用立て

させていただけます。

中村さん

でも、借りたら利子がつき、毎月の返済で逆に

今以上に苦しくなります。それならいっそのこと、

売却して施設に入った方がいいと思いますけど。

福祉

今のお屋敷に住み続けたいと思いませんか?

中村さん

それが出来れば幸いですけど?

福祉

1100万円を用立てます。返済は、ご主人が

万が一亡くなられた時に、利息と元本を返済して

いただければいいのです。

それまでは、お住まい頂いて、毎月の返済も不要です。

中村さん

返済しなくていいのですか?!

福祉

ご主人が亡くなられるまでは。ですね。

中村さん

でも、主人が亡くなっても、その時、

とても1100万円の大金と利息を返せません。

福祉

その時に、お屋敷を売却していただいて返済して

いただきます。今、売却するか、何十年先に売却する

かの違いですね。

中村さん

言われてみればそうですけど・・・・・

中村さん

お借りするとして条件は?

福祉

長期生活資金支援ですから、一度に1100万円を

お渡ししません。3ケ月単位で送金します。

中村さん

3ケ月毎。つまり3ケ月に一度約92万円ですね。

福祉

少し違います。

月額30万円を限度として3ケ月毎に、

貸付元利金(貸付金+貸付金利子)の

貸付限度額に達するまでの期間です.

中村さん

他に条件は?

福祉

中村さんのご両親様との同居は認めますが、

お子様達との同居はやめていただきます。

第一順位での抵当権を設定いたしますから、

他の金融機関の抵当権があれば

抹消しておいてください。

所有権移転請求権の仮登記も設定させて

頂きますから、お子様達の同意も

必要となります。

又、

相続人のどなたかお一人、連帯保証人となって

いただきます。

中村さん

増改築などできますか?

福祉

こちらが承諾すれば増改築はできます。

中村さん

もし、主人が死んでも、

私は住めるのでしょうか?

福祉

奥様か連帯保証人さんから貸付金を一括返済

していただければ住めます。

中村さん

仮に20年後として、返済額合計は?

福祉

14,641、376円となります。

中村さん

とても無理な金額ですね。

福祉

残念ですが、その時は、退去していただかねばなりません。

中村さんは、夫や息子達と相談する旨を告げて事務所を出た。

2008102615040000

次回へ

2008年11月 3日 (月)

公と民 6

公営住宅と民間住宅の相違。

公営住宅は公営住宅法と言う(法)が存在する。

更に、

各公共団体の条例も存在する。

例えば、

(公と民)で述べた、

(入居条件における所得の有無)が条文されて

いるか否か、つまり法的根拠の存否である。

また、

各公共団体における、

公営住宅から暴力団排除の条例化である。

条例の主旨は、

「公営住宅の治安と安全の確保」です。

鳥取県でも、条例化にともない、

意見公募が実施された。

結果を先に言えば、14件の応募があり、

「賛成12 反対1 その他1」であった。

「反対1」は私です。

何故?私が反対したか。

「公営住宅の治安と安全の確保」

では、

「民間住宅の治安と安全の確保」は?

入居者が暴力団員であるか否かを行政が

警察に照会すれば、警察はこれを開示処分する。

では、民間住宅において、照会したとすれば

警察は「個人情報保護法」を盾に情報不開示

処分とする。

家賃不払い・近隣迷惑行為等がなくても、

公営住宅は、条例を根拠法として

退去処分することが出来る。

では、民間では?

公はローリスクで、民はハイリスクの

構図だけが浮かび上がってきますね。

公は(公営住宅の安全と確保)を条例で

確保するから、ハイリスクは民の自己責任で

運営しなさい。の図式である。

条例も法であり、法を以って公益のみを

確保し、民に一方的にハイリスクを押し

付ける法だからこそ反対したのです。

次回へ

2008102614230001

2008年11月 2日 (日)

ちょっと一息 夕日

2008102615040001

東京からのお客様を案内して、

水木しげるロード(境港市)から魚市場へ行きました。

活気あふれる市場には、カニですね。

魚市場から境大橋を渡れば、橋の途中から島根県です。

私は高所恐怖症ですから、まっすぐ前を見て運転。

それでも、

橋から見る町と海は情感溢れる風景です。

七類港から北浦港へ行く。

港、港に地の風景がある。

北浦から松江市へ。

整備された綺麗な道でした。

いつものエビ丼を食べる予定でしたが、

行った時間がずれていたため準備中でした。

松江市内で、ラーメンを食べる。

「神楽」と言う名のお店。

(とんこつ濃)を注文。

カウンターに置かれたニンニク。

このニンニクを絞り器の中に入れて、

押しながらラーメンの中へ入れる。

美味いね~ 美味いっす!

NHK前の公園に行く。

整備された公園から、宍道湖に浮かぶ

嫁ケ島を見る。

湖に落ちて亡くなった若い娘の身柄と

共に浮かび上がった島と言う伝説。

夕日スポットへ移動しました。

宍道湖に沈む夕日を眺めようと沢山の人達が

集まっていました。

カメラを(その瞬間)に合わせて待つ人達。

私も、携帯電話のカメラで撮りました。

お客様のお宿、玉造温泉へお送りしました。

2008103016570000

次回へ

2008年11月 1日 (土)

公と民 5

「公と民」に沢山の方々からのアクセス

とメールを頂き有難うございます。

賃貸借問題は法と慣習の狭間にあります。

そして、

公序良俗に反しない限り私的自治の原則

もあります。

大阪住宅供給公社裁判では和解で終結して

いますが、

名古屋簡易裁判では、「修繕費負担区分表」を

認めています。

大阪住宅供給公社の地裁判決でも認めて

いましたよね。

つまり、自然損耗も賃借人の負担とする。

また、

福岡地裁でも、自然損耗を超える負担を

賃借人に負わせる特約も、賃借人が十分に

理解していたとして認めた判例もあります。

自然損耗は賃貸人の負担との一刀両断でも

ありません。

これが、「法理論の凄み」です。

名古屋も福岡でも、明確に賃借人が

認識した内容での合意であるから有効である。

賃貸借において、

入り口(契約)は簡単ですが

出口(明け渡し)が難しい。

ですから、

賃貸人(不動産業者)も賃借人も連帯保証人も

契約書には最善の注意が求められるのです。

特に、賃貸借では連帯保証人が死亡しても、

相続人が債務保証しなければなりません。

2008102614550001

次回へ

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コスモ興産・秋久行政書士事務所 0859-32-5723

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    不動産のコスモ興産 秋久行政書士事務所

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