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2008年10月11日 (土)

落とし穴とは?

では、落とし穴とは?

     ・・・・・・・・

家賃保証は2年間

・・・・・・・・・

この部分です。

ここが、「落とし穴」です。

では、具体的な仮定事例から。

もし、あなたが賃貸人(不動産業者)なら。

2年間の家賃債務保証ですから、

契約も2年間としますよね。

そして、2年毎の「契約更新」としますよね。

この時点で、あっ!そうか!と気がつかれた

方々もいらっしゃるでしょ。

特に、不動産業者の方々は気がつかれたと

思います。

気がつかれない方々もいらっしゃるでしょう。

そこで事例を続けます。

家賃債務保証は2年間ですから、契約も2年間とし、

その後についても、2年毎の契約更新とすることに

なんら疑問も抱かれないはずです。

そして、次のような契約条項とする。

1.「・・本賃貸借契約は2年毎の更新とする。」

2.「・・期間満了前の三ケ月前に契約を更新する。」

気がつかれた方々もいらっしゃるでしょうね。

上記の契約更新条項は法定更新と合意更新の違いです。

ただし、ここでは、条項の説明は省略します。

本論は、落とし穴ですから。

いずれにしても、この「更新条項」が

その後のトラブル要因につながりかねません。

極論すれば、賃貸人(不動産業者)側の悪意

ある条項となりかねません。

みなさんは、

何故?!といぶかられたでしょうね。

財団のHPには、家賃保証は原則2年間と

明記されているだけです。

では、落とし穴の理由を説明します。

2年間の家賃保証ですが、更新については

あくまでも「賃借人の任意」なのです。

ですから、

入居時に賃借人が財団と家賃債務保証契約を

締結しても、契約更新時においては、拒否する

ことも可能です。

ですから、

財団が賃貸人(不動産業者)に家賃債務保証について

(重要な説明)を義務つけている理由です。

説明とは?

「更新は任意です。」

すでに述べた賃貸人(不動産業者)の悪意とは?

「任意」を伏せて、入居時に家賃保証債務保証の

締結を条件とし、さらに、契約更新においても

家賃債務保証の再契約を条件とした場合です。

不測の状況を想定し、家賃債務保証に期待

する故に、賃貸人(不動産業者)は制度の

活用を求める。

しかし、「任意」であるから、賃借人は

拒否しえる。

ですから、ここが落とし穴なのです。

すると、合意更新は有効だ!と反論される

方々もあるでしょう。

賃貸借契約更新問題は京都地裁から高裁へ控訴され、

最終的には最高裁の判決になるでしょう。

ですから、賃貸借契約更新問題は別の機会に

書きます。

しかし、

「任意」である事を伏せて、賃貸借契約を締結

した場合、消費者契約法第10条、

(消費者に一方的に不利益)に抵触する

危険性もあります。

この更新問題において、

私は財団に質問しました。

その回答は、

家賃債務保証は賃借人の任意ですから、

賃貸借契約更新時に再加入しなければ

家賃債務保証もありません。

賃貸借契約更新とは関係ありません。

次回は、

現実に起こりうる状況を想定して

説明します。

私は、

ここで、財団を批判しているわけではありません。

制度を活用するメリット・デメリットです。

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