ガイドライン

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

賃貸借でのトラブルのほとんどが退去時に

発生しています。

やはり、私に寄せられる、

不動産無料相談メールにおいても、

退去時での相談が多いですね。

最近は、

賃借人から「国交省ガイドライン」を引用

しての発言が多く見られます。

「ガイドラインによれば！」と勝ち誇った

態度で展開されてきます。

私は、この「ガイドライン」を引用される

賃借人へは厳しい態度で臨みます。

はっきりと言います。

国交省の、

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

は法的拘束力はありません。

極論すれば、「一定の目安」です。

事実、裁判でも、拘束力は否定されています。

しかし、

国交省のガイドラインは尊重すべきで

もあると断じています。

拘束力はないが、尊重すべきである。

これが「ガイドライン」です。

ですから、「ガイドラインによれば！」と

法的根拠だと言わんばかりの賃借人に対しては、

厳しい態度で接します。

繰り返しますが

ガイドラインは（一定の目安）ですが、

尊重しながら活用する姿勢が絶対的条件

だからです。

民・民での契約、つまり、私的自治ですから

信義則に反しない限り、

公序良俗に反しない限り、

また、

関連法に反しない限り、双方が納得して

契約した合意内容は合法なのです。

例えば、次の特約条項

・・・・・・・・・・・・・・

賃借人は退去時に畳み替え費用を負担すること。

・・・・・・・・・・・・・・

ガイドラインによれば、畳は六年で減価償却される

から、畳替え費用の負担条項は違法だ。では

ありません。

また、消費者契約法第１０条より、

賃借人に一方的不利益を与えたから違法だ。でも

ありません。

特約条項において、双方が合意すれば合法です。

但し、

書面に特約事項が記載されたに過ぎず、

賃借人も（そんなものかな～）と

漫然と署名捺印をしたのでは、消費者契約法

第１０条に抵触することにもなります。

あくまでも、賃貸人･賃借人の双方が

明確な意思表示に基づき合意した場合です。

繰り返しますが

ガイドラインには法的拘束力はありませが、

尊重すべきである。

言い換えれば、

「正当性の呪縛化」に陥ることなく、

賃貸人・賃借人の双方が話し合いながら

妥協点を探る一つの考え方・解決方法と

して活用することです。

では、

賃貸人・賃借人の立場で、

あなたは次の条項をどう読みますか？

ガイドライン特約事項

・・・・・・・・・・・・・・・・・

１．特約の必要性があり、かつ暴利的でないなど

の客観的、合理的理由が存在すること

２．賃借人が特約によって通常の原状回復義務を

超えた修繕費等の義務を負うことについて

認識していること。

３．賃借人が特約によって義務負担の意思表示

　　をしていること

・     ・・・・・・・・・・・・・・・・・

上記は、

この三点に限り賃借人に特別な負担を課す

特約条項は有効である。

言い換えれば、

これ以外は有効とはいえない。

つまり、

双方が争えば、（正当性の呪縛化）となり、

司法判断に委ねられることになります。