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2008年10月15日 (水)

家賃債務保証と今昔物語制度概略

みなさまから、

先週も沢山のメールを頂き有難うございます。

家賃債務保証では、

賃借人のデメリットが書かれてない。との

ご批判が多数ありました。

賃借人が家賃債務保証を活用するメリットは

人的な連帯保証人を(探す)(頼む)等々の

煩わしさがないだけですね。

家賃債務保証は2年毎の再加入ですから

家賃の35%が出費となります。

また、

賃貸契約書の特約事項に家賃債務保証加入

が条件との旨が記載されます。

賃借人が再加入するか?しないか?は

賃貸人にとっては重要な事項ですから、

賃貸借契約も(合意更新)として、

2年毎の更新となるでしょうね。

更新料1~2ケ月分が出費となります。

更新料問題は別の機会に書きますが、

今は、地域性の強い更新料です。

(財団法人 高齢者住宅財団)は

国交省・厚生労働省の管轄であり、

各地方自治体の支援を受けた財団です。

公的要因の強い財団の家賃債務保証制度

となれば、再加入と更新料問題は避けて

通れない問題でもあります。

財団は、あくまでも(任意)として

いますが、家賃債務保証制度を賃貸人が

活用するとなると、(任意)ではなく、

(条件)となり、(条件)の担保として

(賃貸借契約の更新)が(不可欠な要素)

となり、(不可欠な要素)として更新料

が派生することになる。

私は、この(不可欠な要素)がある故に、

(落とし穴)と記した訳です。

(落とし穴)は賃貸人・賃借人の双方に

おいてもデメリットになるでしょうね。

賃借人が(再加入)は(任意)であると

して再加入を拒否すれば、賃貸借契約

の特約条項に違反します。

入居時に重要な事項として説明を受け、

賃貸借契約の更新において、

家賃債務保証に再加入することを合意して

います。

しかし、

賃貸人が家賃債務保証制度の活用を

賃借人に半ば強制したとすれば、

消費者契約法第10条に抵触する

危険性もあります。

次に、今昔物語では、

社会福祉協議会はそんな強引な事をしない。

との非難メールも多数頂きました。

今昔物語の概略説明

要保護世帯向け長期生活支援資金は

生活保護者を対象とした制度です。

では?

要保護世帯向け長期生活支援資金とは?

平成19年度より実施された

生活福祉資金としての新制度である。

対象は、65歳以上の高齢者世帯で、

評価額500万円以上の居住用不動産を有し、

貸付金を利用しなければ保護の受給を

要する世帯であると

福祉協議会が認めた者。

     ここでの居住用不動産及び評価額とは、

「土地」のみの事であり、

不動産鑑定士による鑑定評価額が

500万円以上の事である。

 自己所有の(土地+建物)・土地の評価額

 借地+建物・・・・対象外

     貸付限度額・・評価額の70%

(集合住宅は50%)

     貸付月額・・・生活扶助基準額の

1.5倍以内

     連帯保証人・・不要

     償還時期・・・借受人死亡時

(配偶者が契約を承継する場合は、 

承継する配偶者の死亡時)

●その他

①実施主体・・・都道府県社会福祉協議会

②貸付原資負担割合

国4分の3

都道府県又は指定都市4分の1

③貸付事務負担割合

国2分の1

都道府県2分の1

不動産鑑定士費用・

登記費用は実施機関負担

保護費と同様に国が4分の3負担

不動産鑑定士・登記費用は一時扶助金とし

て実務上は処理する。

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