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2008年10月

2008年10月31日 (金)

公と民 4

大阪住宅供給住宅裁判では結果的には

和解で終結しています。

ここでもう少し検証してみましょう。

みなさんが賃借人の立場だとすると、

勝った!となるでしょう。

みなさんが賃貸人の立場とすると

負けた~となり、

「修繕費負担区分表」を以ってしても

ダメか~とうなだれるでしょうね。

しかし、最高裁の判決文を丁寧に読んで

みると、必ずしも否定されていないのですね。

簡単に言えば、

通常損耗を賃借人に負わせる事はダメですよ。

しかし、通常損耗の負担に関して、賃貸人から

賃借人へ明確な説明がなされ、かつ、賃借人が

通常損耗をも負担するものと明確に認識し、

それを合意した内容として認められるなどの

特約事項は相当である。

つまり、

契約時において、(通常損耗も負担)

との特約事項がきちんと説明され、その説明に

明確な意思表示の下で合意されたならば、

契約自由の原則から認められる。

でも?と疑問符をつけられた方もいらっしゃる

でしょう。

そうですね。

(通常損耗も負担)との特約事項は消費者契約法

第10条での争点ともなりえます。

消費者契約法第10条と原状回復での争点では

異なった判決になることも予想されます。

これが(法理論の凄み)ですね。

これは、私の私見ですが、

公社の敗因の一つに、「修繕費負担区分表」は

説明会場にて「しおり」として渡されていました。

若干の説明はなされたかも知れませんが、

入居申込者が(明確に認識)し(明確な合意)を

したかです。

異議あり!とされた方、つまり、賃借名義人は

説明会場に行っておりません。

身内の方が出席され、「しおり」を持ち帰って

賃借名義人へ渡したのみです。

(十分な説明)と(明確な認識・合意)が

希薄であった。

これが(和解)の背景だと私は思いますね。

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2008102614240000

2008年10月30日 (木)

公と民 3

大阪住宅供給公社裁判とは?

原状回復費用が争点となった裁判です。

要旨概略

賃借人は3年2ケ月入居し、退去時に

敷金35万3700円から、修繕費として

30万2547円を差引かれた。

賃借人はこれを不服として02年10月に

提訴した。

判決より、

大阪地裁 

原告(賃借人)は、被告(公社)に対し、

34万2378円及びこれに対する平成14年

10月30日から支払い済みまでの

平成141030日から支払済みまで年6分の

割合による金員を支払え。

つまり、公社の勝ちですね。

大阪高裁

1.現判決は破棄する。

2.被控訴人(公社)は、控訴人(賃借人)に

  対し、21万4880円及びこれに対する

  平成14年10月30日から支払い済まで

  年6分の割合による金員を支払え。

つまり、賃借人の逆転勝ちですね。

最高裁

原判決を破棄する。
本件を大阪高等裁判所に差し戻す。

つまり、賃借人の勝ちですね。

さて、この結果は?

先に結論を言えば、「和解」です。

公社から解決金として賃借人へ25万円を支払う

和解成立でした。

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2008102614550000

2008年10月29日 (水)

公と民 2

前回にも述べましたが、

公営住宅は公営住宅法が存在します。

極論すれば、

民間賃貸住宅の賃貸概念とかけ離れています。

入居資格者の条件における(所得)は条文により

確立されています。

賃貸借の相続権は最高裁判例により否定されています。

最高裁判所第一小法廷平成2年10月18日判決

原状回復における通常損耗も賃借人の負担として

何ら疑問符さえつけられなかった。

この疑問符に対し、異議あり!とした裁判が

大阪府住宅供給公社裁判です。

公社の主張は、「修繕費負担区分表」を「しおり」

として入居時に説明している。

よって、賃借人は合意している。

区分表は細部にわたって

賃借人負担が明記されています。

この裁判は、最高裁まで持ち込まれました。

結論を先に言えば、公社の負けです。

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2008102614220001

2008年10月28日 (火)

公と民

公と民

高齢者居住法の主旨は、

高齢者(60歳以上)の入居を拒まない

賃貸住宅を増やそう。である。

そして、

(民間の活力を活用して)となっています。

おや?

気づかれた方々もいらっしゃるでしょう。

国交省が推進する(あんしん賃貸)においても、

各地方公共団体の(あんしん入居)においても、

あくまでも(民間の活用)です。

(公の活用)が

抜け落ちていることに気がつかれた方々も

いらっしゃるでしょう。

しかし、

民の活用であって、公の活用は否定されています。

では、公の活用とは?

公営住宅のことですね。

(高齢者を拒まない)賃貸建物に登録すれば

(家賃債務保証)制度の活用が出来る。

ここが(公の活用否定)の隠された根拠だと

気がつかれましたか?

公営住宅法においては、

入居者の条件に(低所得者)と条文されています。

つまり、(所得)がなければ入居拒否です。

所得の有無は、(賃料担保)です。

(公)は無所得者を法に従って拒み、(民)

に対しては(拒まない)ように要請している。

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2008年10月27日 (月)

3分間スピーチ

昨日は、

「高齢者居住法 高齢者住宅諸問題」の

講師として研修会に行って来ました。

研修先は建築会社でした。

一泊ニ日の社員研修の一つとして

2日目の午後から2時間の研修を

受け持ちました。

社員研修で楽しかったのは、

午前中でした。

それは、

社員一人一人の(3分間スピーチ)

でした。

演台に立ち、社長・上司・仲間の社員達の

前でスピーチをする。

いざ、演台に立つと、

なかなか喋れるものではありません。

声は上ずる、途中で、時間です。とチン!

が鳴る。

3分間は長いようで、喋ると短いものです。

しかし、

テーマを決めると3分間で喋れます。

それが「起承転結」です。

それでも、やはり3分間スピーチは難しいです。

社長の狙いは、

「課題」を決め、課題をいかに「要点整理」

し得たかでした。

つまり、

社員に「問題意識」を常に持て。を期待しての

3分間スピーチですね。

笑いと拍手に包まれた3分間スピーチは

聞いていて楽しかったです。

採点にも参加しましたが、

私がつけた最高点者は、おしくも3位でした。

午後から、2時間、講師を勤めました。

講演の後は質問タイム。

先生 テーマと違いますが、

来年から始まる瑕疵担保履行法

についての質問でもいいですか?!

いいですよ。

ソーホーマンションは対象となりますか?

ふふふ~~

私が、「不動産業者」だから質問された

のでしょうね。

ソーホーマンションとは、SOHOのこと。

つまり、スモールオフス(小さな事務所)

&ホームオフス(店舗兼自宅)のことです。

ですから、「居住の用にする」となれば、

「住宅」となりますから、対象となります。

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2008年10月26日 (日)

ちょっと休憩 広島

24日 広島へ「国際業務研修会」へ

参加してきました。

午後1時30分からの研修会です。

朝、7時にスタート。

3時間あれば十分な走行時間ですが、

6時間半の余裕を持って走りました。

三刀屋まで山陰自動車道を走り、

そこから、国道54号線をのんびりと、

道の駅で休憩しながら走る。

ドライブの楽しみ方ですね。

布野の道の駅では1時間休憩しました。

ここのアイスクリームが美味い!

塩入アイスを食べました。

そして、それは!

地元特産コーナーにありました!

いつも、買いそびれる(鮎身うるか)!

今日こそは買う!絶対に買う!

温かいご飯に乗っけて食べても美味い!

酒の肴にもピタッ!と合う。

のんびり走って広島へ。

12時30分に着く。

さて、

ランチはお好み焼きを食べようか?

いやいや、お好み焼きは夜に回そう。

会場近くのラーメン屋さんへ入る。

(ライス&味噌ラーメン)を食べる。

美味い!

1時30分定刻通り研修会が始まった。

講師は広島入管主席審査官。

50分で10分の休憩を挟んで3クルー。

穏やかな口調ですが、

内容には凄みさえ感じました。

4時30分終了。

お好み焼きを食べて帰ろう!

広島駅前に移動するが、駐車場が

探せない。

探せないというより、交通量の多さに

車線変更ができなかっただけ。

それでも走れば、

何処かにお好み焼き屋があるだろう。

目に入ったお店に入ろう!と走る。

国道沿いに、(お好み焼き)の看板が

目に飛び込んできた。

店に入る。

おかみさんが鉄板で手際よく焼いてくれる。

熱いから気をつけて。と言われても、

アッチッチ~~。

おかみさん、切ってあげようか。

お願いします。

食べやすい大きさに切って頂き食べた。

広島風お好み焼き。

美味いね~

店から国道に出るとき、ご主人が

車を誘導してくれた。

ほのぼのとした人情あふれるお店でした。

夜の53号線をのんびりと走る。

三刀屋から山陰自動車道へ。

宍道PAで休憩タイム。

きっと、

ここから夕日が沈む風景を眺めれば

素敵だろうな~。

そうそう、

定番の(もみじまんじゅう)も

お土産に買いました。

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2008年10月25日 (土)

文書遊び2

今週も沢山のメールを有難うございました。

東京都の(あんしん入居)について、

悲痛なメールもありました。

「なにやら、動物的扱いを感じました」

「死後に迷惑をかける心配がない」

東京都の「あんしん入居」には賛否両論

があると思います。

又、

鳥取県の事例を引き合いに出しましたが、

特異なケースではありません。

これが現実なのですね。

具体的な事例として

米子市の平成20年度(継続)事務事業評価を

検証してみましょう。

長寿すまいづくり支援制度を要約します。

特に建設年数の古い賃貸住宅はバリアフリー化が

はかられていない。

だから、改善が必要である。

そのためには、家主に補助金を交付する。

しかし、総合点は27点であり、

再検討する必要がある。

と締めくくっています。

繰り返しますが、これが現実なのです。

あんしん賃貸は高齢者・障害者・子育て世帯・

外国人の入居を拒まない賃貸住宅のことです。

あんしん賃貸において、事業を実施して

いる都道府県は、岩手・宮城・東京・神奈川

     愛知・京都・大阪・兵庫・奈良・広島・

     福岡・佐賀・鹿児島の13県です。

(平成20年10月現)

その内、奈良県と佐賀県での(高齢者)物件の

登録件数はゼロ件です。

障害者の登録物件では、愛知・奈良・佐賀がゼロ件。

外国人世帯では、愛知・奈良・佐賀がゼロ件。

子育て世帯では、奈良・佐賀がゼロ件。

上記の登録は、知事へ登録申請され、

「財団法人 高齢者住宅財団」に登録された

ものです。

登録件数は1件でも登録されておれば

カウントしました。

全てに登録件数が多いのが兵庫県です。

さて、

みなさんのお住まいの地域はどうでしたか?

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2008年10月24日 (金)

「資本論」のすすめ

勉強をするのが楽しい!

と言えば、キザな野郎だ!と

言われかねない。

それでも、私は楽しいから

楽しいと言える。

それならば、何故?若い頃に?!

と言われかねない。

学生時代は、

酒とマージャンに明け暮れていた。

科目書など一冊も買わなかった。

授業は出ない・試験もボイコット。

たまに試験を受けようと勉強すれば

教授から、呑みにゆくぞ~のお誘い。

試験と酒を秤にかけりゃ酒が

重たい。

呑みます!

日本酒は2級酒がいっちゃん美味い!

が教授の薀蓄で、熱燗徳利の日々。

教授とマージャンを打てば12時間。

終わってみればチャラで、

バタングギャ~オの世界。

唯一買った本は資本論。

表紙が厚いから、俎板・ちゃぶ台・

お盆の代用品に最適。

座布団を掛ければ枕にもなる。

ふらりと出かけて一人旅。

一年後、流れ流れの旅を終え。

教授から、なんでんよか、国家資格試験

に受かればゼミの単位はやる。の一言に

(ラッキー!)と叫んで宅建試験に挑戦。

四ケ月、勉強して合格しました。

その期間は(学生本分の勉強)である凝縮

された期間でした。

以来、勉強などした事がない。

数年前、教授のお見舞いに行く。

ガンに侵された身体には管が通されていた。

こんな身体になっちゃったよ。

ワッハッハ~。

好きな熱燗徳利からお猪口についで

美味いね~。

座机に向かって論文を書いておられた。

数ケ月後、奥様から送られた書きかけの

遺稿を読みながら、(私も・・・・)の

思いが湧いてきた。

(私も・・・・・)の思い。

57歳のとき、行政書士試験に挑戦!

と決めた。

よし!

一年間だけ本気になって勉強してみよう。

平成18年度の試験に挑み合格。

平成19年に事務所を開設しました。

これが、「不動産と行政書士」です。

研修会には積極的に参加しました。

参加されている諸先輩先生方の勉強量の

凄さを目の当たりにすることになる。

講師を勤められたある先生の開口一番。

あなた方の勉強量は生ぬるい!

この一言で、はっ!と我に返る。

(実務をする)

裏付けは勉強する以外にない。

だから、今、勉強するのが楽しいのです。

今日は、広島での研修会へ行きます。

2008101913150000 

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2008年10月23日 (木)

文書遊び

ある県の公式HPに掲載されている制度概要

です。

・・・・・・・・・

既存賃貸住宅のバリアフリー化等を図る者に

これにかかる費用の一部を助成する市町村に

対し、市町村負担額の二分の一の額(市町村が

補助する額の四分の一)を県が補助する。

補助対象要件

賃貸住宅(公的賃貸住宅を除く)

高齢者世帯等に対して斡旋する住宅

(高齢者円滑入居賃貸住宅)として

登録された住宅

補助対象

高齢者対応の設備・使用にするための

改良工事に要する費用(賃貸住宅の

共用部分・住戸内の段差解消・手摺の

設置及び風呂・便所の設備に係るもの

等に限る)

補助基本額(上限)

3,000千円/棟

国三分の一 市町村三分の一(県六分の一)

事業者三分の一

平成20年度県予算:2,500千円

・・・・・・・・・

上記の事業名は、

「長寿の住まいづくりモデル支援制度」です。

何故、私がこれをここに書いたか?

すでに述べましたが、

制度説明とその矛盾点の指摘です。

上記の支援制度の法的根拠は、

高齢者居住法です。

さて、みなさん

この県の公式HPは事実か否か?

むろん、県の公式HPですから、

事実であることには間違いありません。

では、何故?

そんな疑問を抱かれたと思います。

支援制度は事実であるが、

単なる(文書遊び)だからです。

(文書遊び)とは?

お気づきになられた方も

いらっしゃるでしょう。

もう一度、

上記の制度概略を読んでください。

ポイントは、「助成する市町村に対し」の

部分です。

気がつかれましたか?

それでは、ポイントを更に絞って、

「対し」の部分です。

お気づきになられましたね。

高齢者居住法は国の法律ですから、

国の三分の一負担には疑問を挟む

余地はありませんね。

県の公式HPですから、県の六分の一

負担にも疑問の余地はありませんね。

円滑賃貸建物として県知事へ登録申請

する事業者(賃貸人)も三分の一を

負担する事を前提にしていますから、

疑問の余地はありませんよね。

すると?

お気づきになられましたね。

「市町村」が支援制度への参加を

拒否すれば、支援制度そのものは

あり得ないのです。

「助成する市町村に対し」ですから

「助成しない市町村は対象外」と読まねば

なりません。

事実、この県において、

「長寿のすまいづくりモデル支援制度」に

参加している市町村は、

ひとつもありません。

つまり、

全ての市町村は「助成しない市町村」なのです。

ですから、(文書遊び)なのです。

この県とは?

鳥取県です。

しかし、

これは鳥取県だけではありません。

例えば、

高齢者居住法を根拠法として、

国交省が推進する事業のひとつに

(あんしん賃貸)事業があります。

国交省のHPに、地方公共団体の

事業参加状況が掲載されていますが、

ここでの(参加)は「事業計画」に

参加する(参加)であって、事業参加

ではありません。

つまり、

(事業するか否かを検討する事に参加する。)

ですね。

そして、

県が「事業参加」し、

事業者(賃貸人)が「あんしん賃貸」へ

参加しても、「市町村」が参加拒否すれば、

事業は絵に描いた餅となり、「文書遊び」

ですね。

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次回へ

2008年10月22日 (水)

究極のサービス?

高齢者居住法を根拠法として各自治体では

様々な取り組みがなされています。

そうした中で、

東京都の(あんしん入居)制度について

書きます。

「高齢者居住法 高齢者住宅諸問題」のテキストでも

取り上げています。

賛否両論はありますが、

「究極のサービス?」ではないかと

思います。

賃貸借住宅で賃貸人・不動産業者の

高齢者に対する本音とは?

1.独居老人の孤独死問題

2.孤独死における葬儀問題

3.家具等の後始末問題

上記に集約されるでしょうね。

そこで、

東京都は、次のサービスを制度化した。

担当機関は、

「財団法人東京都防災・建築まちづくりセンター」

です。

賃貸人・不動産業者の本音に対して。

上記(1)については、

見守りサービスをしましょう。

緊急時対応サービスとリズムセンサーを設置

し、一定時間(20時間以上)センサーが

反応しない場合は、賃借人宅へ駆けつける。

もし万が一、孤独死の場合は、

(2)において、葬儀サービスをしましょう。

つまり、死亡診断書から火葬・葬儀・遺骨まで

しましょう。

そして、残された家具等については、

(3)において、残存家具片付けサービスを

しましょう。

サービスには対価が伴いますよね。

(1)   の見守りサービスは年額50,400円

で、毎年更新となります。

(2)の葬儀サービスと

(3)の残存家具片付けサービス

は2点セットで249,750円となり、

期間は10年間ですが一括支払いとなります。

(1)   の見守りサービスと(2)葬儀サービスの

2点セットで399,750円となり、期間は

10年間ですが一括支払いです。

(1)と(2)と(3)の、見守りサービス

と葬儀サービスと残存家具片付けサービスの

3点セットで、549,750円となり、

期間は10年間で一括支払いです。

夫婦の場合は、割引となっています。

賃貸人・不動産業者の本音に対する

東京都の高齢者賃貸住宅問題解消法の

3点セットです。

まさしく、

究極のサービスかも?

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次回へ

2008年10月21日 (火)

二律背反

先週も

みなさまから沢山のメールを頂き

有難うございました。

メールの中で、

(水際 硫黄島作戦)とは?

説明不足で申し訳ありませんでした。

(水際 硫黄島作戦)は行政の隠語です。

生活保護の申請において、行政はこれを

受理しなければなりません。

受理し、調査・審査した上で、

許可・不許可の処分をしなければ

ならない。これが基本です。

しかし、

窓口で、申請者に対し、

申請そのものを諦めさせるように

する。

諦めさせた数が多ければ多いいほど、

行政マンとして高く評価される。

これが(水際 硫黄島作戦)です。

次に、定額補修分担金について。

(消費者の義務を加重している)否、

(一方的に害していない)の件が

多かったですね。

消費者契約法第10条での判断が

真っ二つに割れた判決です。

(一方的に害していない)とは?

仮に定額補分担金より高い補修費と

なっても、「賃借人は追加請求されない

などの利益がある」

だから、「一方的に害していない」の

法理論である。

すると、原状回復ガイドラインと矛盾する

のではないのか?と。

みなさんもお気づきですよね。

本件は、消費者契約法第10条で争われた。

では、

原状回復として争ったらどうなるか?

と私は思いますけどね。

消費者契約法第10条。

「一方的に消費者に不利益を与える」

だから、違法なのです。となります。

この消費者契約法第10条を持ち出す

事は簡単です。

定額補修分担金で見れば。

契約時において、賃貸人(不動産業者)は

明確に説明し、賃借人も明確な意思に

基づいて合意しています。

しかし、判決は真っ二つに分かれた。

何故か?

「必ずしも不利益をあたえるものでない」

との法論理も成り立ってしまうからです。

つまり、九月裁判ですね。

では?原状回復とすれば。

自然損耗は賃貸人の負担と一刀両断されます。

予め、損耗金を定額とすれば、「消費者の

義務を加重している」となり、四月裁判ですね。

これが法理論の凄みです。

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2008年10月20日 (月)

法と慣習のジレンマ2

昨日は、宅地建物取引主任者試験でした。

受験された皆様の手ごたえはどうですか?

今日は一日、のんびり過ごしてください。

仮に合格ラインに達していないと思われた

方々は来年に向け、明日から勉強を開始

してください。

特に、民法は徹底的に勉強してください。

行政書士試験ラストスパート編でも

書きましたが、問題を読んだ瞬間に

ラインの法則が出来るレベルにアップ

してください。

行政書士試験に挑戦される皆様は、

本番まで残すところ20日となりました。

ラストスパートです。

さて、

定額補修費分担金とは?

簡単に言えば、

関西特有の「敷引き」と捉える事ができます。

では、契約の特約事項を見てみましょう。

1.修理・回復費用は定額補修分担金

(家賃の2.5か月)で賄い、

それ以上の費用負担を借主は負わない。

但し、故意・重過失の損傷・改装の場合は除く。

2.定額補修費分担金は敷金ではないから返還請求は

できない。

また、家賃等との相殺はできない。

3.入居の時期の長短にかかわらず返金しない。

争点は、

この特約事項が消費者契約法第10条に違反するか?

しないか?であった。

判決文より抜粋

・・・・・

同分担金特約は消費者たる原告が

賃料の支払という態様の中

で負担する通常損耗部分の

回復費用以外に本来負担しなくても

いい通常損耗部分の回復費用の負担を

強いるものであり,民法が規定する場合に

比して消費者の義務を加重している

特約といえる。

以上によれば,

本件補修分担金特約は民法の任意規定の

適用による場合に比して賃借人の義務を

加重するものというべきで,

信義則に反して賃借人

の利益を一方的に害するもので,

消費者契約法10条に該当し,無効である。

この裁判でも、更新料が争われました。

結果は、

賃貸人から賃借人へ更新料返還となっています。

逆に賃借人が負けた9月の裁判を検証してみます。

九月では?

京都地裁は賃借人の請求棄却としています。

つまり、賃貸人の勝ちですね。

四月は、「消費者の義務を加重している」から

信義則に反する。と断じられた。

ところが、

九月は、「消費者の利益を一方的に害するものでない」

と断じられたのである。

「加重している」否「一方的に害してない」

いささか不可解な論理であるが、

これが、法理論の凄みですね。

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水木ロード 

ねずみ男

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2008年10月19日 (日)

法と慣習のジレンマ

京都で争われた更新料問題。

今年一月の判決では、賃貸人の勝訴

となったが、舞台を高裁に移して

争われています。

おそらく、最高裁まで持ち込まれる

でしょう。

京都では、

新たに、更新料を巡って

2件が地裁・簡易裁判へ提訴されています。

賃貸借市場には地域性の慣習があります。

では、

慣習は合法か?違法か?となると、

けして、違法ではない。

では、

歴史的背景から考察してみよう。

東京では、

更新料は、高度成長期において、

従前の賃料と成長期の賃料に

差が拡大してきた。

この差を補充する意味合いから、

(更新料)なる制度が編み出された。

一方、京都では、

学生の毎月の賃料を低額とする代わりに

更新料で賃料の補充とした。

これが更新料の時代背景である。

礼金とは、

戦後、市場に借家の数が絶対的に

不足していた。

賃借人から賃貸人へ、

私に貸して頂き有難うございます。

これは些少ですがお礼です。

この(お礼)が礼金の時代背景です。

関西地方に見られる、敷引きとは?

一定期間使用すれば損傷等がある。

この損傷等の補修費として

契約締結の時に、保証金から一定割合を

差引く。とする制度であった。

これら制度が(慣習)として地域の特性

として残った。

しかし、

市場原理は様変わりしている。

どのように様変わりしたかと言えば、

需要と供給のバランスである。

そして、

市場は供給高が今日の現状である。

さらに、

(法)と(慣習)のジレンマである。

さて、

定額補修費分担金制度とは?

この制度も全国的な制度ではありませんが、

賃借人に事前に修繕費の一部を負担させる

制度です。

この定額補修分担制度での裁判が京都地裁で

2件ありました。

結論を先に言えば、

4月の京都地裁では賃借人の勝ち。

9月の京都地裁では、

賃借人の請求棄却、つまり負けですね。

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2008年10月18日 (土)

ちょっと一息 コーヒータイム

現在

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みなさまの応援有難うございます。

今後も、

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応援宜しくお願い致します。

今日は、鳥取県行政書士会の中の

(市民生活を考える会)の研修会に

行きます。

課題は、(詐欺と告発)です。

行政書士試験の科目に刑事訴訟法は

ありませんが、実務上においては

「告発状」も行政書士の業務内容の

ひとつでもあります。

「市民生活を考える会」は

鳥取県会員の有志で構成された会です。

毎月一回の研修会です。

先月はこの研修会において、

「高齢者居住法 高齢者住宅諸問題」を

講師として説明させて頂きました。

平成21年10月1日より施行される

瑕疵担保履行法も絡んできますから、

許認可との関係も説明させて頂きました。

例えば、

有料老人ホームは履行法対象外ですが、

グループホーム・介護付高齢者専用賃貸住宅は

履行法対象となります。

先日、

水木しげるロードへ行って来ました。

何処の観光地も駐車場料金は高い。

時間200~300円から

一日500円の駐車場等々。

もう少し安い駐車場はないものかと

探せば、ありました!

一時間100円!

それも、

水木記念会館まで歩いて1分の場所。

神社(大湊神社)のまん前。

船の神様を祭った神社だそうです。

観光マップには掲載されていないが

穴場の駐車場ですよね。

ちょうど、猫娘が歩いていたので、

手を振りました。

神社の前で、

猫娘 ハイ ポーズ!

駐車場から

1分もかからず水木記念会館へ。

会館前で、

鬼太郎と目玉おやじが

出迎えてくれました。

それにしても、

観光客で芋の子洗い状況にはビックリ仰天。

境港駅から水木記念会館まで

片道800m。往復1600mです。

その通りに

130数体の妖怪達が並んでいます。

ひとつひとつ見て回ると、面白い!

鬼太郎しょんべん小僧に思わずニッコリ。

妖怪神社でおみくじを引けば・・・。

子供達の妖怪スタンプラリーに、

お父さんお母さん方はへとへと。

ゆっくりのんびり妖怪を見ながら

歩きました。

所要時間は2時間半。

楽しかったですね。

境大橋を渡って松江方面。

民宿を兼ねた食堂へ行きました。

ここのエビ丼は最高!です。

今回も、迷わずエビ丼を注文。

エビでごはんが見えない。

美味い!

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次回へ

2008年10月17日 (金)

何か?探し

行政書士試験ラストスパート編でも

書きましたが、私が行政書士試験に

挑んだのは57歳のときです。

一年間、独学して、

平成18年度の試験に合格しました。

平成19年に行政書士事務所を開設し

不動産業との兼業となる。

行政書士事務所を開設しましたが、

もとより、即、

業務依頼が来るほど、甘い世界で

無いことは百も承知しています。

また、

試験には合格したが、

実践となると、やはり、暗中模索状態

でした。

不動産では23年の経験があります。

これまで積み重ねた不動産業を軸足に

行政書士として多面化すること。

行政書士の業務範囲は広く、

一万数千件とも言われている。

言い換えれば、

法律・条令の数だけ業務範囲があるとも

言える。

但し、

他士業・他資格の業務範囲は不介入

である。

それ故に、

行政書士は難関な国家試験だけど、

一体どんな業務なのか?

素朴な疑問符付きで問われます。

私の一方の軸足は不動産業ですが、

行政書士として確立したもう一方の

軸足が見つからない。

研修会には積極的に参加し、

何か?探しを続けていました。

そんなとき、

出合った講演が大きな影響となる。

講演の講師はタッチ先生。

(藤井輝明教授)

ご存じの方々もいらっしゃるでしょう。

講演を聞き、

私が目指す行政書士は弱者、特に

高齢者問題だと気がつきました。

高齢者問題の中でも、

不動産業の軸足から

「高齢者住宅諸問題」をテーマと

しました。

何か?探しの間、このブログの

タイトルは「ウオーキングに乾杯!」でした。

テーマが確立したことから、

ブログのタイトルを

「不動産と行政書士」と改正しました。

「弱者問題」「高齢者問題」には、

遺言・相続・後見人等々問題もあります。

また、

熟年離婚問題もあります。

外国の方々の住居問題もあります。

申請取次行政書士となったのも、

賃貸人と賃借人(外国人)の双方の

問題を考える上で必要と思ったからです。

生活保護の問題もあります。

行政の隠語である(水際 硫黄島作戦)など

は言語道断でもあります。

また、

生活保護者は車を所有してはいけない。

これには法的根拠などありません。

昭和30年代、

テレビ・洗濯機・冷蔵庫

が三種の神器であった。

マイカーなど普及すらしていない。

この時代に、

時の厚生大臣が出した通達。

(生活保護者は車を所有してはいけない)

が、

今日でも行政に綿々と受け継がれている。

行政が車所有を認めた事例では、

秋田県知事裁決がある程度です。

私は、行政批判でなく、

制度の概略説明をする事で、

矛盾点を指摘して行きたいと思います。

そして、

「高齢者居住法 高齢者住宅諸問題」を

テーマとした研修会では、講師として

制度説明と矛盾点等々を説明させて

頂いています。

「研修会」ご希望の方々は

ご遠慮なく申し込みしてください。

次回へ

2008年10月16日 (木)

施設付鍵利用権

村人から見ると旅芸人一座の男であり

旅芸人一座から見ると村人の男である。

男はカラスと呼ばれた。

「横溝正史(獄門島)」

ゼロゼロ物件における、

施設付鍵利用契約に基づく(鍵利用権)とは?

現在、訴訟となっている事件である。

トラブルについては、

みなさまもご存じの事と思いますので、

ここでは省きます。

あくまでも、

私の独断的見解ですが、

私の見解を書きます。

「賃貸借契約」でなく、

「施設付鍵利用権」であるから

借地借家法に抵触しない。

おや?と思いますね。

何故、

私が疑問符をつけたか?

ゼロゼロ物件とは賃貸借なのか?否か?

です。

賃貸借とすれば、

「定期借家契約」の活用でしょう。

定期借家契約は契約期間を限定し、

更新がない。が大きな特徴です。

賃貸人のメリットは契約期間が明確であり

賃借人の中途解約でも、残存期間の

賃料請求権があります。

一方、

賃借人のメリットは、賃貸人のメリットから

賃料が低額に設定されているため、敷金・礼金も

低額となり、入居時の費用負担が軽くなる。

この利点が賃貸人・賃借人双方のメリット

であり、平成12年に定期借家法が施行されて

から賃貸市場での活用が活発化した。

但し、

定期借家契約は「公正証書」に

よらなければならないとの法的制約があります。

ところで、

施設付鍵利用権において、

宅建業法では、賃貸借契約は

宅地建物取引主任者の重要事項説明は

義務付けられていますから、

説明しなければ宅建業法違反です。

しかし、

賃貸借でなく、単なる施設に関し、

施設利用権の説明義務が

宅建業法にあるのか?

「宿泊を目的に鍵を渡し、

施設を利用する。」

これは、

旅館業法にあたるのでは?

ちなみに、

旅館業法第2条5項

  この法律で「下宿営業」とは、

一月以上の期間を単位とする宿泊料を

受けて、人を宿泊させる営業をいう。

旅館業法だとすると、

宅建業法の

重要事項説明義務はない。

敷金ゼロもうなずける。

礼金ゼロもうなずける。

仲介手数料ゼロもうなずける。

鍵の一時的利用であるから

「居住権は認めない」もうなずける。

ゼロゼロ物件は、

定期借家契約による賃貸物件なのか?

旅館業法による宿泊物件なのか?

裁判でも、

定期借家契約に基づく賃貸借なのか?

旅館業法に基づく宿泊施設なのか?

おそらく、ここが争点になると

思いますね。

2008年10月15日 (水)

家賃債務保証と今昔物語制度概略

みなさまから、

先週も沢山のメールを頂き有難うございます。

家賃債務保証では、

賃借人のデメリットが書かれてない。との

ご批判が多数ありました。

賃借人が家賃債務保証を活用するメリットは

人的な連帯保証人を(探す)(頼む)等々の

煩わしさがないだけですね。

家賃債務保証は2年毎の再加入ですから

家賃の35%が出費となります。

また、

賃貸契約書の特約事項に家賃債務保証加入

が条件との旨が記載されます。

賃借人が再加入するか?しないか?は

賃貸人にとっては重要な事項ですから、

賃貸借契約も(合意更新)として、

2年毎の更新となるでしょうね。

更新料1~2ケ月分が出費となります。

更新料問題は別の機会に書きますが、

今は、地域性の強い更新料です。

(財団法人 高齢者住宅財団)は

国交省・厚生労働省の管轄であり、

各地方自治体の支援を受けた財団です。

公的要因の強い財団の家賃債務保証制度

となれば、再加入と更新料問題は避けて

通れない問題でもあります。

財団は、あくまでも(任意)として

いますが、家賃債務保証制度を賃貸人が

活用するとなると、(任意)ではなく、

(条件)となり、(条件)の担保として

(賃貸借契約の更新)が(不可欠な要素)

となり、(不可欠な要素)として更新料

が派生することになる。

私は、この(不可欠な要素)がある故に、

(落とし穴)と記した訳です。

(落とし穴)は賃貸人・賃借人の双方に

おいてもデメリットになるでしょうね。

賃借人が(再加入)は(任意)であると

して再加入を拒否すれば、賃貸借契約

の特約条項に違反します。

入居時に重要な事項として説明を受け、

賃貸借契約の更新において、

家賃債務保証に再加入することを合意して

います。

しかし、

賃貸人が家賃債務保証制度の活用を

賃借人に半ば強制したとすれば、

消費者契約法第10条に抵触する

危険性もあります。

次に、今昔物語では、

社会福祉協議会はそんな強引な事をしない。

との非難メールも多数頂きました。

今昔物語の概略説明

要保護世帯向け長期生活支援資金は

生活保護者を対象とした制度です。

では?

要保護世帯向け長期生活支援資金とは?

平成19年度より実施された

生活福祉資金としての新制度である。

対象は、65歳以上の高齢者世帯で、

評価額500万円以上の居住用不動産を有し、

貸付金を利用しなければ保護の受給を

要する世帯であると

福祉協議会が認めた者。

     ここでの居住用不動産及び評価額とは、

「土地」のみの事であり、

不動産鑑定士による鑑定評価額が

500万円以上の事である。

 自己所有の(土地+建物)・土地の評価額

 借地+建物・・・・対象外

     貸付限度額・・評価額の70%

(集合住宅は50%)

     貸付月額・・・生活扶助基準額の

1.5倍以内

     連帯保証人・・不要

     償還時期・・・借受人死亡時

(配偶者が契約を承継する場合は、 

承継する配偶者の死亡時)

●その他

①実施主体・・・都道府県社会福祉協議会

②貸付原資負担割合

国4分の3

都道府県又は指定都市4分の1

③貸付事務負担割合

国2分の1

都道府県2分の1

不動産鑑定士費用・

登記費用は実施機関負担

保護費と同様に国が4分の3負担

不動産鑑定士・登記費用は一時扶助金とし

て実務上は処理する。

2008年10月14日 (火)

今昔物語 2

今昔物語の時計の針を現代に戻してみましょう。

「高齢者居住法 高齢者住宅諸問題」のテキストより

抜粋します。

なを、

居住法ではなく、高齢者諸問題と書き換えた

方が適切かと思います。

田中さん夫妻のケース。

夫の太郎さんは70歳、

妻の花子さんは68歳。

一人息子の信夫さんは東京で妻と三人の

子供達と暮らしている。

信夫さんは不況の煽りを受けリストラとなり、

派遣社員として不安定な生活に陥っていた。

田中さんは蓄えた預金も底をつき、

日々の生活にも困窮していた。

田中さん夫妻は自営していたが、

経営難の5年間、年金を支払って

いなかったので、

年金受給対象外者となっていた。

田中さんは市へ生活保護の申請を

することにした。

福祉事務所での会話

紋桐担当課長

田中さんは持ち家にお住まいですね。

田中さん

はい。それが・・・・・

紋桐担当課長

生活保護の申請は受け付けますが、

その前に、お住まいの家屋敷を担保に

お金をお貸ししますから、

まず、お金を借りてください。

田中さん

持ち家に住んでいても生活保護は受けられる

と聞きましたが・・・

紋桐担当課長

制度が改正されましてね。

持ち家の方はまず家屋敷

を担保にお金を借りて頂かねばなりません。

田中さん

借り入れを断ったら・・・・

紋桐担当課長

生活保護の申請をされても

不許可になります。

田中さん

わかりました。

紋桐担当課長

田中さんの家屋敷の近隣相場は18万円ですから、

土地45坪として、810万円となります。

田中さん

810万円借りられるのですか!

紋桐担当課長

いえいえ、その70%が限度額ですから、

567万円です。

これは概算ですが、

正確な数字は不動産鑑定士の先生に

鑑定評価して頂いてからとなります。

田中さん

不動産鑑定士の先生への鑑定料金は?

紋桐担当課長

それは心配いりません。

鑑定料金と、そうそう、

担保として、根抵当権の登記をつけさせ

ていただきますが、

その費用合計約40~50万円は、

一時扶助金としてこちらで処理しますから。

田中さん

それで、567万円を借りられるのですね。

紋桐担当課長

 いえいえ、毎月、

一定額を限度額に達するまでお支払いします。

田中さん

一定額?

紋桐担当課長

田中さんご夫妻の場合、

年金等の収入はありませんから、

生活扶助費としては、

金104,190円ですが、

この金額の1.5倍の

金156,285円となります。

田中さん

すると、約3年・・・

紋桐担当課長

そうですね

田中さん

3年後に返済ですか?

紋桐担当課長

返済は、

田中さんが亡くなられるまで

返済の必要はありません。

田中さん

私が死んだら・・・

紋桐担当課長

奥様か相続人の信夫様に一括返済して頂きます。

返済頂けない場合は、

抵当権の実行となり、競売となります。

田中さんは借り入れをすることにした。

評価額は、648万円(相場価格の80%であった)

で、借り入れ限度額は453万6千円となった。

毎月の受給額は金156,285円で、

2年4ケ月となった。

その後、

8年経過して、田中さんは亡くなった。

初七日の後、

紋桐担当課長が花子さんを訪れた。

紋桐担当課長

ご用立てさせて頂いたお金と金利の合計が

金5,107,680円となります。

一括返済をお願いいたします。

花子さん

そんな・・・大金とても・・・

紋桐担当課長

では、

奥様は、家屋敷を売却して頂きます。

花子さん

行くあてもありません・・・・

紋桐担当課長

それでは、生活保護の申請をしてください。

花子さん

この家に住めないのですか・・

紋桐担当課長

売却までは住めますが、売却後はダメですね。

花子さんは宅建不動産に売却を依頼した。

土地価格 18万*45坪=810万円。

築40年の建物価格はゼロと評価された。 

実際の売買価格は金770万円であったが、

建物解体が条件に付された結果、

解体費用210万円を差引いて、

手取り価格は金560万円であった。

福祉協議会へ、

金5,107,680円を返済し、

宅建不動産へ

仲介料305,550円と

司法書士へ根抵当権抹消費用を支払い、

約15万円が花子さんの手元に残った。

社会福祉協議会は花子さんからの

生活保護申請を、預金残高約15万円

を理由として不許可処分とした。

2008年10月13日 (月)

今昔物語

今昔物語

「高齢者居住法 高齢者住宅諸問題」に

掲載している仮定事例です。

但し、時代と組織名を変えますが、

内容は今日の状況です。

五平さん(68歳)は、梅さん(65歳)

二人暮らし。

五平さん夫婦は、小さいながらも表通りで

商いをしていた。

十年前、

五平さんが病気で倒れたのを潮時に店を

畳んだ。

蓄えもなくなり、米櫃も底が見え始める。

見かねた町内の世話役さんは、

五平さん夫婦を(おなさけ講)へ頼み

(おなさけ米)を頂くように説得した。

五平さん夫婦は(おなさけ講)へ行き、

紋切番頭さんへ(おなさけ米)を申し込んだ。

紋切番頭

(おなさけ米)を受け付けるには条件があります。

五平さん

条件とは?

紋切番頭

五平さんの家は持ち家ですよね

五平さん

はい。細々ですが、

あの家で代々商いをしておりました。

紋切番頭

(おなさけ米)を受け付ける前に、

家を担保にして(おなさけ講)からお金を

借りて頂きます。

五平さん

お金を借りても、返すあてなど・・・・・

紋切番頭

毎月きちんと返さなくていいのですよ。

五平さん

返さなくてもいい・・のですか?

紋切番頭

お金は、五平さんが亡くなるまで返さなくて

いいのです。

五平さん

わてが、死ぬまで・・・・それで?

紋切番頭

五平さんが、お亡くなりになったら、

おかみさんから利息合わせて

全額返して頂きます。

梅さん

わてには・・逆立ちしても・・

紋切番頭

そのときは、家を売って返していただきます。

五平さん

お金を借りる事をお断りしたら・・

紋切番頭

おなさけ米の件はお受けいたしません!

五平さん

わかりました。

おっしゃるとおりにします。

五平さんは、(おなさけ講)からお金を借りた。

そして、毎月、

幾分か加増されたおなさけ米が

(おなさけ講)から届けられた。

そして、5年の歳月が流れ、

五平さんが亡くなった。

紋切番頭

お梅さん、いますぐ、

貸した金、利子をつけて全額返してんか!

梅さん

そんな大金・・・無理・・

紋切番頭

ほな、証文通り、

この家を売って返してんか!

梅さん

そ・・ん・・・な・・・

紋切番頭は越後屋へ家を売り、貸付金を

回収し、残ったお金を梅さんへ渡した。

梅さんは、(おなさけ講)へ

(おなさけ米)を申し込んだ。

紋切番頭

受けれまへんな~ 

梅さんには家を売って残った

お金があるじゃないですか!

梅さん

このお足(今日のお金で5万円)

ではとても・・

紋切番頭

そのお金がなくなったら、

来なさい!

では、

おなさけ講とは?

おなさけ米とは?

みなさん 考えてみてください。

次回へ

2008年10月12日 (日)

落とし穴とは? 2

次の仮想事例は、「高齢者居住法 高齢者住宅諸問題」

のテキストよりの抜粋です。

賃貸建物オーナーの宅建さんは財団法人 

高齢者住宅財団へ問い合わせ。

宅建さん 

高齢者円滑建物の登録は理解しました。

そこで、家賃債務保証制度について教えてください。

財団 

家賃債務保証は、万が一、賃借人が家賃を滞納した場合、

6ケ月分を保証します。

但し、賃借人が退去していることが

条件となります。

また、退去後の原状回復費用等も保証します。

賃借人と揉めた場合、訴訟費用を9ケ月分保証します。

原状回復費用と訴訟費用の

合計が9ケ月相当額となります。

これが家賃債務保証制度の概略です。

宅建さん

保証期間は?

財団

2年です。

宅建さん 

その後は?

財団

2年毎の更新となります。

宅建さん

入居時で注意することは?

財団

入居前に、家賃保証制度を入居申込者へ

説明をしていただきます。

宅建さん

貸す側にとっては、これは重要な契約条件と

なりますよね。

とすると、家賃債務保証が2年更新ですから、

賃貸借契約も2年毎に

更新しなければなりませんか?

財団

賃貸借契約の更新については賃貸人さんの任意です。

また、

2年後において入居者の方の更新も任意です。

宅建さん

入居時は重要な説明義務があるが、

2年後の更新は任意ですか?

財団

更新は任意ですから、

更新がなければ家賃債務保証は適用されません。

宅建さんは、家賃債務保証制度の採用を取りやめた。

2008年10月11日 (土)

落とし穴とは?

では、落とし穴とは?

     ・・・・・・・・

家賃保証は2年間

・・・・・・・・・

この部分です。

ここが、「落とし穴」です。

では、具体的な仮定事例から。

もし、あなたが賃貸人(不動産業者)なら。

2年間の家賃債務保証ですから、

契約も2年間としますよね。

そして、2年毎の「契約更新」としますよね。

この時点で、あっ!そうか!と気がつかれた

方々もいらっしゃるでしょ。

特に、不動産業者の方々は気がつかれたと

思います。

気がつかれない方々もいらっしゃるでしょう。

そこで事例を続けます。

家賃債務保証は2年間ですから、契約も2年間とし、

その後についても、2年毎の契約更新とすることに

なんら疑問も抱かれないはずです。

そして、次のような契約条項とする。

1.「・・本賃貸借契約は2年毎の更新とする。」

2.「・・期間満了前の三ケ月前に契約を更新する。」

気がつかれた方々もいらっしゃるでしょうね。

上記の契約更新条項は法定更新と合意更新の違いです。

ただし、ここでは、条項の説明は省略します。

本論は、落とし穴ですから。

いずれにしても、この「更新条項」が

その後のトラブル要因につながりかねません。

極論すれば、賃貸人(不動産業者)側の悪意

ある条項となりかねません。

みなさんは、

何故?!といぶかられたでしょうね。

財団のHPには、家賃保証は原則2年間と

明記されているだけです。

では、落とし穴の理由を説明します。

2年間の家賃保証ですが、更新については

あくまでも「賃借人の任意」なのです。

ですから、

入居時に賃借人が財団と家賃債務保証契約を

締結しても、契約更新時においては、拒否する

ことも可能です。

ですから、

財団が賃貸人(不動産業者)に家賃債務保証について

(重要な説明)を義務つけている理由です。

説明とは?

「更新は任意です。」

すでに述べた賃貸人(不動産業者)の悪意とは?

「任意」を伏せて、入居時に家賃保証債務保証の

締結を条件とし、さらに、契約更新においても

家賃債務保証の再契約を条件とした場合です。

不測の状況を想定し、家賃債務保証に期待

する故に、賃貸人(不動産業者)は制度の

活用を求める。

しかし、「任意」であるから、賃借人は

拒否しえる。

ですから、ここが落とし穴なのです。

すると、合意更新は有効だ!と反論される

方々もあるでしょう。

賃貸借契約更新問題は京都地裁から高裁へ控訴され、

最終的には最高裁の判決になるでしょう。

ですから、賃貸借契約更新問題は別の機会に

書きます。

しかし、

「任意」である事を伏せて、賃貸借契約を締結

した場合、消費者契約法第10条、

(消費者に一方的に不利益)に抵触する

危険性もあります。

この更新問題において、

私は財団に質問しました。

その回答は、

家賃債務保証は賃借人の任意ですから、

賃貸借契約更新時に再加入しなければ

家賃債務保証もありません。

賃貸借契約更新とは関係ありません。

次回は、

現実に起こりうる状況を想定して

説明します。

私は、

ここで、財団を批判しているわけではありません。

制度を活用するメリット・デメリットです。

2008年10月10日 (金)

家賃債務保証制度 落とし穴

財団法人高齢者住宅財団の

家賃債務保証制度の落とし穴とは?

財団のHPによれば

     ・・・・・・・

滞納家賃・・家賃の6ケ月分相当

原状回復及び訴訟費用は9ケ月分。

     ・・・・・・・

では、6ケ月とは?

滞納した賃借人が退去している事が条件。

けして、

6ケ月滞納したから6ケ月分が

保証されるわけではありません。

言い換えれば、

滞納賃借人が滞納状態で居住を続ける

限り保証されません。

民間の保証会社との違いでもあります。

次に、

(原状回復及び訴訟費用は9ケ月分)

ここでの、「及び」に気をつけなければ

なりません。

けして、

原状回復費用は9ケ月であり、

訴訟費用は9ケ月分と読んではいけません。

あくまでも、ここでの「及び」は

原状回復費用と訴訟費用の「合計額」の

意味です。

原状回復は国交省ガイドラインが基準です。

つまり、

明渡し訴訟で確定判決を得る。

賃借人が退去しなければ、

強制執行手続きを経る。

賃借人の私有物(日常生活品は除く)

を差し押さえる。

差し押さえた私有物を競売まで保管する。

ここまでが、訴訟費用です。

賃借人の私有物を搬出した後が、

原状回復費用となります。

ここまでの費用が

「原状回復及び訴訟費用」です。

では、落とし穴とは?

家賃債務保証は2年間です。

財団法人によれば、

賃貸人(不動産業者)は家賃債務保証を

重要な説明として賃借人にしなければならない。

としています。

ここが落とし穴です。

何故ならば、

説明の仕方如何で、既にこの時点で

トラブル発生の要因が潜んでいるからです。

次回は、落とし穴の核心へ。

2008年10月 9日 (木)

家賃債務保証制度

2008年9月24日

滞納家賃保証の大手民間会社が破産手続き

の申請をしました。

そこで、滞納家賃保証について書きます。

連帯保証人

金銭消費貸借契約においても、

賃貸借契約においても連帯保証人が

不可欠な要素です。

しかし、

連帯保証人を頼むのも大変です。

この「大変さ」を穴埋めする事から

保証会社が立ち上げられた。

さて、

高齢者居住法を根拠法として、

家賃債務保証制度があります。

これを扱っているのは、

財団法人高齢者住宅財団です。

国交省・厚生労働省の支援を受け、

各都道府県・政令指定都市等々の

支援で立ち上げられた財団法人です。

基本財産は9億円。

手続きの流れの概要から説明します。

高齢者である事を理由に入居を拒まない

賃貸建物として、賃貸人が県知事へ

登録申請する。

登録された賃貸建物を、知事は財団法人

高齢者住宅財団へ登録する。

賃貸人は家賃債務保証制度を活用する

旨を高齢者住宅財団に届ける。

賃借人は、高齢者住宅財団と家賃債務

保証契約を締結する。

保証期間は2年間。

保証料は家賃の35%。

家賃保証は家賃の6ケ月相当分。

原状回復と訴訟費用は、合わせて

9ケ月分。

上記が家賃債務保証制度の概略です。

そこで、賃貸人にとって、

家賃債務保証制度の活用での、

メリットは?デメリットは?

賃借人にとって、

メリットは? デメリットは?

残念ながら、

財団法人高齢者住宅財団の

HPには、メリットのみ記載され

デメリットは記載されていない。

賃貸人・賃借人のメリットは上記の

内容でなんとなく掴める。

しかし、

デメリットとなると?

次回は、家賃債務保証制度の

「落とし穴」を書きます。

「高齢者居住法 高齢者住宅諸問題」

でも問題提議していますが、

メリットの背後にはデメリットもあります。

2008年10月 8日 (水)

ちょっと一息 

人気ブログランキングを見てみました。

現在、140位でした。

このランキングに私自身ビックリ仰天。

みなさんに、

人気ランキングをクリックして頂いた

お陰です。

応援、有難うございます

ランキングは時系列的に変化しますので、

この記事を書いてる時には、アップしているか

ダウンしているか、いずれです。

今後とも、人気ランキングをクリックして

応援してください。

みなさんから原状回復の記事に対して

たくさんのメールを頂き有難うございました。

私の予想通り、メールは賛否に分かれました。

賃貸人・不動産業者関係の方々と思いますが、

「ペット裁判の判決は納得できない。」

確かに、

私も不動産業者として、いささか理不尽な

判決だと思いました。

しかし、一歩踏み込んで、「原状回復」

における法的理論で検証すると、

やはり、このような結末となる。と

思います。

賃貸人・不動産業者の立場からすれば

「悪法も法なり」となるでしょうね。

メールの中で、いささか苦笑せざる

得なかったのもありました。

「不動産業者である貴方は、一体どちら側の

味方ですか?」

私は、どちらの味方でもありません。

トラブルにおいて、一方に偏れば

状況はさらに悪化するばかりです。

あなたが賃借人だとして、

状況を想定してみてください。

賃貸人と不動産業者が明渡しの立会いに

現れた。

あなたの心理は、おそらく、警戒心で

一杯でしょう。

何を指摘され、何処を指摘され、

結局、敷金は一銭も返ってこないだろう。

それどころか、追い銭となるかも?

あなたの心理は疑心暗鬼に充満し、

二人に敵愾心すら抱いているでしょう。

賃貸人がこの箇所・あの箇所、

これは、あれは等々と指摘し、

不動産業者も、うなずきながら、

さらに、これも、あれも。と追い討ちを

かける。

あなたの心理は、敵愾心が限界に達し、

反撃に出る体勢へと切り替えるように

働くでしょう。

そして、

ついには、双方が「正当性の呪縛化」となる。

ところが、不動産業者が、

賃貸人の指摘に対し、(それはこうですね)と、

中立的な状況を作り出す。

すると、あなたの心理は、ほっ!となり、

(聞く耳)を素直にもてるでしょう。

そして、

双方の食い違いにも、話し合いする心の

余裕すら出てくるでしょう。

私の、「やじろ平のやじろ平」とは、

こういうことです。

仮に、貴方が一方的な論理展開をされれば、

やはり、私は、あなたに対して、

(それはこうですよね)と中立的な領域へと

いざなう状況を作ります。

みなさん、お気づきですか?

これらの状況は、あくまでも、

明渡しの立会いでのことです。

私は、賃貸人・賃借人のどちらの

味方もしません。

一方が偏れば、それを指摘しながら、

常識的な判断が双方に出来る空間領域

を作り出すだけです。

「正当性の呪縛化」ではなんら解決しません。

次回へ

2008年10月 7日 (火)

ガイドライン

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

賃貸借でのトラブルのほとんどが退去時に

発生しています。

やはり、私に寄せられる、

不動産無料相談メールにおいても、

退去時での相談が多いですね。

最近は、

賃借人から「国交省ガイドライン」を引用

しての発言が多く見られます。

「ガイドラインによれば!」と勝ち誇った

態度で展開されてきます。

私は、この「ガイドライン」を引用される

賃借人へは厳しい態度で臨みます。

はっきりと言います。

国交省の、

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

は法的拘束力はありません。

極論すれば、「一定の目安」です。

事実、裁判でも、拘束力は否定されています。

しかし、

国交省のガイドラインは尊重すべきで

もあると断じています。

拘束力はないが、尊重すべきである。

これが「ガイドライン」です。

ですから、「ガイドラインによれば!」と

法的根拠だと言わんばかりの賃借人に対しては、

厳しい態度で接します。

繰り返しますが

ガイドラインは(一定の目安)ですが、

尊重しながら活用する姿勢が絶対的条件

だからです。

民・民での契約、つまり、私的自治ですから

信義則に反しない限り、

公序良俗に反しない限り、

また、

関連法に反しない限り、双方が納得して

契約した合意内容は合法なのです。

例えば、次の特約条項

・・・・・・・・・・・・・・

賃借人は退去時に畳み替え費用を負担すること。

・・・・・・・・・・・・・・

ガイドラインによれば、畳は六年で減価償却される

から、畳替え費用の負担条項は違法だ。では

ありません。

また、消費者契約法第10条より、

賃借人に一方的不利益を与えたから違法だ。でも

ありません。

特約条項において、双方が合意すれば合法です。

但し、

書面に特約事項が記載されたに過ぎず、

賃借人も(そんなものかな~)と

漫然と署名捺印をしたのでは、消費者契約法

第10条に抵触することにもなります。

あくまでも、賃貸人・賃借人の双方が

明確な意思表示に基づき合意した場合です。

繰り返しますが

ガイドラインには法的拘束力はありませが、

尊重すべきである。

言い換えれば、

「正当性の呪縛化」に陥ることなく、

賃貸人・賃借人の双方が話し合いながら

妥協点を探る一つの考え方・解決方法と

して活用することです。

では、

賃貸人・賃借人の立場で、

あなたは次の条項をどう読みますか?

ガイドライン特約事項

・・・・・・・・・・・・・・・・・

1.特約の必要性があり、かつ暴利的でないなど

の客観的、合理的理由が存在すること

2.賃借人が特約によって通常の原状回復義務を

超えた修繕費等の義務を負うことについて

認識していること。

3.賃借人が特約によって義務負担の意思表示

  をしていること

     ・・・・・・・・・・・・・・・・・

上記は、

この三点に限り賃借人に特別な負担を課す

特約条項は有効である。

言い換えれば、

これ以外は有効とはいえない。

つまり、

双方が争えば、(正当性の呪縛化)となり、

司法判断に委ねられることになります。

2008年10月 6日 (月)

法理論の凄み

ペット裁判から。

賃借人は(ペット不可)契約条項に違反した

事を一審・控訴審においても(争いのない事)

と認めています。

ここが、

この裁判の重要なポイントであり、

勝訴・敗訴の分岐点でもありました。

つまり、

被告(賃借人)は違反を認め、

原告(賃貸人)は(違反だから原状回復)を

と主張したのです。

賃貸人・不動産業者の方々は、尤もな、

法廷展開と思われたはずです。

また、賃借人の方々も、(違反=原状回復)

となるであろう。と思われたでしょう。

その通りです。

一審・二審とも、この法廷展開がなされました。

但し、(違反=争いのない事)の部分の一点は

ありません。

何故ならば、被告(賃借人)は違反事実を認めて

います。

ですから、

契約条項違反に関しては

原告・被告双方とも(争いのない事)なのです。

ここがポイントでしたが、このポイントが分岐点

でもあった。

では、何故?を解説します。

(契約条項違反)とは、(ペット不可)でしたね。

そして、双方とも、違反に関しては、

(争いのない事)としていましたね。

皆さん、気がつかれましたか?

ペット条項違反は、この時点で終わっているのです。

しかし、

原告(賃貸人)の法廷展開は、

(条項違反=原状回復)での主張でした。

これに対し、被告(賃借人)は「原状回復」での

主張でした。

気がつかれましたよね。

原告は「契約条項違反」が論理の主体であり、

被告は「原状回復」が論理の主体です。

この「論理の主体」が分岐点の重要なポイント

です。

では、

「論理の主体」の相違とは?

この「主体」が(法理論の凄み)そのものなのです。

もう一度、前回の記事を読んでください。

・・・・・・・・・・・・・・・・

畳み張替え・襖張替え・壁クロス張替え・

床CFシート張替え・天井塗装・

網戸張替え・床フロア合板張り・

浴室下段、流し下ベニア張替え・

残材処分費・配水管清掃・

ハウスクリーニング・諸経費

・・・・・・・・・・・・・・・・・

この見積書が重要なポイントでした。

つまり、裁判長は、

この見積書は、リフォーム工事であり、

原状回復ではない。と一刀両断したのです。

賃貸人・不動産業者の方々は、何故?

なのか!と憮然とされたはずです。

ペットによる異臭・損耗等があり、

リフォームしなければ回復しえない!

と思われたはずです。

原告(賃貸人)の法廷展開もそうでした。

しかし、リフォームは次の入居者を募集する

ためのものであり、

それは、あくまでも賃貸人負担と断じられた。

さらに、

損耗等がペット(猫)によるものと

するにたる立証がない。と断じられた。

又、

クロスに付着した猫の毛を除去することが

出来ないからクロスの張替えには合理性がない。

クロスはビニール製であり、

ハウスクリーニングで除去しえる。とも

断じられた。

これが、「法理論の凄み」です。

結論は、

原告・被告の双方が賃貸借契約を締結した

合意内容だけが「費用負担」となる。

合意内容とは?

賃借人が負担すべき費用は、

畳み交換・ハウスクリーニング代のみ。

一審では、(畳み交換・ハウスクリーニング代)

のみであったが、二審では、この二点に消費税

が加算されただけであった。

賃貸人・不動産業者の方々には、おそらく、

納得しえない判決だと思います。

しかし、

これが裁判での(法理論)となるのです。

では、どうすればいいのか?

ペット裁判での、被告は退去後に述べています。

私は契約条項に違反した。

だから、敷金は全額没収されるだろう。

それは、仕方ないことです。

すでに述べた通りですね。

この言葉の裏側に(妥協点)があったのです。

原告(賃貸人)は見積書を提示し、支払え!と

迫った。

被告(賃借人)は(不当請求だ!)と拒否した。

双方が(正当性の呪縛化)に陥った事が

わかりますよね。

原状回復に見られる(法理論の凄み)は、

賃貸人・不動産業者の方々が悩むところでしょうね。

しかし、

打開策は(無い)のか、と言えば、(有り)ます。

次回も原状回復問題を述べたいと思います。

2008年10月 4日 (土)

(原状回復)ペット裁判

これは簡易裁判所から地方裁判所へ

舞台を移して争われた裁判です。

概略は、

賃借人は賃貸借契約においてペット不可条項に

違反してペット(猫)を飼っていた。

退去後、

賃貸人は賃借人に対し、

ペット条項違反と、ペットによる

異臭・損耗等を理由に次の見積書を提示。

見積書内容は以下のとおり。

畳み張替え・襖張替え・壁クロス張替え・

床CFシート張替え・天井塗装・

網戸張替え・床フロア合板張り・

浴室下段、流し下ベニア張替え・

残材処分費・配水管清掃・

ハウスクリーニング・諸経費

賃貸人は上記金額から敷金を差引き、

不足分の金額の支払いを賃借人へ求めた。

賃借人はこの請求を(不当請求!)として拒否。

賃貸人は、支払いを求めて簡易裁判所へ訴えた。

簡易裁判所の判決は、被告(賃借人)の勝訴。

判決を不服として原告(賃貸人)は地方裁判所へ

持ち込んだ(控訴)。

簡易裁判では、原告・被告とも弁護士を

代理人としなかったが、控訴審において

原告は弁護士を代理人として争った。

(被告は被告自身)

すでに述べたとおり、

結果は被告(賃借人)の勝訴。

このブログを読まれている方々は

この結果を奇異な結果と受け止められた

はずです。

特に、

賃貸人側及び不動産業者の方々は

そんな馬鹿な!と憮然とされたはずです。

賃借人側でも、え~!?と思われたはずです。

裁判では、

ペット条項違反に対して、

被告(賃借人)は「争いのない事」を認めています。

つまり、契約条項には違反しました。と

素直に認めているのです。

では、何故?

原告(賃貸人)は敗訴したのか?

言い換えれば

何故?

被告(賃借人)は勝訴したのか?

その核心がまさに「原状回復」です。

核心は法理論の「凄み」でもあります。

次回へ続く

2008年10月 3日 (金)

原状回復 Ⅱ

原状回復について、もう少し検証

してみましょう。

すでに述べたとおり、

原状回復とは、けして、借りた時点に

戻すことでない。

この事は理解されたと思います。

では、

こんなケースではどうでしょう?

「クロスがカビで汚れていた」

賃貸人はクロス張替え費用を要求するでしょう。

賃借人である、

あなたは次のように反論するでしょう。

「カビは湿気が原因であり、建物の構造上の

欠陥であるから、支払いを拒否します」

すると、

支払え!拒否します!の争いになるで

しょう。

賃貸人から見れば、クロスはカビで汚れ

張替え以外に方法はない。

放置すればカビの菌が拡散されてしまう。

賃借人からみれば、湿気が原因であり、

建物の構造上の問題だから責任はない。

水掛け論は堂々巡りとなり、解決の糸口

さえ見えなくなります。

しかし、解決の糸口はあります。

それは、

双方が妥協点を探りながら話し合う

ことです。

すると、

賃貸人も賃借人も次のような反論をされるでしょう。

「その妥協点がないから争いになるのだ。」

この反論は、

双方が妥協点を拒否するからである。

もう一度、双方の言い分を読んでください。

特に、

賃借人の言い分の中に妥協点が隠されて

います。

では、妥協点とは?

「湿気が原因」です。

この「湿気が原因」ですの、言葉に妥協点が

隠されている事に気がつかれましたか?

なるほど、

湿気は気候風土の問題です。

賃貸人から見れば、

だからこそ、湿気対策を日常の中で

行っていれば。となります。

「日常生活の中」での言葉に、賃貸人の

妥協点が隠されている事に気がつかれましたか?

仮に、

私が、やじろ平の(やじろ平)であったら。

賃借人に対して、次のように言います。

湿気はなるほど気候風土によりますが、

あなたにも落ち度があります。

あなたには、部屋を善良なる管理者として

管理する注意義務があります。

湿気があることは、あなた自身が認めています。

ですから、

あなたは、窓を開け換気を良くする、

壁から少し家具をずらして設置する等々の

措置をとらなくてはならない。

あなたが、それを怠った故に「カビ」が

異常に繁殖してしまったのです。

賃貸人も、全面的クロス費用の請求でなく

「カビ発生」の壁面部分の負担を賃借人に

請求する。

賃借人二分の一・賃貸人二分の一での負担割合。

これが、

賃借人の「湿気が原因」の言葉の裏側に

隠されている(妥協点)であり、

賃貸人の(日常生活)の裏側に隠されている

(妥協点)です。

支払え!拒否します!

この言い争いが双方に(正当性の呪縛化)と

させてしまっているのです。

尤も、

(正当性の呪縛化)から、

ニ分の一割合でも、双方が拒否すれば、

訴訟でしか解決の糸口は見つからないでしょう。

ここで、繰り返しますが、

賃借人には、賃料支払い義務と、善良なる管理者

としての注意義務がある事を認識してください。

次回はペット裁判について。

ペット裁判とは、契約条項(ペット不可)にも

関わらず、ペットを飼い、退去後、原状回復で

争われた判例です。

結論を先に言えば、

簡易裁判から控訴審での地方裁判においても

賃借人が勝訴しています。

ここから見えて来るのは、

(正当性の呪縛化)に対する、

(法理論の凄み)です。

2008年10月 2日 (木)

原状回復とは?

不動産無料相談で頂いたメールの中で、

最も多いのが、賃貸借トラブルでした。

では、

何故、賃貸借トラブルが起きるのか?

入居申し込みから契約までの流れに

ショートする原因が潜んでいるのか?

退去時でのトラブルが圧倒的に多いのは

何故なのか?

更に、

退去時でのトラブルでは、(原状回復)

がほとんどでした。

そこで、原状回復とは?

多くの方々が次のような錯誤に陥っているのが

原状回復です。

「原状回復とは、入居した時点に戻すこと。」

あなたに貸した時は、クロスも畳も新品でした。

だから、

賃貸人はクロスも畳も新しく交換します。

賃借人はそんなものかな。と納得してしまう。

そして、後で、それは違う。と気づく。

この錯誤がトラブルの原因です。

では、原状回復とは?を事例を換えて

検証してみましょう。

あなたが車をリースした場合を想定して

みてください。

ドライブ中に車内でタバコを吸う。

車内でパン等を食べ、缶飲料水を飲む。

雨の走行で車体はドロだらけになる。

さて、

あなたが車をリース会社に返還する。

そこで、リース会社から次のような

請求を受けたらどうしますか。

タバコのヤニで車内のクロスが汚れたから、

クロスを張り替えしますので費用を負担

して頂きます。

飲食で車内が散らかっていますから

クリーニング費用を負担して頂きます。

オイルが汚れていますからオイル交換費用を

負担して頂きます。

タイヤのゴムが磨り減りましたからタイヤ交換

費用を負担して頂きます。

車体が汚れていますから、洗車費用を負担して

頂きます。

あなたは、リース会社の請求を

(それはそうだ)と納得して支払いますか?

それとも、支払い拒否しますか?

たぶん、

あなたは、車から私物を取り出して、

請求を拒否し立ち去りますよね。

気がつかれましたか?

そうですね。

私物を取り出して返還する。

これが、「原状回復」なのです。

けして、借りた時点の状態に戻す

事が「原状回復」ではありません。

リース会社は、

リース会社の負担で

車内清掃・車両点検等をし、

綺麗に洗車して次の借り手に貸す。

賃貸借建物では、

リフォーム・ハウスクリーニング等の

費用を退去する賃借人に「原状回復せよ」と

請求しているだけです。

もっとも、故意にキズつけた箇所等は

賃借人の負担であることは言うまでも

ありません。

車も賃貸建物も経年劣化があります。

「新築で貸したから新築状態に戻して返せ」

が原状回復ではありません。

それでも、

やはり、部屋の掃除は常識の

範囲で清掃しましょう。

これは、モラルです。

2008年10月 1日 (水)

私のスタンス

私のブログを読まれている皆様へ。

記事に関しては、

メールでの個別回答はやっておりません。

ですから、

個別的な回答も控えています。

ご意見ご批判は各自の見識によって

違いが生じますが、当然の事と

認識しております。

メールでなく、コメントとして

書かれた場合はコメントに対応させて

頂きます。

それがブログのルールと認識しています。

ですから、コメントにおいて、

ご意見・ご批判を書き込まれる事を

お願い致します。

但し、

誹謗中傷の類はコメントそのものを

削除させていただきます。

不動産無料相談は受け付けていますが、

あくまでも、

不動産困りごと相談として

受け付けています。

但し、

困りごとは一方的に偏りますので、

相手方への攻撃材料と私が判断した場合は、

無回答とさせて頂いています。

(攻撃材料)では、

物事は解決しません。

状況打開策にもなりません。

悪戯に、

状況を悪化させるだけです。

この点を踏まえ、

相談のメールをお願い致します。

また、

高齢者居住法に関する件も受け付けて

います。

ただし、

高齢者居住法に関しては、

セミナー(研修会・講演)の受付

のみとさせて頂いています。

「シニア世代の挑戦」に関しても、

講演のみ受け付けています。

なを、

「高齢者居住法 高齢者住宅諸問題」の

テキストについて。

おおくの方々から

テキストの購入希望を頂いております。

誠に有難うございます。

ですが、

あくまでもセミナー用ですので、

個別的頒布はやっておりません。

ご了承願います。

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