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2008年8月

2008年8月29日 (金)

賃貸と外国人4

賃貸において「外国人」が敬遠される理由として

主に次の5項目が原因と考えられる。

1.外国人が入居しているという理由から近隣住民から警戒され

  マンションの評判を落とす。

2.同国の仲間が集まり昼夜を問わず騒音を出す。

3.ゴミの分別が判らずゴミの出し方が悪い

4.文化等の違いや言葉が解らないため契約の約定が不徹底になりがち。

5.家賃滞納の不安

さて、この5項目を検討してみる。

1.3パターン(1正規入国・2不法残留・3不法在留)の内、

2・3パターンが主な原因であろう。1パターンでは

逆に評判が上げるはずである。

2.ゴミ分別は各自治体でも違いがあり、けして、外国人

だから悪いのではない。

3.主に2・3パターンの現象である。

4.外国人ばかりの理由でもない。

5.外国人ばかりの理由でもない。

上記、検証してみると、(外国人だから)の理由は

希薄である。

契約上のルールに関しては、外国人の方が、

「権利と義務」意識が強い。

ルールが徹底しないのは、ルール説明不足に過ぎない。

言語がわからない(言葉が通じない)のではない。

何故ならば、正規の入国者(在留資格・在留期限)は

招聘する側(受入機関)に日本人がいる。

つまり、契約は招聘(受入機関)との契約であり、日本語

の書面を日本語で日本人に説明する。

招聘(受入機関)が、説明を受けたルールを外国人へ説明する。

日本人同士での説明が曖昧ならば、外国人へ正確にルール説明が

なされない。故にトラブルのである。

上記、2・3パターンでの入居申し込みでは、招聘(受入機関)

が存在しない。

日本人対外国人となり言葉が通じない。

ここがトラブルへの落とし穴となっている。

不法残留・不法在留は違法である。

違法である事を外国人自身は承知している。

入管に摘発されれば、強制退去・出国命令となる。

この2・3パターンが見抜ければ、トラブル回避に

もつながる。

但し、上記1-5の全てが回避されるわけではない。

日本人でも1-5の全てが当てはまるケースもある。

見抜く事が出来れば、(外国人)の入居で、むしろ、

マンションのグレードも上がるはず。

次回へ

明日は、行政書士会の業務研修へ行きます。

20時間研修の第1回目。1回5時間の研修です。

写真は、鳥取県境港市の、水木記念会館。

水木先生とネズミ男の人形が出迎えてくれる。

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2008年8月28日 (木)

「あんしん賃貸」と外国人

高齢者居住法を根拠法として、

「あんしん賃貸」事業について、

国交省が主体となって各地方自治体へ

参加への推進が図られています。

「あんしん賃貸」は、高齢者・子育て・

障害者・外国人の方々の入居を拒まない

民間賃貸借物件の拡充の事です。

現在、全国的な実施状況は数県にとどまって

ます。

県によっては、アンケート方式・研修会方式

などを通じて広報がなされている。

鳥取県は宅地建物取引業協会を通じてアンケート

が行われた。

また、兵庫県では、県から講師を招き

宅地建物取引業協会での研修会が九月に開催される。

あんしん賃貸の手続きは、拒まない賃貸物件である事を、

県知事に対し登録申請をする。県は、財団法人

高齢者住宅財団へ登録する。財団はHP上で、

(あんしん賃貸)物件として公表する。

では、「あんしん賃貸」での(外国人)の現況は?

8月28日現(登録状況より)

岩手県 住宅35件 協力店16店

東京都 住宅7件 協力店298店

神奈川県 住宅4件 協力店216店

京都府 住宅1件 協力店3店

大阪府 住宅66件 協力店145店

兵庫県 住宅7件 協力店59店

広島県 住宅2 協力店15店

福岡県 住宅1 協力店 21店

佐賀県 住宅0件 協力店 3店

鹿児島県 住宅1件 協力店9店

鳥取県の場合は、事業参加検討段階です。

次回へ

2008年8月26日 (火)

賃貸業務と外国人 2

外国人の方が日本で働くためには条件があります。

就労が認められる在留資格がなければ不法就労となります。

例えば、在留資格 「教育」で入国した外国人。

学校での「教育」としての就労であり、その対価としての

報酬です。

仮にこの外国人の方が、企業の「通訳」として働き報酬を得れば

在留資格外での労働報酬ですから不法就労となります。

不法就労では雇用者側にも刑事罰が科されます。

3年以下の懲役・300万円以下の罰金。

留学生をアルバイトで雇う。

しかし、これも、不法就労となります。

留学生のアルバイトでも、週28時間以内の制約があり、

違反するとやはり罰則となります。

(うっかり)(知らなかった)等ではすまされない事態となります。

では、賃貸業務ではどうなるか?

(外国人を理由に拒否)は京都地裁でも示されたように違法性と

なります。

違法性がある以上、(外国人を理由に拒否)する理由もあります。

では、その理由とはなにか?

正規に入国した外国人に対しての拒否は違法性と判断されますが、

不法在留のケースでは「拒否の理由」があります。

不法在留とは、前回記載した通り、密入国などで不法入国した外国人

ですから、在留そのものが違法となります。

また、不法残留の外国人。

期限切れとして在留は違法となります。

不法就労で雇用した側には罰則規定がありますが、

では、不法残留・不法在留の外国人を賃貸借業務で仲介した場合、

なんらかの罰則規定があるか否か?

入国管理法上の罰則規定はありません。

但し、不法残留・不法在留と知りつつ、かつ、積極的に匿う意思を持って

仲介した場合は、当然、罰則規定に抵触します。

しかし、一般的に(知りつつ、かつ、積極的に匿う意思)での仲介業務は

ありえません。

尤も、不法残留・不法在留の外国人を賃貸業務で仲介した場合には

ハイリスクを背負う事にもなります。

入管法違反で、外国人が逮捕され、強制退去・出国命令で出国した場合、

部屋に残された私物の処分問題です。

家主は勝手に処分できない。

当然、明渡し訴訟の法的手続きに基づかなければならない。

次回へ

2008年8月25日 (月)

賃貸借業務と外国人

不動産業者の視点からの入国管理法について書いてください。

とのメールが最近多くなりました。

おそらく、平成19年10月2日 京都地裁判決も影響しているものと

考えます。

京都地裁

外国人は不動産仲介業者へ敷金・礼金等を支払ったが、家主より、

(外国人である事を理由)に賃貸借契約締結を拒否された。

判決は、(外国人である事を理由)に賃貸借契約締結を拒否する事は

許されない。と違法性を認めた。

家主に対し、110万円の慰謝料などの支払いを命じた。

上記が判決の内容である。

不動産賃貸借業務において、外国人との関わりは避けて通れないのが

実情である。

(衣・食・住)は人としての権利でもある。

これを拒否することは(外国人だからなど理由)にならない。

しかし、外国人と日本人との生活習慣の違いもある。

賃貸において、これら生活習慣の違いからトラブルになるケースも

現実問題である。

京都地裁においても、家主は(生活習慣の相違から起きうるトラブルを

避けたい)の気持ちから拒否したものである。

日本に在住している外国人にはいくつかのパターンがあります。

このパターンを知ると事で、いくつかのトラブルを回避しえる。

外国人が日本に入国するためには、入管法に定める27種類の

在留資格のどれかに該当していなければなりません。

逆に言えば、27種類以外の在留はあり得ない。

そして、パターンは3つあります。

1.27種類のどれかに該当する資格で日本に入国している方。

2.不法残留

 不法残留とは、正規に入国したが在留期限が切れても在留している

  外国人。

3.不法在留

 不法在留とは、密入国など不法な手段で入国した外国人。

では、どうすれば3パターンを見分ける事ができるのか?

次回へ

2008年8月21日 (木)

及び

原状回復費用及び訴訟費用は月額の9ケ月分相当。

これは、高齢者居住法を根拠法として、設立された財団法人 高齢者住宅財団に

おける、家賃債務保証制度の箇条書きである。

「及び」の解釈である。

国語辞典での「及び」は「並びに」「または」の意味となる。

原状回復費用並びに訴訟費用は月額の9ケ月分相当。

公用語において、「及び」は「並びに」の国語辞典となるか。となると、いささか

違う。

例えば、公用語での結婚式スピーチでは「新郎並びに新婦」との表現は不適切で、

「新郎及び新婦」が適切な表現となる。

つまり、「並びに」だけあって、「及び」がない文は不適切となる。

「A及びB並びにC」が適切な表現となる。

では、原状回復費用及び訴訟費用の「及び」を見てみよう。

ここでの、「及び」の解釈は、

わかり易い表現で言い換えれば、

「原状回復費用と訴訟費用の合計額は月額の9ケ月分相当額」である。

(原状回復費用は9ケ月相当額。訴訟費用も9ケ月分相当額。)ではない。

つまり、「原状回復費用及び訴訟費用は月額の9ケ月相当額」と記載するのでなく、

①原状回復費用は国交省ガイドラインの基準に従う。

②訴訟費用は訴訟と確定判決後の明渡し強制執行費用を含む。

①+②=9ケ月分相当額と表示した方がわかり易いと思う。

2008年8月20日 (水)

国交省より回答

瑕疵担保履行法に関する研修会において、質問した(適合高専住宅)「介護付きを含む」の

回答が国交省より来ました。

適合高専住宅「介護付きを含む」は、履行法における新築物件の対象となる。

国交省へ、次の件も質問してみました。

有料老人ホームですが、実態としては終身賃貸建物の場合は?

国交省の回答

実態が終身賃貸建物であっても、有料老人ホームの施設であり、対象外である。

写真は、猫娘です。

鳥取県境港市、水木ロード(鬼太郎)の裏道を歩いていた。

携帯カメラを向けると、

ハイ ポーズ!

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2008年8月19日 (火)

ガングロの理由

13日から17日まで、休業してました。

事務所は休業ですが、私は5日間働いてました。

住宅地としては広すぎる。

マンション用地としては狭すぎる。

分割するにも地形的に無理。

そこで、収益物件としての有料駐車場に。

月極めでなく、時間性の有料駐車場として。

5日間、実践してみました。

午前10時から午後5時までの7時間。

区画台数20台。

5日間の回転率は平均して2.5回転でした。

収益物件として成り立つかもしれません。

麦藁帽子を被った有料駐車場の(おいちゃん)となり、炎天下で

こんがりと焼いたから、ガングロに変身しました。

嬉しかったのは、若者達が

入庫して出るとき、(お世話になります)の言葉。

そして、出庫するとき、(ありがとう)の言葉。

機械での自動ゲードではあり得ない。

アナグロ的な(駐車場のおいちゃん)だからこそ、言葉が素直に出るのでしょう。

今月は、あと延べ4日間、駐車場のおいちゃんになります。

そこで得たデーターを分析して、収益物件としての企画書を作成します。

4日間、さらに、こんがりと焼きますから、ガングロに黒光りを増す事に

なります。

2008年8月 8日 (金)

研修会

8月7日

国交省主導での、瑕疵担保履行法に関する研修会を米子会場で受けてきました。

研修内容は、ここで、記載した内容でしたが、再確認できました。

質問タイムとなり、次の内容を質問してみました。

新築対象建物について、

①グループホームは対象となるか?

②有料老人ホームは対象となるか?

③厚生労働省管轄の、適合専用住宅(介護付きも含め)は対象となるか?

上記3点の内、①に関しては、住宅瑕疵担保履行法Q&Aにも記載されて

ますから、対象であることは認識してます。

②に関しては、(対象外)と考えているが、明確な回答を得て確認したかった。

質問の本題は、③であり、適合専用住宅は対象となるか否かでした。

適合専用住宅とは、高齢者居住法を根拠法として、厚生労働省が

認可する高齢者専用住宅のことである。

この件に関しては、後日回答(本庁への質問)でした。

今朝、国土交通省へ質問してみました。

履行法の担当者が不在であり、後日回答でした。

回答が来たら、ここで、③の回答を記載します。

写真は、米子会場風景です。

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2008年8月 5日 (火)

国際業務

明日は行政書士の方の勉強会に行きます。

所属している国際業務部会での勉強会。

「入国管理法」です。

私が国際業務部会へ入会した動機は?

不動産賃貸業において、住宅・店舗等で外国の

人達との関わりは避けて通れない。

これまでなんらトラブルもなく賃貸業務をして

きた。

しかし、単にトラブルがなかっただけのこと。

トラブルがなかったのは運が良かっただけ。

しかし、トラブルとなったら?と考えると

(入国管理法)を知らなかったではすまされない。

法律を知らなかったリスクは大きい。

リスク回避に向け、行政書士として国際業務部会

に所属した動機である。

無論、行政書士として国際業務を受任する。

受任するには、申請取次行政書士として、

管轄の入管に届け出なければならない。

但し、申請取次行政書士になるためには、

行政書士会の申請取次行政書士研修会で研修を受け

効果考査を受けなければならない。

そして、3年毎に更新の研修会を受ける。

私は、

昨年、申請取次行政書士の研修会を名古屋で受講してきた。

入管業務は業務として、不動産業者として外国の人達との

関わり方を勉強し、トラブル回避に役立てれば幸いである。

次回からは、パスポート・査証(ビザ)外国人登録証明書等を掲載します。

不動産業者としての視点から、何処にポイントを置いて確認するか?

写真は、申請取次行政書士の(届出証明書)です。

Photo

2008年8月 4日 (月)

研修会

行政書士新人研修会が全国で開催される。

中国地区は、広島で11月10日・11日の二日間。

今日から申し込み受付が日行連HPで開始された。

研修参加の申し込みをしました。

11月は、更に、11月14日 宅地建物取引主任者の法定講習会がある。

新人研修会では交通費が補助される。

これは有り難いです。

2008年8月 1日 (金)

瑕疵担保履行法

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左は昨年に出版された本。

瑕疵担保履行法の概略説明。

右は今年七月に出版された本。

政省令対応版で、比較的わかり易く書かれてます。

この他に、財団法人、住宅保証機構より、

よくわかる新法解説ガイド 住宅瑕疵担保履行法などがあります。

財団法人 住宅保証機構のHPより、ダウンロードもできます。

コンパクトに要点がまとめられてます。

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