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2008年7月

2008年7月31日 (木)

国交省より

国交省より瑕疵担保履行法についてパンフレットが郵送されてきた。

書類一式の中に(事業者向け講習会のご案内)が同封されていた。

書類に記載された申し込み手順に従って受講申し込み。

鳥取県米子市での開催は8月7日。

米子市文化ホール。

午後2時から3時30分。

ネット申し込みでは、鳥取県の場合、本日(7月31日現)では準備中とのことで、

申し込み用紙をダウンロードしてFAXで申し込みました。

何故、ネット申し込みでなく、FAX申し込みとなったのか?

理由は単純明快。

鳥取県米子市での開催日は、8月7日。

ネットでの申し込み開始は8月11日となっていたから。

2008年7月23日 (水)

瑕疵担保履行法 供託

瑕疵担保履行法

基準日(3月31日・9月30日)において、着工件数を届け出なければならな

い。

供託と保険及び(供託と保険併用)の選択肢があるが、ここでは、供託額の算出方法を記載します。

供給戸数の合計額*乗ずる金額+加える金額=供託金

注 供給戸数とは、過去10年分

  但し、平成21年10月1日よりの引渡し戸数

  乗ずる金額 と加える金額 

 例えば

      乗ずる金額    加える金額

1戸以下    2,000万円        0円

 1超10戸以下   200万円    1800万円

 10超50戸以下   80万円   3,000万円

50超100戸以下  60万円   4,000万円

100超500戸以下 10万円   9,000万円

以下省略

計算方法

年間100戸の新築住宅の場合

1年目

供給戸数の合計額*乗ずる金額+加える金額=供託金

100*10万円+9,000万円=1億

2年目

前年の100戸+2年目の100戸=200戸

200*10万円+9,000万円=1億1千万円

供託額積増分 1億1千万円―1億=1千万円

3年目

過去2年分200戸+当該年度100戸=300戸

300*10万円+9,000万円=1億2千万円

供託額積増分 1億2千万円―1億1千万円=1千万円

上記の通り、平成21年10月1日新築引渡し分より計算する。

供託は10年間。

供託額が120億円に超えた場合は120億円。

2008年7月16日 (水)

奇奇怪怪なり

(あんしん賃貸建物)

国交省のHPに、(あんしん賃貸建物参加状況)の一覧表が掲示されている。

鳥取県は、(平成19年より参加)となっていた。

先日、鳥取県より、宅建協会を通じて、(あんしん賃貸建物)のアンケート調査書が

配布されていた。

県の担当へ確認してみた。

私 鳥取県では、平成19年より事業されてますか?

回答 していません。

私 国交省のHPでは、(平成19年より参加)と掲載させてますが?

回答 国交省から鳥取県はいつから事業されますか?の問い合わせに

    平成19年度から検討します。と回答した。

    検討が、何故か、国交省では、(参加)となった。

思わず、ずっこけた。

国交省は国の機関である。

これでは、国と県の双方に確認しなければ実態は不明となる。

奇奇怪怪なり。

2008年7月15日 (火)

究極サービス?

高齢者住宅を調べていたら、エ~ッ!
東京都での高齢者・障害者住宅のひとつに、こんなのが
ありました。
「あんしん入居」なる制度。
見守りサービス
葬儀サービス
家具片付けサービス

高齢者・障害者の入居を拒まない。の主旨は賛成だけど。
高齢者の方を、見守りサービスで安否確認。
納得できます。
葬儀サービス・家具片付けサービスとなると。

見守りサービスで、生きてるかな?死んでるかな?
死んだら、葬儀を出してあげます。
そして、家具は片付けてあげます。
サービスには対価を伴う。
3点セットで、10年間549、750円。
2点セット 見守り・葬儀、10年間399,750円
2点セット 見守り・家具片付け10年間249,750円
1点 見守り 年間50,400円
これは、独居高齢者・独居障害者。
さらに、夫婦となると、割引制度なのか?
2点セット 葬儀・家具片付け10年881、250円
1点セット 葬儀 731、250円
1点セット 片付け 255,000円
10年で、継続可なんやて。

(あんしん入居)ってなんやろね?
こんな制度がありますから、
家主さん、安心して高齢者の方を入居させてください。
サービスの費用は高齢者・障害者負担ですからね。

いやはや、ここまでくると、言葉がありません。

確かに、高齢者の孤独死があるのが現実です。
孤独死・葬儀・残置物の家具問題。

これは究極のサービスなのかも?

2008年7月11日 (金)

瑕疵担保履行法

品確法において瑕疵担保問題は一定の解決を図れるはず。であった。

ところが、耐震偽装問題で、建設業者・販売業者が倒産すると、

(絵に描いた餅)でしかなかった。

品確法は、新築物件を建築した業者が許認可を受けた業者でも、宅建業者

でも、また、許認可を受けていない個人であれ、すべてを対象に、

10年間の瑕疵担保責任を義務づけた。

しかし、倒産すれば、責任義務は泡と消える。

尤も、住宅評価基準(建築法における建築基準より横出し、上乗せ)を受け

た登録業者で、瑕疵担保保険に加入した業者から引渡しを受けた注文者は

業者が倒産しても救済される。

しかし、これは任意規定であった。

そこで、業者が万が一、倒産しても、救済可能な制度として編み出された

のが、瑕疵担保履行法である。

つまり、許認可を受けた建設業者・宅建業者に資力確保を義務づけした。

資力確保が基本にある故に、基準日(3月31日・9月30日)を設定し、

新築引渡し戸数に応じて供託金を積ませる。

瑕疵担保は10年間であるから、供託金は10年間引き出せない。

また、業者が倒産しても、一般債権とは分離される。

供託金は最低2,000万円で、最高は120億円。

業者の選択しは供託するか・保険を活用するか、あるいは、併用するか。である。

気をつけなければならないのは、施行日は平成21年10月1日。

10月1日に引渡しする新築物件から対象となる。

つまり、平成20年4-6月頃に、建築確認を申請した場合、

確認申請が許可となり、工事を始めたとして、9月30日引渡し分は

対象外であるが、工事遅延で、10月1日以降の引渡しとなった場合は

対象となる。

次回は、供託の場合を想定して、基準日毎の供託金算出方法を記載します。

2008年7月 8日 (火)

住宅瑕疵担保履行法

平成21年10月1日より施行される住宅瑕疵担保履行法。

これで(品確法と履行法で両輪)となる。

品確法では、任意であった瑕疵担保責任保険。

新築建物の売主であれば、建築業者・宅建業者を問わずの対象であったが、

履行法では、建築業者・宅建業者に限定。

建物の部位は品確法と同様である。

基準日は3月31日・9月30日に設定され、基準日毎に、新築建物引渡し戸数を

知事若しくは国土交通大臣へ届け出る。

行政書士の業務では、基準日毎での、届出(様式1号)の作成がある。

様式1号

「住宅建設瑕疵担保保証金の供託及び住宅建設瑕疵担保責任保険の締結の

状況についての届出書」

今後、届出書の記入例などの解説書が出版されると思うが、届出書の第1回は

平成22年4月1日(基準日 3月31日)以降となる。

そこで、履行法とは?から始めたいと思う。

さらに、履行法施行後に予想される問題点も掲載する予定です。

つづく

2008年7月 5日 (土)

あんしん賃貸建物

宅建協会から送付された書類の中に、

県の社会福祉からのアンケート用紙が入っていた。

(あんしん賃貸建物)に関するアンケート。

あんしん賃貸建物とは?

高齢者・障害者・外国人等々の方々の入居を拒まない賃貸建物。

高齢者・障害者の方々のために、バリアフリーなどの工事をする

場合、県から市町村に助成金がでる。

県への登録が条件であり、家賃債務保証制度もある。

登録された建物は、財団法人 高齢者住宅財団へ登録される。

鳥取県での(あんしん賃貸建物)の登録件数はゼロである。

(あんしん賃貸建物)の制度の主旨には賛成である。

しかし、制度の中身を考査すると疑問だらけである。

県は市町村へ助成金を出す。

しかし、ここが、落とし穴でもある。

何故ならば、市町村が(あんしん賃貸建物)の事業に参入しなければ

実質的には成り立たない助成金である。

長寿すまいづくりモデル支援事業においても、県は市町村へ助成金を

出すとしている。しかし、市町村では、事業不参入であり、実質的には

(絵に描いた餅)でしかない。

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