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2008年6月

2008年6月28日 (土)

持たすな?

平成19年度から始まった要護世帯向け長期生活支援資金制度。

例えば、鳥取県米子市の仮定ケースで説明すると。

女性(花子さん) 69歳(ご主人は死亡) 一人暮らし 

住居はマイホーム(ローン完済済み) 

収入は年金3万6千円のみ。

一人息子は東京で所帯を持って暮らしているが、不況で失業中。

花子さんは、生活保護の申請をすることにした。

福祉 花子さんは持ち家にお住まいですね。、

花子 はい

福祉 花子さんの周辺相場は坪15万ですから、土地40坪ありますから、

    600万円となりますね。

花子 それが?

福祉 おそらく、不動産鑑定評価でも最低500万円となります。

花子 ????

福祉 つまりですね。花子さんには、お住まいの家と土地を担保に出していただき

    こちらからお金を借りて借りて頂きます。

花子 それは困ります。家と土地は主人が苦労して建てた家です。

    私が死んだら息子に相続させたいと思ってます。

福祉 お金を借りて頂かないと、生活保護の申請は受付ません!

花子 それも困ります。

福祉 では、借りていただけますね!

花子さんは、生活保護を受けるため、福祉協議会からお金を借りることにした。

一人息子も失業中で、花子さんへの支援も出来ない状況。

花子さんが手にした月々のお金は91,545円だった。

(生活扶助(Ⅰ類+ⅱ類)の合計73,030円*1.5ー年金18,000

=91,545円)

借り入れしなければ、生活保護としては55,030円であるから、36,515円

の増となる。

しかし、借り入れ期間中は生活保護者ではないから、NHK・病院代等の費用はかかる。

借り入れ限度額は、評価500万円の70%で350万円。

金利3%として、3年で約366万円。(3年評価見直し)

その後、花子さんは持病が悪化して、2年後に亡くなった。

花子さんが借りた合計は219万円。

福祉協議会は一人息子へ、219万円(2年の借り入れ金と金利)を一括返済を

求めた。

しかし、失業中の息子に一括して返済する余裕などない。

協議会は花子さんの土地と建物を競売にかけた。

任意売却ならば、最低650万円(築年数より建物評価50万円)となるが、

落札価格は、220万円であった。

2008年6月25日 (水)

落とし穴

家賃債務保証とは?

賃貸人から高齢者円滑賃貸建物として、都道府県知事に対して登録申請をする。

申請受理後、都道府県知事は、財団法人 高齢者住宅財団へ登録をする。

高齢者住宅財団はホームページに、高齢者円滑賃貸建物として掲載する。

これが登録から掲載までの流れである。

家賃債務保証は、この(登録)が前提条件となる。

登録された高齢者円滑賃貸建物賃借人に高齢者が入居申し込みをする。

入居申し込みにおいて、賃貸人は賃借人へ家賃保証債務制度を説明し、

賃借人から財団へ家賃債務保証を申請する。

但し、賃貸人が家賃債務保証の活用をしない場合は、説明義務はない。

あくまでも、活用は任意である。

家賃債務保証では、賃借人が家賃滞納の場合、6ケ月分相当が保証となる。

但し、賃借人が退去した後となる。

又、原状回復費用及び訴訟費用として9ケ月分相当が保証となる。

保証期間は2年であり、2年更新であるが、更新は任意である。

保証料は家賃の35%。

では、何故これが落とし穴となるのか?

賃貸人からの考察。

家賃債務保証は賃貸人にとって、重要な契約条項となる。

トラブルを仮定した場合。

家賃債務保証の条件で入居したが、賃借人が更新をせず、

さらに、3年目から家賃が滞り始め、最悪の訴訟となる。

賃貸人は訴訟費用を財団に請求するが、賃借人の更新切れで支払い拒否。

結果的に賃貸人は訴訟費用・原状回復費用・滞納家賃の全てが損害金となる。

一般の建物賃貸借契約でも同様な結果となるが、(家賃債務保証)は契約の

重要な条件である。ここが一般との違いとなる。

賃借人からの考察

2年更新であり、2年毎に家賃の35%負担となる。

又、

賃貸借契約は2年更新との双方合意であれば、2年毎に家賃の2ケ月分負担となる。

建物賃貸借契約における更新は訴訟問題にも影響している。

今年1月の京都地裁では支払い済みの更新料に是とした判決がなされたが、

更新料の是非を巡って高裁へ持ち込まれた。

家賃債務保証を活用する賃貸人にとって、賃借人が(2年更新)を「するか・しないか」

は重要な問題であり、任意でなく(賃貸借契約の条項の履行義務)となる。

賃貸人からすれば、賃借人が家賃債務保証の2年更新を拒絶すれば、賃貸借契約の解

除事由となる。

しかし、財団では、あくまでも任意更新である。

ここが家賃債務保証の落とし穴である。

2008年6月18日 (水)

弱者切捨て

高齢者居住法の中に、高齢者円滑賃貸建物制度がある。

高齢者である事を理由に入居を拒まない賃貸建物の事である。

県への登録が必要であるが、登録すると、家賃債務保証制度が使える。

一見して、高齢者に優しい制度に見える。

さらに、例えば、鳥取県の場合

県には、高齢者居住法を根拠法として、(長寿の住まいづくりモデル支援)事業

なるものがある。

高齢者に対応したバリアフリー化すれば、その費用は、国・県(市町村)・事業者

において三等分。(国 1/3  県1/6  市町村 1/6 事業者 1/3)

制度としてみれば、なにやら優しい制度に見える。

ところが、現実となると、(絵に描いた餅)なのである。

市町村が(長寿の住まいづくりモデル支援)事業を採用すれば県は受け付ける。

つまり、市町村が(事業権)を握ってるわけである。

だから(絵に描いた餅)となる。

何故ならば、鳥取県の全市町村は(事業)不採用だからである。

米子市の、平成20年度(新規)事務事業評価表によれば。

長寿の住まいづくりモデル支援事業

根拠法令等・・県のモデル支援事業補助金交付要綱・高齢者居住法

現状・・・・・・・・・古い賃貸住宅はバリアフリー化が図られてない。

事業を不実施の影響・・高齢者が安心して居住できる賃貸住宅の確保に寄与しない。

総合評価点・・・27点

評価・・・・・再検討

この件で、市へ質問してみました。

回答  事業はボツ

(ボツ)の言葉を平然と使っての回答でした。

バリアフリー化が図られていない。だから、安心して居住できない。

しかし、制度の活用はしない。

だから、(絵に描いた餅)と言わざる得ない。

次回は、家賃債務保証制度の落とし穴。

2008年6月 6日 (金)

たばこ

イギリスでは一箱千円、だから、日本も千円に。

なんとも単純な論理である。

一箱千円でも、たばこ依存症の高い人の禁煙率は低い。

愛煙家の3分の1が禁煙しても、税収は確実に増収となる。

(たばこ)は物品の需要と供給バランスでなく、奇妙な論理で

決定されている。

一箱千円

一日一箱として月に換算すれば3万円となる。

(たばこ)を吸う愛煙家はステイタスの象徴?

7月からの値上げであるが、いきなり千円とはならないであろう。

しかし、確実に予定された値上げ幅で上昇し一箱千円へ。

(身体に毒だから)で禁煙するのでなく、(財布に毒だから)の

理由で禁煙派が増えるはず。

低依存症の人の禁煙は増えるけど、高依存症の人の禁煙は少ない。

禁煙は全体の3分の1にとどまり、税収は確実に増収する。と

の試算。

あなたは、一箱千円でも

愛煙家を続けますか?

それとも禁煙家になりますか?

2008年6月 5日 (木)

和解

総務課長さんが謝罪に来ました。

言い訳など一切しないで、全面的な謝罪でした。

本来なら、この一言で終わっていたことです。

総務課長さんへ(何故私が怒ったのか?わかりますか?)と尋ねた。

課長さん (配達証明が配達されなかった)ことです。

私が怒ったのは、郵便課長の(どないしたらいいのだ!)の一言です。

そして、差出人から指摘されて証明書を発行しても、指摘された時点で

発行するから単純な遅配にすぎない。

(遅配)も(再発行)も同じだと言い切る。

郵便規則第106条違反ではないか?と問うたら、規則条文をコピーして

(これには違反していない!)これが上層部の正式回答だ。

これで、私は完全に怒ったわけです。

何故なら、(規則第106条に違反してます)と書面化すると言って、

数時間後には、上層部の正式回答にした。

私は、郵便事業会社が条文で争う態度を示したから、ならば、受けて立つ!

とことん争います。となった。

総務課長さんから、書面が出されたが、これは国民生活センターへ提出してください。

すると、総務課長さん 怪訝な顔つきになった。

(そういう事か)と瞬時に謎が解けた。

私は、国民生活センターへ苦情案件として出した。

案件はセンターを介してのやり取りとする。いわゆるADRである。

これはセンターから郵便事業会社へ連絡されている。

だから郵便課長はセンターへ回答している。

総務課長さんはこの手続きを知らなかった。

と言うことは、報告が上がっていなかった。としか考えられない。

規約コピーしての(違反でない)の一件にも、驚いていた。

センターへの回答で、最も、理解不能な言葉が、

普通郵便だったから追跡ができなかった。

速達ならこのような事にはならなかった。

総務課長さんも、(意味不明)です。と答えていた。

配達証明付き内容証明の配達証明は普通でも速達でも、

要は(配達した)事の証明であり、普通も速達も無関係のはず。

(上層部の正式回答)など初めからなく、一人芝居でもみ消そうとしたとしか

思えない。

センターで書面を受け取った。

(支店長 印)での書面であった。

2008年6月 4日 (水)

戦い 2

国民消費者センターへ郵便局からの回答がでた。

回答 郵便約款第117条に違反していない。

これを聞いた私は、思わず、吹き出した。

何故なら、私は、(郵便規則第106条に違反していないか?)と質問していた。

約款でなく規則の条項を問うたのです。

では、何故、郵便局は郵便約款第117条を持ち出したのか?

それは、私が、総務省へ直訴したとき、担当者が(約款第117条)問題を指摘され、

総務省から郵便事業会社本社へ連絡するとの回答を得ていた。

総務省から、(約款第117条)を問われたのであり、約款第117条の回答は

私でなく、総務省へ回答すべきことである。

これが思わず吹き出した理由でした。

回答 (郵便事業会社 社印)を押した書面回答については検討させてください。

これは、郵便課長の三文判なら書面回答できるが、社印での回答は検討。

不可解な回答である。

何故ならば、明確に、配達証明(はがき)の送付がなされなくても、差出人から

指摘された時点で発行すれば単純な遅配にすぎない。よって、郵便規則第106条

に違反していない。

これが上層部の正式見解である。と郵便課長は口頭で回答してきた。

郵便事業会社の(上層部の正式見解)としての回答ならば、

社印を押した書面回答は出せるはずである。

また、配達証明付き内容証明の業務を私は郵便課長個人に依頼したわけでない。

あくまでも、郵便事業株式会社へ業務依頼したのである。

業務を受けた郵便事業会社は(配達証明)を発行する条件で業務を受けたのである。

郵便事業株式会社は社印での書面を出すべきである。旨を国民消費者センターへ

申し出ました。

2008年6月 2日 (月)

戦い

配達証明付き内容証明

5月12日 郵便局に提出した配達証明付き内容証明。

5月13日には相手方へ配達されていた。

本来ならば、配達された証明には、葉書の上部に、郵便局側と

差出人側に割印が押され、右側下段部分に日付印が押される。

これが配達証明の原本である。

郵便事業会社の上層部では、これを無視して、

再発行した証明書で以って、(単純な遅配にすぎない)と回答してきた。

(原本の遅配)と(再発行)では根本的に違う。

ところが、郵便事業会社の認識では(原本遅配)も(再発行)になんら矛盾しない。

なんとも奇妙な回答であり、認識である。

配達日の刻印と右下段には日付が刻印される。

これが確定日付の根拠にもなる。

ところが、配達日の日付は、ボールペンで書き込み、日付は5月30日で刻印され、

赤ペンで(代印)と書き込んでいる。

郵便事業会社は業務ミスを(単純な遅配)としての処理で押し通そうとする。

また、私が指摘しなければ、証明書は放置され続けたのか?

との質問にも、放置していた。しかし、指摘されれば、再発行する。

これも単純な遅配にすぎない。との回答。

今日は、国民消費者センターへ相談案件として出した。

今回の配達証明付き内容証明は、行政書士としての受任案件でなく、

不動産業としての立場で送付した。

国民消費者センターから郵便事業会社本社へ苦情案件として申し立てた。

回答は、国民消費者センター経由となります。

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