京都地裁判決

京都地裁で更新料を巡って争われていたが、１月３０日判決が出た。

被告賃貸人側の勝訴であった。

原告側は直ちに控訴。

最終的には最高裁まで持ち込まれるはずである。

判決文をまだ読んでいないので突っ込んだコメントは避けますが。

今回の更新料裁判では被告側の勝ち目は薄かったと思う。

入居時に合意して５０万円（１年更新　更新料１０万円）を支払い、１ケ月分を

滞納して退去し、その後、数ケ月を経てから、更新料は不当であるから５０万円

返還せよ。

虫が良すぎる。

さて、

「判決で池田裁判長は、家主側は更新料と家賃を加算した金額の売り上げを期待し、更新料は賃料の補充の性質を持つと指摘。「本件の更新料は、契約期間や月額家賃に照らすと過大なものではない」と述べるとともに、原告は更新料を支払う必要性や金額について説明を受けた上で契約していることから、「更新料は原告に不利益をもたらすものではなく、消費者契約法１０条で無効とはいえない」と結論づけた。」（産経新聞より）

（更新料は原告に不利益をもたらすものではなく、消費者契約法１０条で無効とはいえない）の結論に、おや？と思う。

判決全文を読んだ上で、改めてこの問題について書きます。

原状回復 事例

原状回復

私の事務所でのケース

一戸建の新築に入居してから２０年。

仲介した業者は死亡し、大家さんから明渡しの立会い要請を受ける。

六畳の和室が３部屋・６畳の台所・トイレ・浴室。

室内状況

１．畳は擦り切れ状態で一部大きな穴が開いている

１．襖は薄汚れ破れている

１．浴室の入り口の床はたわんでいる

１．浴室のタイルには亀裂有り

１．台所の床はキズだらけ

１．トイレのドアを開けた瞬間、あまりの汚さに閉める

１．天井は黒ずんでいる

１．流し台はもはや使い物にならない状況

１．換気扇は油汚れで黒ずんだ塊となり換気扇も作動しない

荷物を出しただけで、家の中は埃だらけで汚れ放題。

エトセトラ

家の中に入った大家さんは、あまりの汚さに唖然状態。

気を取り直して、

１．畳は全て新畳に交換してもらいます！

１．襖は張り替えてもらいます！

１．床は張り替えてもらいます！

１．壁は塗り替えてもらいます！

１．浴室のタイルも張り替えて！

１．トイレの便器も交換！

１．トイレの壁も張り替えて！

１．流し台も替えてもらいます！

１．ハウスクリーニングしてもらいます！

エトセトラ

賃借人は憮然として大家さんを睨みつけた。

そして、承知できません！と切り替えしてきた。

もはや、喧嘩状態である。

さて、あなたの判断は？

私の判断は次回に。

メルマガ

内閣府のインターネットテレビ

その中に、

全国各地から、いま起きている「高齢者・障害者に関わるトラブル情報」を収集・編集した「見守り新鮮情報」をお届けします。

http://www.consumer.go.jp/shinsen/mima.htm

メールマガジンがあり、私は登録してきました。

悪徳商法の事例・悪徳商法から守る方法等々が掲載されたメールマガジンです。

読みながら、ふと疑問を抱いた。

社会福祉協議会の、長期生活支援資金制度

条件

１．６５歳以上

１、家・土地が単独所有・配偶者との共有

１．所有者（６５歳以上）・配偶者・両者の親以外の居住者がいない

１．土地の鑑定評価が１０００万円以上

１．資金は土地評価額の７０％。土地が１０００万円以下の評価ならば不可。

１．協議会が第一位の根抵当権・所有権移転請求権仮登記

１．支払い方法は月３０万円を３ケ月毎に、融資金額まで３年で支払う。

１．返済方法　借入申込者が死亡したら、相続人は家と土地を売却して

　　全額一括返済

１．金利は３％又は長期プライムレートのいづれか低い利率

内容を読めば読むほど、ゾ～ッとする。

申込者のご主人（又は奥様）が亡くなれば、家は売却される。

残された高齢者は家から出なければならない。

生活支援だから、月３０万円として振込みは３ケ月単位で３年で完了。

逆説的な割賦販売方法で家・土地を買い叩く図式。

さらに、一歩踏み込んで、

土地の鑑定評価が１０００万円以上で評価額の７０％が限度額。

地方レベルの場合、

土地の敷地が６０坪として、坪単価２５万で、１５００万円。

１５００万円の７０％で１０５０万円で、条件クリアーとなる。

貸付時から返済時までの期間が２０年として、２０年後に、２０年前の

坪単価が２５万円なら２０年後には３５万円相当になってるはず。

とすると、２０年後の市場価格は６０坪＊３５万円＝２１００万円。

建物の評価をゼロとしても土地だけで２１００万円の物件が、半値の１０５０万円

で協議会は入手することができる図式（所有権移転請求仮登記の本登記請求）。

さらに、２０年間の金利を得てるわけである。

任意売却すればいいのでは？の反論もあるが、所有権移転請求仮登記・根抵当権

などが付着してるから、結局は協議会の方が有利。

もし、借り入れ申し込み時、ご主人６５歳・奥様６０歳と仮定して、

ご主人が申込者ならば、８０歳になった奥様は、この８０歳の高齢で

家を追われることになる。

釈然としない制度である。

常識・非常識

常識・非常識

私の事務所で起きた事例

一軒家

台所の排水溝から水が逆流してくる！と、奥様からの苦情。

業者と駆けつけ、排水溝を調べた。

私も業者も目が点になる。

外の配管からなにやら塊がコロコロと出る。

こんな塊が詰れば水は流れない。

塊の正体は、天麩羅油だった。

奥様に、天麩羅油を流されましたか？と尋ねた。

返って来た言葉

天麩羅油を流してはいけないと説明を受けてない！

一軒家

トイレの水が逆流してくる！奥様から苦情

なるほど、水が逆流して床に溢れる。

調べるがさっぱり原因がわからない。

浄化槽までの配管を掘り起こし配管を切断した。

なんと！出てきたモノ。

それは、私の！と叫んだ奥様。

真っ赤な下着

マンション

若い娘さんから、トイレの水が流れない！と苦情

調べても原因が解らない。

配管を切断した。

ゴボッ！と鈍い音がした次の瞬間、ザーッ！と水が流れ落ちた。

音の正体

丸く石のように固まったティッシュペーパーだった。

娘さんの言葉

ティッシュはダメですか？

賃貸借トラブル

賃貸借における原状回復トラブル。

何故？トラブルが発生するのか？

それは賃貸人・賃借人双方の不可解な捉え方の（原状回復）である。

これを車のリースに置き換えるとわかりやすい。

リースした車を返還するとき、車内の私物は運び出す。

そこで、もし、リース会社から、次の要求をされたらどうしますか？

お客様にお貸しした時、シートもクロスも綺麗でしたから、新しいシート・クロスに張り替えます。

お客様にお貸しした時、エンジンオイルは新しいオイルでしたから交換します。等々。

お客様にお貸しした時、洗車して綺麗に引渡しましたから、洗車して返還してください。

もし、こんな事を言われたら、あなたは、お説御尤もと承諾しますか？

又、現在では、カーナビはさして特別装備でもない。

お客様がカーナビ装備車をご希望されましたので、カーナビ代金は別途支払って頂きます。

と言われたら、御尤もですと承諾されますか？

車は走ればエンジンオイルも汚れる。車内で煙草を吸えば臭いも付着する。

天候状況や走行場所によっては車体の汚れもそれなりに。

リース会社から（原状回復）ですからと請求されたら、お支払いになりますか？

ところが、賃貸借住宅となると、原状回復です。となる。

リース車同様に、原状回復とは、借りた時の状況に戻す。事である。

つまり、搬入した私物は搬出する。設置した備品は撤去する。

リース車同様、通常損耗は賃貸人の負担。

ところが、契約の自由の原則に基づき、（特約）が付される。

この（特約）が原状回復でのトラブルともなっている。

次回へ

意見公募

平成19年4月20日の（都営住宅立てこもり発砲事件）から、国交省より各公共団体に

（公営住宅からの暴力団排除）の通知が出された。

これを受けて、各公共団体は条例改正案の意見公募を実施している。

私は、反対意見を提出した。

国交省の通知によれば、（公営住宅の安全と平穏の確保）なる定義がなされている。

この文言だけで視点を捉えれば、反対意見を出す事には抵抗がある。

しかし、それでも私は条例案に反対です。

条例は公営住宅だけでなく、公共団体が管理運営する全ての住宅において適用される。

何故、私が反対するのか？

公の権益だけを守り、ハイリスクを民に一方的に押し付ける条例だからである。

入居申込者が暴力団であるか否か公共団体から警察へ問い合わせすれば警察告より知される。

つまり、入居申し込みの段階で入居拒否できるわけである。

しかし、民間が警察へ問い合わせしても、警察では、（人権に関する事）と押し返される。

又、既入居者でも、問い合わせれば告知されるから明渡し事由となる。

公は（公営住宅の安全と平穏の確保）を条例で確保するから、ハイリスクは民の

自己責任で運営しなさい。の図式である。

条例も法であり、法を以って公益のみを確保し、民に一方的にハイリスクを押し付ける

法には反対である。

参考資料

平成19年6月1日　国交省通知（公営住宅における暴力団排除について）

平成19年12月13日　国交省　（公共賃貸住宅における暴力団排除について）

平成19年6月１日　国交省　事務連絡　各都道府県公営住宅管理担当者　殿

平成１９年６月１日　警察庁丁暴発第５６号

平成１２年９月１４日　警察庁丙暴一発第１４号

京都裁判

京都地裁において、更新料問題が、1月30日に下される。

いづれにしても、高裁となるでしょう。

答弁・反論書を読むと、浮かんでくるのは、消費者契約法第１０条でる。

原告側は、更新料は消費者契約法１０条において無効。

被告側は、更新料を消費者契約法にはなじまない。

京都地裁が消費者契約法第10条をどのように判断を下すのか？である。

さて、この更新料裁判は、不動産賃貸借業界にとって重大な問題である。

被告は、北海道・関東・長野・愛知･福岡･沖縄の都市部で行われている。と述べてる。

つまり、更新料は、一部地域において実施されている。

とすれば、判決によれば、全国的に波及しかねない問題でもある。

契約書に

「法定更新・合意更新を問わず、賃貸借契約開始の日から○年経過毎に更新料として

更新直前賃料の○ケ月分を支払う。」

の条項を加える事で更新料が法的にも有効となる。

これまで、更新料については、一部地域での慣習的な特性と見送ってた地域において、

法的に有効となれば、自制してた壁が取り払われる結果となる。

京都に激震が走る。だけでなく、全国規模に影響する問題である。

私自身は、更新料に関しては、疑問を抱いている。

理由は、更新料がいかなる金種なのか判然としないからである。

更新料の法的性質（学説）

１．賃料の補充説

そもそも賃料は市場原理・建物経年数等に左右される特性を抱えてる。

賃料に定価など有り得ないわけであるから、補充の元となる根拠がない。

１．異議権放棄の対価

賃貸借契約期間到来前における、更新拒否の異議権放棄なのであるが、

賃貸借の拒否には（正当なる理由）が必要である。

１．賃借権強化の対価

異議権放棄の反対であるが、更新料が賃借権強化になるとも思えない。

上記は実務面から考査した場合であるが。

京都裁判に注目しています。

新年明けましておめでとう

年末、本屋さんで、2冊の本と2008年度版判例六法を買った。

賃貸住宅紛争の上手な対処法（民事法研究会）・敷金・保証金トラブル　京都弁護士会（編集）（ぎょうせい）・判例六法（三省堂）。

六法を横に置いて、判例の条文を六法で引きながらじっくりと読んだ。

新年のあいさつ回り・駅伝・呑み会などで、中断の方が多かったけど、一通り読み終えた。

賃貸借では、入り口は甘いけど、出口は辛い。

何故？トラブルのか？

不動産業者として、もう一度、振り返って考えてみたいと思う。

なを、京都での更新料問題。

今月末に、京都地裁での判決が出ます。

おそらく、どちらにおいても敗訴となれば高裁へ持ち込まれ、

最終的には最高裁となるでしょう。

とすると、決着は２－3年先となるでしょう。

私自身は、更新料には疑問を抱いてます。