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2007年11月

2007年11月26日 (月)

無料相談

表紙を少し変更。

宅地建物取引業と行政書士

今週から行政書士の無料相談を始めました。
不動産売買・賃貸借・遺言・相続・離婚問題・任意後見人制度・内容証明。
なを、クレサラ問題(サラ金・クレジット)は分野外。
また、訴訟関係は扱えません。
また、当方の専門分野外に関してはお答え出来ない場合もあります。

相談内容は外部に漏れません。
行政書士法に基づき守秘義務。

相談はメールにて。
cosumoat@nifty.com

事例相談
相続でもめて、家の相続登記ができない。
火災保険をかけれないので、万が一のとき。
また、無人なので瓦が落ちて通行人・車に被害
が出たときの損害賠償は誰が負担するのか?

この事例の場合
対処法は、無人の家の電気・ガスを停止する。
第三者への怪我・損傷等における賠償責任は
相続人全員が負う。
その為の対処法などをわかりやすく説明します。

2007年11月25日 (日)

研修会

昨日、研修会に出席してきました。

高齢者支援制度に関して。

研修会場は地区のふれあいセンター。

5階建の建物。

二階は図書館になってました。

その図書館で、古い本が処分されていた。

ワゴンに積まれた本。

(一人10冊までお持ち帰りできます)の張り紙。

受付で尋ねてみた。

無料で頂けるんですか?

どうぞ。の返事が返ってきた。

さっそく、ワゴンの本を見る。

「生と死の医療」

研修会の課題に関連した書籍に、思わず手が出た。

つぎに、「古い手帳」

2冊を持って受付へ。

そして、研修会場へ入る。

1時間30分。

終わってから、エレベーターで講師と一緒になった。

時間通り1時間半の講義は見事ですね。と声をかけさせていただいた。

研修会用資料の1ページから最終ページまで時間内に収めるのは

至難の技。

研修会のもう一つの楽しみ方は、講師の講義時間配分の感覚です。

参考になります。

2007年11月22日 (木)

解けても解けないふり

定期健康検査を受けた。

医師から、すぐ来るようにと電話を受ける。

ゲッ!

何かに引っ掛かったかな?

お医者さんの前の椅子に座る。

内心はドキドキ。

この数値がね~???

来た~!ゾ~~~~~ッ!

先生 私は何処が悪いのですか?

酒はどれくらい?と切り返された。

コップに三杯です。

一杯にしなさい。

ハイ!と答える私。

この数値がね~???

ゾ~~~~~ッ

帰宅して、お湯割り焼酎を呑む。

一杯呑んでから食事。

妻はんがクスッ!と笑うのを見逃さなかった。

もしや?もしかして?

チラッと妻はんの薬の袋を見た。

そういうことか!謎が解けた。

妻はん 健康診断の結果を聞いていた。

そして、酒を控えるように先生に頼んでいた。

でもでも、謎が解けても解けないふりしてます。

百薬の長の酒も呑み過ぎれば毒。

一杯なら百薬の長。

2007年11月20日 (火)

高齢者支援センター

国交省大臣指定、財団法人高齢者支援センター

おや?と思う。

例えば、リフォーム融資

融資額500万円。月々の返済は金利分。

これだけを見ると、高齢者に優しい支援と思える。

しかし、(借りたら返す)が原則。

では、元金は?

元金は融資を受けた高齢者が死亡した時点で、相続人が一括返済するか、

融資を受けた土地・建物を処分して返済する。

おや?と思う。

月々の返済は金利分で、金利は固定金利が条件。

融資条件は、土地の不動産鑑定評価で、費用は7-10万。

評価=土地の鑑定ー建物取壊費用

限度額は評価の60%又は500万円でいづれか低い金額。

そう言うことか!

融資金額の1.5%が保証料で、これを支援センターに支払う。

抵当権は、他の抵当権を抹消して第1順位に支援センター。

火災保険は強制加入で、団体信用保険は不可。

団体信用保険不可が(落とし穴)になってる。

越後屋風に言い換えれば。

リフォーム資金として500万円融資しまっせ~。

月々の返済も、金利分でいいから、いいから。

てな条件で借金した熊さん夫婦。

ところが、熊さんが死んだ。

そこへ越後屋がやってきた。

熊さんには、500万円貸してますねん。

おかみさん!きっちりと耳を揃えて返してもらいまひょ!

え~っ!

そったら事、急に言われてもお金はありまへん。

いえね。証文がありまんねん。

死んだら、土地と建物を纏めて処分して返します。ってね。

ゲ~ッ!

熊さんの息子の太郎が越後屋に言い放った。

親父の生命保険で返しまんがな。

越後屋はワッハッハ~~っと大笑い。

あのな~ この融資には保険加入はついてまへんねん。

初めから、保険に入らんいう事が条件ねんな。

ゲッ!と驚く太郎。

かくして、越後屋は、500万円で熊さんの土地と家を手に入れた。

ほな、解体屋の権蔵はん 家を取り壊してんか~

権造が、越後屋に

家はまだまだ使えますけどね~ もったいないと思うけどな~

越後屋はゲラゲラと笑って

あのな 熊さんに貸したときに、土地の評価を鑑定してもらって、

土地の鑑定評価から取壊代を引いてな、引いた分の六掛けでかしてあるんや。

もちろん、鑑定代は熊さん持ち。

ほな、越後屋はんに損が立ちまへんな。

ほんで、

更地にして売れば、たこ~~売れまんな~

そ~いうこっちゃねん イッヒッヒ~

2007年11月19日 (月)

法定業務研修

土曜日

法定業務研修を受けてきました。

行政書士の倫理と行政手続法

倫理研修の後、効果考査に、思わずゲッ!

結果は80点でした。

会場は公民館の会議室

新しい公民館の壁に絵が飾ってありました。

素敵な絵

思わず携帯電話のカメラでパシャ!

絵を見る。心に余裕が出たのかも?

Photo

2007年11月15日 (木)

犯罪による収益移転防止に関する法律

先日、宅建の研修会に参加してきました。

参加しようか?欠席しようか?と考えた。

理由は、講師は質問は受け付けません。質問されても答えれません。との情報を得ていたからです。

それでも、参加してきました。

配布された資料を棒読みする講師。

資料を捲りながら、おや?

(犯罪による収益移転防止に関する法律)平成20年に施行。

犯罪による収益移転防止?

資料にチェックをつけた。

調べてみたら、

1.新規の顧客等の本人確認、確認記録の作成・保存(7年間)義務
2.取引記録の作成・保存(7年間)義務
3.疑わしい取引の行政庁(経済産業省)への届出義務

と言うことは、これまで金融機関で求められた本人確認の業種が拡大された

と言うこと。

拡大された業種に不動産業も入る。

行政書士も入る。

行政書士法第1条2とそれに関する業務がこの法律が適用される。

研修会に参加していなかったら気がつかなかったかも。

やはり、研修会は参加すべきと改めて思った。

2007年11月13日 (火)

事務所荒らし

今朝、一本の電話。

急いで事務所に車を走らせた。

事務所の玄関ドアのガラスにでっかい穴。

網入りの強化ガラスが割られている。

警察へ通報。

とにかく警官が来るまで事務所に入らず外で待つ。

警官がやってきた。

現場検証の写真。

事務所前に立つ。割られたガラスの部分を指で示す。

ドアノブを指で示す。

事務所内をパチパチと写す。

現金は事務所に置いてないから被害なし。

それでも、イの一番に確認したのが、

戸籍謄本・住民票写し等業務上請求書

書類ケースを開けて、請求書があることを確認してホッ!

調書を書く警官。

(会社)の文字を見て、

私は自営業ですから、(会社)でなく、(事務所)となります。

警官は、そうですよね。(会社)でなく(事務所)ですよね。

書きあがった調書に訂正印を押す。

ご近所の会社の方々が出社される時間帯となる。

うちもやられた事があります。と

喫茶店の旦那も、うちもガラスを割られて入られた事がある。

荒っぽい犯罪です。

2007年11月12日 (月)

行政書士試験

昨日は行政書士試験の日であった。

ふと目にした時計の針を見た。

2時30分だった。

去年は、答案用紙に向かって、時間との戦いをしてた。

試験を受ける側にはあまりにも針の速度が速すぎる。

妻が部屋の模様替えをしてる。

そこに、私の鞄があった。

中を見ると、去年の試験問題が入っていた。

そうか!去年はこの鞄にペンと消しゴムを入れていったのか。

手にして試験問題をみた。

選択肢の問題に×・マル。ポイント部分に鉛筆の線。

余白部分に記述式の文字。文字には鉛筆の点。

それは字数を数えた跡。

時間との戦いの跡を思い出しながら試験問題を見ていた。

ふとした切っ掛けで、いっちょ!やったるか!

57歳

勉強に年齢など関係ない。と自己に言い聞かせた。

記述式対策では、とにかく書く。書く。書く。

書き過ぎて手首が腱鞘炎となり整形外科に駆け込んだ。

右手がダメなら、左手がある。

夜の1時間30分ノウオーキングはCDを聴きながら。

朝のウオーキングでは、カードを捲りながら。

そっと試験問題を鞄に入れて箪笥の上に置いた。

2007年11月10日 (土)

原状回復

原状回復

口語辞書的に言えば、はじめのままのありさまに戻す。となる。

この(口語辞書)的な認識からしばしば敷金返還でのトラブル原因の一つとなっている。

この認識のズレの較差が大きければ大きいほどトラブルは拡大する。

賃貸借での、原状回復とは、退去時において、賃借人が賃借人の費用で動産物等を搬

出することである。また、賃借人が、例えば、和室を洋間に変更した場合は、和室に戻し

ておくことである。

そんな馬鹿な!

原状回復は、口語辞書の通り、はじめのままのありさまに戻す。事だと反論される方も

いるでしょう。

そこで、単純明快な例えで。

新築物件を想定してみてください。

おや?と思われたでしょ。

賃貸借を新築時点として、5年後に明け渡したとします。

口語辞書的な解釈をすれば原状回復は新築状態にして戻す。事となる。

全ての物体は製造完成した時点から劣化の運命を辿る。

経年劣化である。

原状回復を口語辞書的に解釈するから、賃貸借物件は経年劣化しない?などと、妙な錯覚に陥る。

では、何故、原状回復での修繕費となるのか?

賃借人の故意過失による損傷は賃借人において修繕する。

あくまでも、修繕費であって、原状回復費用ではない。

原状回復イコール修繕費ではない。

原状回復すなわち修繕費と認識の錯覚が起因してる。

畳に家具の跡が付いてるから、退去時には畳を替えろ。

クロスが日焼けしたり、家具の跡が残り斑になったから替えろ。

玄関のノブが汚れたから取り替えろ。

冷蔵庫の裏に黒い染みが残ったからクロスを替えろ。

それは冷蔵庫の性能上に起因するもの。と反論すれば、

それなら、板等を設置してクロスに付着しない工夫をすべきだ。と反論。

板を設置した部分と設置してない部分ではクロスの変色度が違うからクロスを張り替えろ。

延々と続く不毛の論戦である。

口語的解釈の認識があるからである。

原状回復と修繕費はイコールではない。

ここがポイントであり、このポイントを押さえた上で、賃貸人も賃借人も思考すべきである。

又、

賃借人は善良なる管理者としての注意義務があることを認識すべきである。

賃貸人も賃借人も対等なのであって、いづれが有利不利ではけしてない。

2007年11月 9日 (金)

敷金問題

敷金訴訟で、賃貸人がことごとく敗訴してます。

賃借人の援護に、

① 消費者契約法 (第10条)

②小額訴訟

③国交省ガイドライン(法的拘束力なしにも関わらず)

④ ネット情報

等々が上げられる。

あまりにも賃借人(消費者有利)に傾き過ぎてると思う。

無論、賃貸人にも敗訴するだけの原因がある。

ここで、敷金問題を取り上げてみようと思う。

さて、一つの判例から。

契約条項にペット不可と記載されてるにも関わらず、猫を飼った賃借人。

部屋を明け渡した後で、賃貸人から修繕費の請求が届いた。

元賃借人はこれを不服として訴訟を起こす。

結論は、第一審・第二審とも元賃借人が勝訴した。

おそらく、多くの賃貸人さん達は、そんな馬鹿な!と絶句されるはず。

契約条項にはペット不可。

ペット不可については、元賃借人も十分に認識しており、事実、裁判でも

この契約違反については争いません。と述べてる。

では、何故?賃借人が勝訴したのか?

元賃借人は、契約を無視して猫を飼っていたから、返還される敷金はゼロであろう。

と思ってた。ところが、追い銭の請求に納得できないと提訴したのである。

裁判では、クロス張替え・畳替え等々の賃貸人のなした工事はリフォームであり、

リフォームは次の入居者の為のものである。とバッサリと切り捨てた。

ここで、おや?と思う。

現実的に考えれば、全面的なクロスの張替えは当然。

クロスに付着した猫の毛はハウスクリーニングでは完璧に除去できない。

畳・床に染み込んだ猫の尿も張替え・新畳でしか対応できない。

畳を表替えしても、後日、ダニ等が下から浮き上がってくる。

結局、総入れ替えのリフォームとなってしまう。

だからこそ、契約条項にもペット不可と記載される。

又、ペット不可だから安心して入居したのに猫がいる。と他の入居者から

クレームがつき、他への引越費用・損害賠償を請求されてもやむ得ない。

しかし、裁判となると、これらは考慮されない(本件との因果関係云々)から

バッサリとリフォームは賃貸人負担と切り捨てられる。

さて、国交省ガイドラインを見ると虚しくなる。

賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕費等の義務を負うことについて

認識していること。

(通常以上の修繕義務)を承知して入居する者などいない。とこの文言から思われるかも

しれない。

しかし、ガイドラインが何故こんな文言を書いたのか。

もし、契約条項に(ペット可)とあり、さらに、でも、退去されるときは、修繕費用は

賃借人負担ですよ。それでもいいですね。となれば、このガイドラインの文言となる。

消費者契約法第10条にも反しない・民法の信義則にも反しない。

民法の修繕は賃貸人負担にも反しない。

もし、ペット裁判の賃貸人が、ペット可だったら、逆に勝訴してたはず。

契約条項には違反してます。のでその事については争いません。と

言いつつ、賃貸人に多大なる迷惑と費用負担を押し付けた元賃借人が

勝訴した。

なんとも虚しくなる。

2007年11月 6日 (火)

定期検診

今朝、意を決して定期検診に行ってきました。

心電図

看護婦さんが何やら塗ってる。

冷たいな~

機械が動いてる。

と言うことは、私の心臓も動いてる。

何故か ホッ!

検査を経ながら、あ~ついにこの検査!

嫌じゃな~ 嫌だよな~

袖をまくる。

看護婦さん 腕をトントンしてる。

ちょっと待った!心の準備。

と、言った次の瞬間

いじゃ~~~~~い!

悪魔の微笑み????

針抜いて~!

抜いてるけど?といわれ、ホッ!

でもでも、失敗した。との声に、ゾ~ッ!

片方の腕をまくる。

悪魔さん 出ます。

エ~ッ?

初めからこちらの腕だったらよかったのに。と言われた瞬間。

痛いな~ 痛いよ~

身長・体重を計る。

お医者さんの前に座る。

太り過ぎです。と言われた。

三食しっかりと食べ、呑んで、ウオーキングしてます。と言ったら。

消費カロリーより摂取カロリーが多い。と切り替えされた。

それならば、と

それは妻の責任です!とキッパリと切り替えした。

すると、ハイハイ 奥様に伝えておきます。

と切り替えされた。

しまった!

低カロリーの食事になってしまう。

口は災いの元。

トホホ~

2007年11月 3日 (土)

スポーツの秋

運動公園の中にある陸上競技場。

ナイターの下でウオーキング。

ランナーの邪魔にならないようにコース外を歩く。

競技場の隣はテニスコート

Photo_2 

競技場の近くを走るJR。

列車が走る。

車窓の灯りが流れる。

乗客を一人・二人・三人と数えれるローカル線。

競技場を出て公園の歩道を歩く。

Photo_3

歩道の隣は多目的グランド。

1時間のウオーキング。

スポーツの秋

それは、食欲の秋でもある。

我が家の庭の柿も数が減る。

Photo_4

2007年11月 2日 (金)

ある公売

五重の塔 庭園が公売

ニュースを見て仰天した。

最低価格35億円。

塔に安置されてる仏像は対象外。

庭園の池の鯉は対象外。

公売対象は不動産であるから動産物が対象外。

約40億の固定資産税滞納で公売へ踏み切った市行政。

380億を投じて施設を造営されたとか。

公売は施設一括が条件。

観光ありきの宗教施設の末路なのでしょうね。

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