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2007年10月

2007年10月30日 (火)

中間省略の落とし穴

中間省略

例えばA→B→C

この場合、Bを中間者の宅建業者とした場合。

登記は、A→Cとなり、中間者Bは登記場面から抜けます。

そして、(抜ける)ことで、宅建業法の規制外ともなります。

つまり、宅建業者としての、重要事項説明義務もなければ、瑕疵担保責任の特例にも

該当しません。

さらに、AがBから全額代金の支払いを受け、登記名義人としての所有権を留保し、

遠方に引っ越した場合を想定すると。

Bが指定したCへの所有権移転登記手続き場面で。

司法書士は、(登記原因証明情報)書類作成義務がある。

そのため、AとCの本人確認をしなければならないから、遠方にいるCの所へ

出向かねばならない。すると、この費用は誰が負担することになるのか?

登記原因証明情報では、要約すれば、

1.A→Bの契約において、Bの指定するものに所有権移転登記の特約あり。

1.BはCを指定した。

中間省略での中間者は、存在するけど存在しない。図式となるわけです。

すると、中間者は所有権移転登記をしないから、登録免許税を払わなくてもいいから、取得税もかからないのか?と錯覚される。

しかし、不動産取得税はかかります。

何故なら、AとBとの間で、不動産売買が成立してます。

そして、(登記原因証明情報)にもその旨が記載されてます。

法務局で登記原因証明情報は閲覧できます。

2007年10月28日 (日)

ADR研修会

昨日は、ADR研修会に参加してきました。

今回は、自転車転倒損害賠償請求事件。

公園で大型犬が飛び出し、自転車に乗ってた人が転倒して怪我をした。

この設定で、自転車A 犬の飼い主B 調停人B ケースマネジャーC

各グループで、それぞれ役割を分担してRP。

いざ、演じてみると、難しいものです。

AとBで交渉。

当事者での交渉が上手く行かない。

AがADR機関に調停を申し込む。

受付後

ケースマネージャーによるAへのADRの説明

ケースマネジャーから相手方Bへ説明

訴えられる側に、呼び出しに応じてもらう事の難しさ。

調停人とAとB 

課題

10-5時まで。

時間がアッ!と言う間に過ぎた。

私は、Aの役をやりました。

2007年10月25日 (木)

中間省略登記

中間省略登記について、メールを頂きました。

(法改正された)はず、のメールが多かった。

中間省略登記は法改正されていません。

法務局は以前から中間省略を認めていません。

以前は、申請書副本でしたが、これを、(登記原因証明)に改めた。

つまり、司法書士は、売主・買主が間違いないか、契約書又は本人確認して

相違ない旨を記して職印を押す。

これで中間省略登記が出来ないシステムになった。

このシステムに対して、いかがなものか!と反論が出され、内閣府の規制改革会議で

代替手法が検討された。

その結果、(第三者にするための契約)(買主の地位の譲渡)の手法に限って

中間省略を認めよう。となったわけです。

法改正の質問は、この手法に対応すべく宅建業法施行規則が改正された。

つまり、宅建業法33条の2を受けて、

施行規則第15条の6に、一歩踏み込んだ(4)を追加した。

15条6の4

・・・・当該宅地又は建物の主有権を当該宅地建物取引業者が指定する者(当該宅地建物取引業者を含む場合に限る)に移転することを約するものを締結しているとき。

(指定する者)と明記されたわけです。

気をつけなければならないのは、2つの方法は、いづれにしても、宅建業法の

規制外であること。

あくもでも、中間省略登記の手法である事に留意すること。

2007年10月24日 (水)

釈然としない!

住宅瑕疵担保履行法(株 ぎょうせい)

編集は国土交通省住宅局 著 国土交通省 住宅局・総合政策局

何度繰り返し読んでも、あるページになると、釈然としない部分があります。

159ページ Q91

「離島や山間僻地などについても、本法に基づく住宅瑕疵担保責任保険への加入は

可能であり、」

と書かれてます。

(可能であり)の表現に釈然としない。

履行法は許認可を受けた建築業者と宅建業者に限定された法律。

新築住宅の受注・販売に関して、2つの方法のいづれか、又は、併用が義務化される。

基準日(3月31日・9月30日)までの10年間に新築住宅を受注・販売した戸数に

応じて、最低2000万円から最高120億円の供託金が義務化される。

供託金を積むか、保険法人の保険に加入するか、又は、併用する。事が

義務化され、違反した場合は受注・販売不可となり、罰則と業法違反が課せられる。

ここで釈然としないのは、(離島・僻地は保険加入が可能)の表現です。

業者に供託・保険の選択権があるが、保険が使えなければ、供託しなければ

ならない。現金2000万円以上を供託し、10年間動かせない。

(可能)の表現で、離島・山間僻地へ現場検査に行くと交通費・移動時間に係る人件費が

都市部と比べ高くなる。との理由。

離島・僻地はコストが係るから(可能)と平然と書く国交省。

法律は、都市部でも離島・山間僻地でも平等であるべきであり、コスト面を捉えて

論じるなどあってはならないはず。

法律で供託・保険あるいは(供託と保険)の制度を作る以上、法の下では

都市部も離島・山間僻地も等しく扱うべきである。

(コストがかかる)の発想で(可能)などと言わざる得ない法律は法律でない。

最低20000万円から最高120億の供託。

これだけの資金を10年間、塩漬けされるわけですから、業者にとっては死活問題、

保険法人の保険に加入すれば、供託は不要となる。

資金面からすれば、保険法人への加入となるはず。

現場検査にコストが都市部と比べ高くなるから、離島・山間僻地業者は

供託すべきだ。とも読み替えれる(可能)の表現。

国交省 編集・著の冠を付した書籍だけに、国の都市部重視政策を垣間見せられた。

昨夜は十三夜

夜空には綺麗なお月様。

下界ではナイターの灯り。

ウオーキングしながら夜空を眺めました。

Photo

2007年10月23日 (火)

中間省略登記

不動産がA→B→Cと動いたとき、本来はA→Bでの所有権移転登記。

そして、B→Cでの所有権移転登記。

中間省略は、A→Cとして所有権移転登記することで、登記場面からBが抜けることです。

法務局では中間省略を認めていないが、実務上ではなされていた手法であった。

中間省略登記は認めない。となったが、二つの方法が法務省より示された。

(第三者のためにする契約)(買主の地位の譲渡)である。

売主Aと買主Bとの間で売買契約を締結する。

この契約書に特約事項として、(第三者のためにする契約である旨)を記載する。

買主Bは売主Aに代金全額を支払うが、所有権移転登記をしないで、売主Aに

所有権を留保してもらう。そして、Bが指定した第三者Cへ所有権移転登記を

するようにAに示し、AはCへ所有権を移転する。

(買主の地位の譲渡)

売主Aと買主Bとの間で契約を締結し、特約事項に地位の譲渡する旨を付す。

買主BはCへ地位を譲渡する。

CはAへ代金を支払い所有権の移転登記をする。

2つのいづれも、合法であるが、実務上の取引では、よほどの注意が必要である。

例題での中間者(B)は登記から抜けるから、登記料・取得税を逃れる。

それだけに、中間省略での不動産取引では、念には念を入れて!対処すべきである。

2007年10月19日 (金)

バトンタッチ2

30年前の仮登記の案件

今朝一番で司法書士の先生に抹消登記依頼としてバトンタッチしました。

30年前に、仮登記の抹消をしないで本登記。

そして、転売・転売を繰り返す。

当時、仮登記された方には仮登記抹消と本登記の手続きに悪意がない。

当然に仮登記が抹消されてると認識されていた。

30年前の仮登記の存在を知り仰天された。

当時の権利書はすでに破棄処分されている。

空の権利書ですから、持っていても不要。

手続きを説明させて頂きました。

そして、今朝一番に司法書士の先生にバトンタッチして

仮登記抹消案件は完了しました。

2007年10月18日 (木)

バトンタッチ

受任させて頂いた相続。

戸籍簿・除籍簿を集める。

一つに繋がるように細心の注意を払う。

相続相関図を作成する。

そして、和やかに遺産分割協議も整いました。

本日、相続登記を司法書士の先生に依頼して業務終了。

2007年10月15日 (月)

大笑い!

社会保険庁から年金記録の確認通知書が届いた。

開いて目が点!

なんと!サラリーマン時代の厚生年金がスッポリと消えていた。

年金記録が抜けていたので社会保険事務所で精査したばかり。

それが、今度は、見事なまでに全記録がパ~ッと消えていた。

今朝、社会保険事務所へ。

待っている間、聞くともなく聞こえる、相談者と相談員の会話。

真剣な相談者に対して、クールな受け答えする相談員。

私は5000万件のひとつですか?

その通りですな~

聞いていて、相談者の気持ちがわかる。

長い待ち時間を経て、やっと順番が回ってきた。

呼ばれたブースの中に入る。

確認書を提示する。

それで?と問われ、

あのね。以前も精査確認してるのに、精査した結果がこれ?

すると、精査したのは何年何月?と尋ねられ、

こりゃ~ダメだ!と思った。

ほな、再チェックしてみたら、と言うしかない。

相談員さん パソコンを操作すると、答え一発。

ハイ!厚生年金がありました。

昭和48年から、ちゃんとあるでしょ?と言えば、ありますね。

では、何故、これが全てパ~ッと消されちゃったのですか?と尋ねれば。

さて~ わかりませんね~

こりゃ~ダメじゃ。

精査確認しても、しばらくすると、また消える年金記録かな。

始末書を書くべきですね。と言ったら、

所長さん 提出させてもらいます。

パソコンにデーターがあるのに、何故か、記録を消す社保庁。

こんなレベルで、消えた記録を解明すると言うのだから大笑い。

2007年10月14日 (日)

ADR研修会

昨日、ADRの研修会に参加してきました。

10-5時まで。

だらだら講習でなく、参加型でしたから、時間がアッ!と言う間に過ぎた。

講師からテーマの講義を受け、そのターマに沿って、グループ別で実施して

みる。

DVDを見て、個別に要点をまとめ、さらにグループとしての要点整理と発表。

調停人・申立人・相手

グループで役割を決め、テーマに沿って演じてみる。

いざ、演じてみると、これが難しい。

なかなか出来ない。

各自、役割を交代して演じるが、やはり、難しいですね。

研修会終了後の懇親会

懇親会でも、研修会の反省会となったけど、懇親会の方が議論白熱して

楽しかったです。

呑んだら乗るな!ですから、昨日は列車で行きました。

十数年ぶりに列車に乗った。

へ~~ ドアは自分で開けるんや!

それにしても田舎の駅は寂しいね~

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改札口を通る。

プラットホームには・・・・・・

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2007年10月12日 (金)

サークル

明日は、研修会サークルでの勉強会です。

10時から5時まで。

私は、新入会員ですから、黙って先生達のやり取りを聞いて勉強させていただきます。

そして、初体験してきます。

どんな勉強会なのか楽しみです。

2007年10月11日 (木)

不動産業&行政書士

30年前のお化けが出た!

ゲゲゲッ~~のゲッ!

30年前に土地を購入してマイホームを建てた方からの相談。

登記簿要約書を拝見して、出た~~~~~!

40年前に農地法5条許可を条件にして仮登記が付されてた。

要約書だけでは解読できないので、閉鎖登記簿を取ってみた。

ゲゲゲッ~~~のゲッ!

何故か、仮登記を抹消しないで、所有権移転が付され、その後、

5条許可の仮登記が再び付され、転売されては後で付された仮登記が

抹消されてた。

しかし、最初に付された仮登記だけが生き続けてる。

これがお化けの正体なんですね。

実質的にはなんら被害が出る訳ではないから問題はない。

しかし、これも閉鎖登記簿を見ることで理解できるが、そうでなければ

仮登記が付されたものとしか読み取れない。

また、代が変われば、益々解らなくなる。

金融機関で融資を受けるとなると、金融機関も仮登記の抹消を要求する

でしょう。実質的には被害がないとしても、解決しておくことが賢明。

転売時に何故、お化けを退治しておかなかったのか?

とても不思議です。

きっと、なんらかの手落ちがあったんでしょうね。

悪意のないお化けだと思う。

そして、私の立場。

これを不動産業で解決するべきか?

行政書士の立場で解決するべきか?

思案して、行政書士の立場で受諾することにしました。

問題は40年前の仮登記された方が生きていらっしゃるか?

もしもの場合は、相続人の相関図を作成しなければならない。

とすると、行政書士として受諾した方が賢明と判断したからです。

司法書士の先生と打ち合わせをしました。

最後の抹消登記は司法書士の業務です。

一般的には必要がなければ登記簿をとってみることはない。

相談者の方も増築を考えておられ、土地の登記簿をとらえれた。

条件付仮登記ってなんですか?の相談からでした。

お化け退治へいざ行かん。

つづく

2007年10月10日 (水)

移住・住み替え支援機構

昨日、こんな相談を受けました。

国の家賃保証ってなんですか?

有限中間法人 移住・住み替え支援機構の事ですね。と答える。

50歳以上の方が所有するマイホームを、所有者の理由により賃貸借物件とする。

この場合、支援機構に登録する事で、空家となっても家賃保証される。

相談者の方は、国の保証って聞いたけど?

それは、違いますね。

支援機構に基金として5億円を拠出したのは事実ですが、拠出したから

国の保証が付いたわけではありません。

また、空家での家賃保証といっても、家賃全額でなく、支援機構の諸経費と

一定額の金額を控除した残りを保証するという意味です。

相談者の方は釈然としない顔をされてました。

制度では、

支援機構に登録する。

登録された建物には耐震診断・水回り・雨漏り等の診断がなされる。

診断料は申込者負担。診断は支援機構協賛会社が行います。

診断結果でOK!となり、登録に異議がなければ登録申請する。

申請してから辞退しても申請料は返還されない。

支援機構は賃借権の登記をつける。

建物に抵当権が付されておれば原則として抹消しておく。

抹消できない場合は、支援機構の提携金融機関に乗り換える。

建物は原状のままとして、賃借人(転借人)が修繕改修をする。

賃借人(転借人)が修繕改修(例えば クロスの張替え等)をする場合は

支援機構へ事前に申し出る。

条件は原則として支援機構の協賛会社が工事を担当する。

使用目的は原則、居住であるが、店舗・事務所でも可能。

また、いわゆる戸建でも部屋単位でのルームメイト使用も可能。

所有者は一室を所有者の私物保管場所として転借人の使用不可ともする事ができる。

所有者が住み必要が生じた場合は、3年毎の定期契約であるから、6ケ月以上前に解約すれば転借人に明け渡してもらえます。

支援機構との終身賃借も可能です。

相談者の方が、メリットがありそうでデメリットもある。と言われた。

そうですね。

家賃保証が前面に出すぎてます。

国からの5億円の基金が、何故か、国の家賃保証制度と誤解されてる。

スタートして約1年経過してますが、正しく情報が伝わってない。

昨夜、NHKのニュースを見ていたら、なんと!この機構が流れた。

(国の家賃保証)と利用の言葉をそのまま流していました。

2007年10月 8日 (月)

研修会

昨日、研修会に行ってきました。

任意後見制度の問題点

講師は公証人の先生。

冒頭で、私は笑いを交えた話術は出来ません。と切り出された。

ここは勉強の場ですから。

それでも、身振り手振りを交えての講義は公証人の視点ですから解りやすい。

1時間単位で5分の休憩でした。

2007年10月 6日 (土)

前輪と後輪

住宅瑕疵担保履行法の背景は耐震問題等からである。

そして、品確法の不備を補うべくして作られた。

品確法が前輪ならば履行法は後輪。

今、施行・住宅品質確保促進法 住宅紛争処理100問100答(株 ぎょうせい)と建築瑕疵紛争処理損害賠償査定額事例集(株 ぎょうせい)を読んでます。

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2007年10月 5日 (金)

ウオーキング

ギックリ腰でウオーキングを中止してましたが再開しました。

陸上競技場のコースを歩く。

スタスタサッサとウオーキング。

久しぶりですね。と声をかけられ、ギックリ腰でアウトでした。

挨拶した人は思わず、吹き出した。

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2007年10月 3日 (水)

ちょっとコマーシャル

私はカレーが大好きです。

去年、オープンしたカレーショップキング米子店。

本店は神戸です。

チーズカレー

え~っ?

カレーにチーズ???

食べたら、なんと!カレーにチーズがピタリとあってる。

美味い!

カレーショップキングさんがネット販売を開始しました。

食べてみてください。

とても素敵なカレーです。

http://picty.com/gourmet/king/

  ↑
 ここで販売してます。

2007年10月 2日 (火)

全面戦争勃発!

京都である裁判で全面戦争が勃発してます。

更新料訴訟ですが、簡易裁判所から地裁に移管され、しかも、大法廷での裁判と

なってます。

5年間で更新料50万円は不当だから返還せよ。

原告側には、敷金問題研究会(弁護士・司法書士で組織)と被告側は

貸主更新料弁護団で組織。

ともに10名を超える大弁護士団で構成されてます。

貸主側は、関西の管理協が全面バックアップして支援体制を敷いた。

第1回公判では、150名が駆けつけ、法廷に入りきれなかったほど。

公判では双方とも一歩も引かない旨を延べ、全面戦争に突入です。

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